主题：房地产 高增长难掩现金流压力

证券代码 证券简称 营业收入 营业利润 净利润 经营性现金流 预收账款

　　０００００２．ＳＺ 万科Ａ ３５５２６６１．１３ ７６５２８９．７５ ５３１７５０．０８ －１０４３７７１．５８ ２１６２２７４．７４

　　
　　６０００４８．ＳＨ 保利地产 ８１１５２３．４９ ２０５３８４．６７ １６２８２７．０１ －９３７５８０．２０ １０９３９８５．５４

　　
　　６００３８３．ＳＨ 金地集团 ７４８７４８．０１ １７８８４３．６９ １３２２８１．２３ －６３０９１０．３１ ３７９３１５．８８

　　
　　６０１５８８．ＳＨ 北辰实业 ４３５４１０．５３ ６９９４０．００ ４６１８３．３３ －５８６６６８．４２ ３１８６０３．８６

　　
　　０００４０２．ＳＺ 金融街 ４２１４３６．１９ １１１９５５．０５ ７３２３６．７９ －８１３１６．０８ ９２５１３．８６

　　
　　００００４６．ＳＺ 泛海建设 ４１６２６７．２０ １０１５９８．９６ ６５０７０．９４ １７６１８３．４４ １３８０４．４１

　　
　　００００２４．ＳＺ 招商地产 ４１１１６４．４７ １３２７２１．１１ １１９５１３．０９ －４００２５９．１６ １８３０５．３８

　　
　　６００５３３．ＳＨ 栖霞建设 ２８５６８０．０８ ６３２６０．５０ ４１２６１．２６ －７２６４２．０８ ５８８３５．９７

　　
　　６００７３６．ＳＨ 苏州高新 ２６３２８４．７５ ３７２９１．６７ ２５４９８．５６ －３９７９７．６８ １３５７５２．０７

　　
　　６００６７５．ＳＨ 中华企业 ２３９９２１．５４ １２２２１０．０３ ８１７７２．９９ －１４３４７４．１１ １０５７８３．４６

　　
　　６００２４６．ＳＨ 万通地产 ２１７６２１．００ ３８８００．６５ ２７５０４．７９ ８１０９２．９６ ３１７５７７．６９

　　
　　６００３２５．ＳＨ 华发股份 ２１６５６８．２９ ４３７８０．９６ ３５９０８．７３ ２２９１６５．７１ ３３６９３２．６３

　　
　　０００６１６．ＳＺ 亿城股份 ２０７３７５．８９ ４７７２３．０８ ２９４７９．４３ －２３６９５．９０ ８４０６７．２６

　　
　　６００６６３．ＳＨ 陆家嘴 ２０５１００．７４ ８６３９９．７８ ８６２０８．８８ ３３８５４．９１ ２４９２４８．９７

　　
　　 单位：万元 制表：林喆

　　
　　 □本报记者 林喆

　　
　　 据Wind资讯数据统计，截至3月30日，已公布年报的42家房地产上市公司，2007年实现营业收入1135.31亿元，同比增长54.1%；实现营业利润260.4亿元，同比增长83.9%；归属母公司股东的净利润共计193.31亿元，同比增长81.05%。

　　
　　 业内专家指出，得益于2007年全国房价上涨和行业景气度高企，房地产上市公司的业绩呈现高速增长；但华丽的业绩意味着过去，面对目前行业走势的不确定性，房地产行业未来的业绩增长将放缓，已经成为多数研究机构的一致看法。与此同时，货币政策从紧后，房地产企业的融资难度和成本都将大为提高；房地产行业的现金流压力无疑也将增大。

　　
　　 经营性现金流堪忧

　　
　　 Wind资讯统计显示，42家房地产上市公司2007年的经营活动产生的现金流量净额为-365.99亿元；而去年同期，可比的42家房地产上市公司的经营活动产生的现金流量净额为-107.7亿元。

　　
　　 万科A(000002)、招商地产（000024）、金地集团（600383）、保利地产（600048）四大上市地产开发商，2007年的每股经营性现金流均为负值，并且均为各公司5年来的最低值。数据显示，万科的每股经营性现金流为-1.52元，招商地产为-4.74元，金地集团为-7.52元，保利为-7.65元。

　　
　　 业内专家指出，房地产企业经营性现金流的负值越来越大，表明经营性活动的“含金量”越来越低，手头的现金也将日益紧张。这可能是由于购置土地等“扩张性”的支出大幅增加，而房屋产品销售的速度则没有跟上。

　　
　　 另外，2007年，房地产企业的存货周转率也在降低。数据显示，四大房地产上市公司2007年的存货周转率也是历年来的最低值。万科的年度存货周转率为0.42，是第5年下降。金地集团的年度存货周转率仅为0.31；保利地产的存货周转率只有0.25；招商地产的更是低至0.16。

　　
　　 专家解释，由于房地产项目建设周期一般为2—3年，按照存货在2.5年内销售并回笼资金计算，存货周转率应该不低于0.4，但是这几大开发商中，只有万科的存货周转率稍高于0.4。

　　
　　 销售不容乐观

　　
　　 目前，大多数房地产上市公司的预收账款占当年收入比例较高，而这部分款项可在未来逐步计入营业收入，从而为企业2008年的业绩增长提供了保障。数据显示，42家房地产上市公司的预收账款合计达677.94亿元，同比增长80.89%；占2007年42家房地产上市公司营业收入的59.7%。

　　
　　 其中，保利地产（600048）、万通地产（600246）、华发股份（600325）等7家公司的预收账款超过营业收入。

　　
　　 不过，市场分析人士指出，虽然目前房地产企业2008年的业绩已经有了保障；但是，去年年底以来的销售形势并不乐观。在紧缩性调控政策影响下，近期房地产公司的新开盘项目明显减少，成交量也大幅萎缩；如果这种情况延续下去，2009年的销售与业绩将堪忧。而这也是让多数人目前对房地产行业未来形势难辨方向的重要原因。

　　
　　 有研究显示，由于在4、5月份间有比较多的楼盘开盘，供应量的放大将加大市场竞争。此外，近日央行发布的全国城镇储户问卷调查结果显示，七大城市打算买房的居民占比全线下跌，居民观望心理十分浓郁。

　　
　　 国泰君安房地产行业分析师张宇认为，房地产行业的决定性因素是银行的信贷投放，这直接决定大多房企的资金链条和经营方向；而且在银行继续实行货币从紧、信贷调控的政策背景下，2008年房地产的销售情况仍然堪忧。


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