主题：保利地产：该出手时就出手

5 月保利地产数据总体评价:销售增长良好,在市场预期之内,也符合完成我们预估的公司09 年和10 年业绩预测要求。

　　公司 5 月实现销售面积57.5 万平米,销售金额42 亿元,09 年1-5 月累计销售面积182 万平米,销售金额147 亿元,分别同比增长150%和158%(考虑09 年1 月统计口径从认购改签约后的可比)。

　　公司今年来销售业绩堪称靓丽,成长很快。其原因除了行业回暖外,还和公司品牌扩大和产品性价比提高有关。

　　1-5 月销售业绩冠军是公司根据地“广佛”两市,其次是北京和上海两个城市。即行业充分调整的广佛区域依然是收入贡献主要来源。

　　5 月销售均价约7310 元,环比下降12%。这与二线城销售回暖,而一二线城市项目存在较大的价差有关。

　　09 年业绩锁定性好。迄今为止已售未结算房款达286 亿元,相当于08年结算主营收入的185%,但有必要指出09 年项目毛利率将略有下降。

　　拿地扩张上保持了成长性企业所不可避免具有的激进风格,抓住了行业扩张机会。集中表现在08 年12 月拿下了上海等地117 万平米建面项目。

　　项目储备资源丰富。08 年末可结算资源1828 万平米,分布于16 个城市,其中普通住宅占85%,中心城市储备量89%。09 年5 月以3.85 亿元底价获得北京密云31.6 万平米住宅项目,楼面地价仅1220 元。

　　再融资方案已获证监会有条件通过,三季度有望启动。公司拟非公开定向增发募集不超过80 亿资金用于项目开发(发行价不低于15.89 元,股本扩张不超过16%),保利集团承诺以不超过15 亿元现金认购。

　　维持除权后09 和10 年0.93 和1.25 元EPS 预测;更新后18.95 元RNAV。按定增股本扩张16%,则09 和10 年EPS 为0.8 和1.08 元。

　　考虑公司央企和行业龙头地位,给予公司25 倍PE,综合RNAV 和PE估值,目标价23--25 元,维持增持投资评级。


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