主题：楼市回暖万科A估值提升

(000002)日前公布了今年4月的销售数据，4月房地产市场持续回暖，公司销售量虽环比有所下降，但同比增幅显著，均价企稳，环比降幅收窄。

　　均价下降销量大增

　　今年4月，万科实现销售面积59.5万平方米，销售金额52.7亿元，同比分别增长23%和22%，环比分别下降18%和14%。4月销售均价为8857元/平方米，同比下降1.2%，环比上升4.2%，销售均价下降幅度收窄。

　　今年1-4月，万科累计实现销售面积212万平方米，销售金额174.9亿元，同比分别增长30.4%和21.4%。今年1-4月的销售面积占去年全年销售面积的比例为38%，今年1-4月的销售金额占去年全年销售金额的37%。根据以往经验，全国房地产销售上下半年占比分别为40%和60%，公司1-4月达成上述销售超预期。今年1-4月，万科的销售均价为8250元/平方米，同比下降6.9%。

　　将提高新开工计划

　　万科4月无新增项目，楼市的好转，公司可能提高新开工计划；公司财务稳健，偿债压力较小，一季度销售回暖加速现金回笼，在获取新项目上具有显著资金优势，可望在今后增加新的项目储备。公司在一季报中表示：“将结合市场形势，考虑对开工计划作出调整，并将在中期报告中进行披露”。公司去年的新开工面积为523万平方米，而今年计划新开工403万平方米。从目前去库存化的情况来判断，公司可能提高新开工计划。

　　公司去年新增权益建筑面积465万平方米，84.5%通过收购或合作取得。去年新增项目的楼面地价较2007年下降44%。去年年末权益建面1793万平方米。今年一季度净负债率24.5%，账面现金269.2亿，短期借款和一年内到期的长期借款187.3亿元，短期偿付压力不大，财务状况安全稳健，为获取新项目打下良好基础。

　　主要城市楼市成交面积1-4月同比环比增长，楼市回暖符合预期，5月环比仍将增长，主要城市楼市复苏有望逆转住房消费预期。上述情况有利于全国开发的万科，预计2009-2011年每股收益分别为0.58元、0.75元、1.03元，6-12个月目标价为14.50元，给予“强烈推荐”的评级。



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