主题：万科 追寻EPS背后的逻辑

对市场的看法和判断。公司认为，未来三个月整体市场环境会比较稳定，包括政策、对经济的判断、以及公众信心。从去年开始前期积聚住房需求的集中释放过程，还没有完成。因此，对5－8 月的成交量状况有较好预期，8 月份以后的市场还需进一步判断。

􀂾 对土地市场和存货的看法。公司对于拿地仍然保持谨慎的态度，拿地原则是——土地价格是否在合理的设定范围内，即假定售价平稳或温和上涨的情况下，以目前地价建造的房屋能否保证投资回报率在设定的范围内。公司认为未来土地市场有不确定性，09 年不会拿高价地。

􀂾 公司 09 年毛利率下降和业绩的问题。公司09 年全年毛利率都会比较低，但是对净利率影响没那么大。一是去年计提了12 个亿的减值准备，部分可能会够冲回；二是费用会比去年有明显改观，公司的目标是今年费用率要降低20%。今年下半年的销售情况主要影响明年业绩，明年毛利率可能会上升。

􀂾 公司的长期发展战略。公司的长远目标并不是单纯追求规模第一，或者是最赚钱的企业，而是作股东回报率最高的公司，并体现在公司的总市值上。未来公司将重点关注对投资者最有意义的指标：每股收益，每股收益的增长及可持续性。同时认真探寻每股收益背后的规律和逻辑，将公司对市场研判能力与盈利能力更好地结合起来。

􀂾 关于深圳土地增值税清缴的问题。土地增值税并没有出台新政策，只是最近深圳开始转入实际操作。由于经济特区前期的一些优惠政策，05 年10 月份以后销售的项目才需征收土增税。对于土增税拨备比较充分的公司，清剿并不影响利润，只是对现金流有一定影响，可以用别的融资方式补充，但是会增加一定的利息费用。


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