主题：万科出招 捍卫王座

　面对中海等竞争对手咄咄逼人的挑战,万科开始主动出招。

　　十天之内,斩获两块土地,改写连续3个月不买地的纪录;同时效仿美国帕尔迪房屋公司,通过并购快速做大,捍卫地产行业老大的宝座。一招制敌的功夫,凸显出万科多年的修为。

　　养精蓄锐、勤练内功数月之后,万科开始主动出招了。
　　万科连续三月零买地的纪录,在2009年5月被改写。一出手,就是大手笔。短短十天内,万科先后斩获无锡和佛山两幅土地,一举增加建筑面积87万平方米的项目用地。

　　“我们很有可能已经错过了去年3季度最好的拿地时机,所以在目前行业整体资金尚未非常宽松的情况下,公司会在上半年锁定一部分土地,以避免下半年土地市场的竞争。”万科副总裁肖莉日前在申银万国组织的2009春季金融房地产投资策略研讨会上的一席讲话,暗示着万科集中拿地的高峰期即将到来。

　　错过最好拿地时机

　　万科今年的拿地策略是“精挑细选,把握机会”。按照其公开的选地“眼光”,土地价格、资源属性、项目回报等都是综合考虑的因素。所以整个第一季度,除了1月获得广州大坦沙项目外,还没有其他的土地进入万科的“法眼”。

　　“房市已经复苏三四个月,地市稍滞后于房市,也会复苏。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对时代周报记者说,“经过近三个月的快速去库存化,一些企业减少了不少存货,回笼了资金,外加银行信贷宽松,优质企业肯定要拿地了。”

　　万科“精挑细选”的结果,是在无锡新区叙丰里,以5.57亿元的底价夺得30万平方米建筑面积的一块商业办公和居住用地;5月21日,又突破中海地产、雅居乐地产等6家开发商的重围,经过146轮的举牌,与RECOMUDAN PRIVATE LIMITED公司联合,以13.86亿元的总价、2412元/平方米的楼面地价斩获佛山桂城的商住用地,其底价为近两年最高。

　　两幅地块都在二线城市。这同肖莉声称的近期拿地策略相吻合。“现在开发商的想法都高度一致,都想在一线城市拿地,主要原因是这次市场调整,让很多开发商认识到,一线城市的市场恢复得更快。我们近期要拿的,应该是二线城市的土地。”

　　从价格上看,尽管万科还承担着高价拿地造成的多个项目计提存货减值的后果,开发商之间的竞争,却让买高价地变得难以避免。

　　在万科眼中,这是个时机问题。肖莉承认,去年4季度,很多土地地价下降了30％－40％,而万科错过了最好的拿地时机。

　　政府在淡市调低价格卖地的状况也在改变。“现在愿意谈地的开发商比较多了,政府已经不太愿意降价卖地了。”肖莉说。

　　并购冲动

　　除了公开市场上招拍挂获得的地块,关于万科正在谈多个并购合作项目的消息,更是在业内不胫而走。

　　在万科扩张的版图上,并购项目一度立下汗马功劳。

　　2004年春天,万科的一场十年发展规划畅想会,郁亮提出十年之后万科会做到1000亿元的规模,并且强调,这不是一个目标,而是一个按照30％的年复合增长率产生的结果。作为万科第二代领袖的核心,郁亮从此将万科领上迅速扩张的道路。

　　被万科立作行业标杆的美国帕尔迪房屋公司,其扩张方式无疑为万科提供了榜样。该企业从1996年就开始在并购方面发力,2001年,它收购全球最大的老年住宅开发商德尔·韦伯,终于登上美国最大房地产商宝座。

　　也就在该年,万科启动了持续三年、斥资40.17亿元、分三个阶段完成的万科南都并购案。通过并购这个浙江最大的房地产企业之后,万科获得219万平方米建筑面积的土地储备和觊觎已久的江浙市场。

　　在并购南都的同时,万科在北京耕作十年,却仍然只能获得偏远地块。这一局面也因2006年3月,万科以3.9亿元的价格吞下北京朝阳区房地产开发公司60％的股权而改变——万科通过后者获得了50万平方米核心区域的地块。

　　尝到甜头的万科,依靠并购方式获得项目的比例一路刷新。

　　2005年,万科有48.3％的新增项目通过合作的方式购得;2006年,这一比例超过62％;2007年,万科收购了27个项目;到了2008年,并购的脚步也没有减慢,万科共收购了18个公司的全部或部分股权,新增土地储备743万平米中,超过80％都通过合作的方式获得。

　　2007年底开始,万科率先全国降价。不少业内人士将此举解读为,万科要伺机大举并购、进行行业洗牌了。

　　“万科一直在寻找并购的机会。”在3月份举行的2008年业绩说明会上,万科总裁郁亮并没有掩饰万科的这一冲动,“但因各地救助政策使得本应出现的并购机会并未大量出现”,也成为万科的一大遗憾。“大家好像都挺过来了”,郁亮说。

　　对于目前盛传的万科正在抓紧谈合作项目的消息,万科副总裁肖莉也不置可否,只对时代周报记者称:“如果有,万科会通过公告的形式向外发布。”2009年一季度报告称“充裕的流动性为公司利用市场调整的机会获取项目资源创造了有利的条件”,而其高层也多次公开表示,万科不会拘泥于具体的获取项目的方式。这些表达都引发了无数猜想。手握269.2亿现金、净负债率下降到24.5％的万科,又将在合作并购上有什么大动作？

下半年推盘量增加

　　“应对重于预测。”万科高层总是避免在公开场合谈论“市场何时见底”的问题,却总能第一时间依据市场消化量调整自己的供应。

　　2009年,万科计划新开工面积为403万平方米,较2008年的年初计划下调四成的基础,再次下降二成多。

推荐阅读
假期影响节后股市走势的重要新闻一览 2000亿新主力六一出动
八大板块节后有望继续井喷 八大因素左右节后走向(股) 周五金融股尾盘井喷 道指涨97点 通用若破产对中国汽车业冲击多大 13年首降商品房资本金利好房产股 决策层将开会 新能源规划近期出台 　　楼市小阳春的表现,似乎比万科预计的要好。截至4月底,万科今年已销售212.0万平方米,销售金额174.9亿元,仍居房地产行业老大的地位。

　　“目前的销售超过我们的预期,基于这样的情况,万科有可能增加开工量。”肖莉在4月底公开表示。

　　而万科的做法是,在实际经营中,一线公司可以通过对销售速度的监控来对开工计划进行适当调整。“今年开工的调整是是自下而上,集团的层面只是一个结果。”肖莉称。“万科在存货管理上强调'量出为入’,确保项目的开发节奏和销售节奏相匹配。”万科在一季度的业绩报告上这样说,“开工计划的调整将在中期报告中披露。”

　　肖莉透露,万科的推盘量在下半年会增多,占据全年的60％。




【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。