主题：物业税利空有限 或是买入地产股良机

　在管理层研究开征物业税的利空消息打压下，曾是市场“中流砥柱”的地产板块昨日却成为拖累大盘的重要原因之一。地产指数低开低走，全日跌幅2.67%，地产板块整体跌幅1.38%，在所有行业中排名第三，万科A（000001）、保利地产(600048)（600048）等地产龙头全面下挫。但据专家分析，此消息对地产板块的影响很快就会消散，在房屋成交量大增的背景下，地产股短中线仍有明显投资机会。
　　日前，国务院通过并对外正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，当中明确在2009年要由财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责深化房地产税制改革，研究开征物业税。

　　所谓物业税，实际上是以不动产为课税对象、在不动产占有环节课征的一种税。中远房地产经纪有限公司总经理李文杰在接受记者采访时表示，征收物业税会增加买房人的持有成本，对买房人的投资回报率也存在影响，因此存在一定的利空因素。

　　正是如此预期使得昨日地产板块大幅下挫。毕竟，房屋持有成本上升对买房人的购买意愿将形成一定打击，房地产成交量和成交价格也将受到影响。

　　不过，专家表示，这种影响未必有想象中大。如易居中国房地产研究院综合部部长杨红旭就表示，开征物业税关键是税基和税率分类的确定问题，只有一套普通住宅的家庭不需要担心。由于具体操作是个非常复杂的过程，因此真到实施那天还需要一段相当长的过程。开征物业税在全国范围内肯定会经历一个先空转再试点，然后再实转的过程，目前仍处于空转阶段。因此虽然国务院发出通知，但其对当下房地产市场的影响仍旧相当有限。





【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。

今日或是买入良机

　　尽管受到物业税的冲击而有所回调，但专家对地产股的后市依然抱有信心。

　　“物业税对房地产的影响比较深远，但是可能不会马上表现，”资深市场人士王镇谦告诉记者，“管理层可能是看到房市开始火爆，未雨绸缪，预防泡沫出现。但短期内应该不可能出台。”他认为，这个利空因素对市场的影响很快就会消散，而今年持续火爆的房市对地产股的走势提供了相当有力的支持。

　　的确，今年的房地产市场一扫去年的颓势，成交量持续攀升。光大证券5月25日发布的行业研究报告指出，大部分城市一手房成交量继续保持向上攀升的趋势，而多个城市的土地市场也出现开发商激烈竞价拿地的情况。

　　“投资者现在可以重点关注一些去年业绩惨淡但今年出现扭转的公司，”王镇谦告诉记者，“许多二、三线地产公司在去年反应不及，没有像万科一样及时降价从而积压了大量存货，但今年的房市回暖正好把这些存货消化了，公司业绩也出现明显改变。”他认为，投资者可以对比上市公司2008年的年报和今年一季报以及即将出炉的中报，从中看出公司的存货销售情况。

　　“马上就是端午节了，假期房市成交很可能又再出现火爆的情况，投资者可以考虑在节前最后一个交易日买入地产股，这样节后可能会有不错的短期收益。”王镇谦称。

　　总市值前十地产股昨日表现

　　代码 名称 涨幅(%)现价(元)

　　000002 万 科 A -3.01 9.66

　　600048 保利地产 -2.54 21.14

　　000024 招商地产 -3.05 27.66

　　600663 陆 家 嘴 -1.76 23.98

　　000046 泛海建设 -4.99 14.1

　　600208 新湖中宝 -3.93 9.79

　　600383 金地集团 -5.2 15.31

　　000402 金 融 街 -3.33 10.15

　　000718 苏宁环球 -2.43 14.05

　　600823 世茂股份 -3.38 13.44

　　个股关注

　　华发股份（600325）

　　昨日跌2.41%，收盘价19元

专家：物业税真正开征至少需2-3年
　　日前，《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中明确提出，要深化房地产税制改革，研究开征物业税。业内人士认为，开征物业税能够稳定地方财政收入，有利于平抑房价、地价。但是物业税从研究到真正开征至少经历2-3年，而且商业地产的物业税有可能提前于住宅物业税征收。

　　稳财政抑房价

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌接受证券时报记者采访时表示，开征物业税首先是为了满足地方财政收入需要，能够稳定地方财政收入。另一方面，能平抑房价和地价，也体现了公平。

　　国信证券的研究报告认为，开征物业税有利于理顺房地产领域各种税费，给地方政府建立稳定的财税来源渠道，改变地方政府短期行为。目前地方政府财源狭窄，各地“土地财政”现象明显，与房地产相关的税收占地方财政收入的比重较大，部分城市达到50%以上。2008年地方土地出让金收入锐减直接导致地方财政收入下降，从而导致许多地方重点建设项目资金不济、停工或放慢建设速度。开征物业税将为地方政府建立一个稳定的财税来源渠道，有效改变地方政府的短期行为。另一方面，目前房地产领域税费繁多，不利于行业健康发展，迫切需要借鉴发达国家征收物业税的成熟做法。

　　国泰君安的研究报告认为，开征物业税，将打击商品房投资需求甚至改善性需求，抑制房价上涨。但开征物业税并不会使得房价直接下降，而会通过降低成交量、增加供给间接导致房价下降。国信证券的研究报告也认为，房地产具有“投资品”属性，保有环节税费过低，投资性或投机性需求必然猖獗，开征物业税、增加保有环节税费将直接影响人们的投资行为，削弱房地产“投资品”属性，有利于平抑房价、改变人们心理预期、合理引导房地产消费。

　　真正开征至少2-3年

　　虽然开征物业税有其必要性，但是真正开征仍需很长的周期。国金证券的研究报告指出，首先，物业税的开征需要物权法细则的进一步完善作为前提，而一个新税种在全国范围征收也需经过人大立法通过。另外，物业税的开征目前缺乏技术基础。目前实施物业税的试点城市仅对商业地产空转，住宅并没有涵盖在内，而且物业税征收是否实行“新老划断”也存在较大争议。

　　国信证券的研究报告也认为，开征物业税是一个千头万绪、浩繁的系统工程，目前房地产信息系统还不完善，还有很多城市房地产信息未联网，对于同时在不同城市购房目前还缺乏有效甄别，还有不同类型、面积住房的问题，老百姓收入也千差万别……所以，如何设计税率和税基将是非常关键的，预计中国将实行“低税率、宽税基”的物业税，初期部分家庭可能会享受物业税减免优惠。物业税从研究到真正开始实施仍需要较长时间，预计在2年左右。

　　国泰君安的研究报告预计，物业税不会很快开征，尤其是开征住宅物业税，即便开征物业税，写字楼、商铺等出租性商业地产更有可能先行试点。因为出租性商业地产现在需缴纳房产税（租金收入12%或房产余值的1.2%）等，通过物业税统一税种和税率，更加简单可行。

　　短期对行业冲击较小

　　对于开征物业税对开发商的影响，国金证券的研究报告认为，开发环节相关税负的取消将会降低开发商初始投入，增强其他供给能力；消费者的有效需求提高，将加快开发商的销售和回款速度。未来高端产品将实行较高等级的税率，开发商为降低销售风险，将加大普通住宅的开发力度。国泰君安的研究报告认为，研究开展物业税对行业短期冲击较小，但是对中期的行业成交量和房价将有潜在的负面影响。

　　易居中国房地产研究院综合部部长杨红旭认为，物业税的开征是早晚的事，但由于具体操作是个非常复杂的过程，因此真到实施那天还需要一段相当长的过程。不过即使是开征物业税，也不一定能降房价。因为房价能否降下来，最终还得看供求关系。物业税有助于增加供应，或者说至少不会影响供应，对于需求则是具有鼓励和抑制的双重作用。

　　他同时表示，开征物业税在全国范围内肯定会经历一个先空转再试点，然后再实转的过程，目前仍处于空转阶段。因此虽然国务院发出通知，但其对当下房地产市场的影响仍旧相当有限。