主题：万科A:稳健龙头 估值急待提升 买入

　　行业回暖致使存货跌价准备成为公司利润的调节剂。公司基于谨慎的财务策略，2008年对13个项目计提了12.3亿元的存货跌价准备，对公司净利润的影响大概为9亿元。2009年1季度，公司根据最新市场情况，对2008年末计提了跌价准备的项目进行了跟踪评估，其中，南京金域缇香项目部分跌价准备得以转回，增加1季度净利润1051万元。

　　其它12个项目暂时维持不变，但如果土地和房地产市场进一步回暖，大部分跌价准备有转回的可能性，将给公司2009年业绩带来贡献。

　　2009年公司整体毛利率将维持在较低水平，但对净利润的影响不会太大。2009年1季度公司结算均价为7568元每平米，与2008年全年相比下降了15.6%，1季度扣除营业税金及附加后毛利率为23.33%，较2008年下降了4.61个百分点。对于全国性房地产公司来说，在土地储备的成本方面并没有太大优势，2009年结算的项目土地多数在顶峰时期所拿，所以，2009年全年公司毛利率将处于较低水平，但是公司2009年将能以收入增长和费用管理来弥补毛利率下降对净利润的影响。

　　销售好于预期，2009年结算收入的确定性较强。2009年1-4月份，公司累计销售面积212万平方米，销售金额174.9亿元，分别比2008年同期增长30.4%和21.4%，销售情况远远好于之前的预期；2008年底公司尚有346.4万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额273.4亿元；2009年1季度，公司实现结算面积106.1万平方米，结算收入80.3亿元；综合考虑，公司仍存在未结算面积452.3万平米，未结算金额368亿元，均价为8136元每平米；2009年结算收入的确定性较强，而且结算均价将有显著的提升。

　　受益于良好的市场销售，公司的存货结构进一步改善。截至2009年1季度，公司各类存货中，已完工开发产品（现房）66.7亿元，较08年底下降15.5%，占比仅7.9%；拟开发产品317.4亿元，占比37.7%；在建开发产品457.8亿元（含已售未结算产品），占比54.3%。在存货管理上，公司继续坚持“量出为入”的原则，确保项目的开发节奏和销售节奏相匹配。从存货构成看，可售面积将具有规模优势，保证公司更快地分享到行业景气的复苏，增强公司未来业绩的保障。

　　账上资金充裕，财务稳健，随时增加或收购土地储备。2009年1季度末，公司持有现金269.2亿，净负债率下降到24.5%，各类短期借款和一年内到期的长期借款187.3亿元，4月份销售回笼资金52.7亿元，账上资金已超300亿元，财务状况安全稳健。2009年1-4月仅增加一个项目，充裕的流动性为公司利用市场调整的机会获取项目资源创造了有利的条件，5月公司以19.43亿元在无锡、佛山购买了建筑面积合计超过87万平方米的大型地块。此外，公司一贯坚持稳健经营，通过长期积累，在金融系统中培养了良好的信用和彼此了解、信任的合作关系，融资渠道相对丰富。

　　地产龙头在行业回暖中应当充分享有溢价，上调公司评级至“买入”。

　　我们看好公司在行业调整中的应变能力及销售能力，未来公司将更加注重成本费用控制，从而保持一个稳定的盈利能力，我们预计行业的调整将逐渐趋于平稳，从而对公司高价土地储备的影响将逐渐减小，公司在未来两年应能保持一个适当的增长率。目前公司的静态PE为26.5倍，而其他龙头地产公司已超过30倍，作为行业龙头，应当享有行业逐步回暖带来的溢价。我们预测公司未来三年的EPS分别为0.51元、0.59元、0.67元，年均增长率达到23%，动态PE分别为19X、16X、15X,给予公司2010年25倍PE,对应合理股价在14元以上，给予公司“买入”评级。



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