主题：明天进仓地产.

[FACE]ico1.gif[/FACE] 各种数据显示地产行业回暖.[FACE]ico18.gif[/FACE]满仓等待激情.

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【中金公司-房地产行业：迎接行业反转-090520】

投资提示：

一二线城市成交量反转意味着下半年房价将领先于全国率先见底，地产行业在需求旺盛、政策扶持而供给难以有效释放的情况下年底见底回升较为确定，行业反转预期带来地产板块估值继续提升，将呈泡沫化趋势。我们上调地产公司净资产值以及近两年盈利预测以反映较好销售情况和未来房价走强的预期，维持对地产板块乐观态度；建议逢低吸纳A 股及H 股龙头地产公司，此外，A 股可重点关注一线城市本地股，H 股可关注估值吸引力明显的二三线地产股。行业有望09 年底反转：一二线城市销售良好，库存去化即将结束，而购置土地等投资短期内难以跟上，房价未来1~2年内上涨概率较大；而从全国来看，成交量将滞后见底，房价望在四季度见底，但潜在库存较大意味着房价将在底部持续较长时间，预计全年销售将实现5%~10%的增长，房地产投资增速为0%~5%。

房地产企业步入良性开发循环：09 年以来开发商以销定产策略见效明显，一季度大部分地产公司现金流呈少有的正值，按前四个月销售数据来看，行业重点公司平均50%以上的销售同比增长明显高于原计划，基本上实现了其年计划销售额的40%；随着资金回流，开发商下半年主要变化会集中在增加新开工面积、购置土地或者涨价；而从利润率角度看，9 年仍将面临下降压力，但下降程度要好于先前预期，随着价格的企稳回升，行业毛利率将回稳。

地产股票投资策略：

地产板块近期较好走势已经部分反应房价见底回升的预期，不论从P/E、P/B 还是NAV 折让来看，目前的估值水平反应了房价上涨初期的水平，随着行业反转的确立，我们认为地产板块短期内将呈泡沫趋势，我们上调了部分公司NAV及盈利水平以反映良好的销售和相对乐观的房价预期，我们建议A 股及H 股逢低吸纳具有持续增长潜力的龙头地产公司，此外，A 股可重点关注一线城市本地股，H 股重点关注具有明显估值吸引力的二三线地产股。风险：

经济走势出现反复，行业进入二次探底；房价上涨过快一方面抑制需求另一方面可能引发新一轮政策调控

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地产 牛

凤凰网财经讯 据中国政府网消息，国务院办公厅今日批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知。


通知提到要加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制。其中财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责深化房地产税制改革，研究开征物业税。

2007年十届全国人大五次会议审议的财政预算报告中，首次提出将“研究开征物业税的实施方案”。

小知识：物业税

所谓物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地，物业税也要提高。

从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。物业税是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。

目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政稳定而重要的来源。

各国房地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”，如奥地利、波兰、荷属安的列斯；有的称“财产税”，如德国、美国、智利等；有的称“地方税”或“差饷”，如新西兰、英国、马来西亚等；中国香港则直接称“物业税”。

物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。这样一来，物业税一旦开征，将对地方政府、消费者、投机者的经济行为产生不小的冲击。

该贴内容于 [2009-05-25 13:28:19] 最后编辑

地产司令 那个地产副司令是你们地产公司的二把手啊[FACE]ico41.gif[/FACE]

000031 的空军前峰