主题： 地产三巨头：下半年谨慎囤地

5月25日-5月27日，我们参加了由长城证券组织的深圳房地产上市公司联合调研，走访了万科A（000002）、招商地产（000024）、金地集团（600383）三家上市公司，与三家公司的高管进行了交流，并参观了部分楼盘。

　　
　　 我们参观了招商地产伊山郡、华业玫瑰郡、中粮澜山等普通住宅，目前在售楼盘销售良好，销售率均在80%以上。价格方面，依山郡、玫瑰郡的均价都在7000元/平方米左右，玫瑰郡考虑赠送面积摊薄后，最低价格在4600元/平方米。澜山均价在13000元/平方米左右。高端楼盘方面，振业城二期、兰乔圣菲、曦城三个楼盘的在售项目已基本销售完毕，三个高端楼盘的价格较开盘时都有上升。总体来看，深圳楼市呈量升价涨之势。

　　
　　 对于目前深圳楼市的热销状况，万科认为将会持续到8月底，9月份以后情况还要继续观察。金地集团认为，2009年上半年的成交情况可定性为“报复性”，6月份以后市场成交量会有所下降，但成交水平仍会高于2008年低谷时期的水平。

　　
　　 对于物业税，招商地产和金地集团均认为在短期内不会推出，但推出后对投资需求将构成极大的打击。对于土地增值税清算，万科认为，由于公司拨备比较充分，清缴并不影响利润，只会对现金流产生一定影响。

　　
　　 各公司对土地储备都持“谨慎”态度，称不会拿高价地。万科在下半年会适当增加土地储备，但会继续坚持“在保证投资回报率的前提下拿地，不拿高价地”的原则，不会单纯为了战略布局而在一线城市买高价地。金地集团认真汲取了此前在土地市场较为激进的教训，称今后选择土地将在投资回报率与周转率之间选出最佳的平衡点，今年用于土地市场的资金约为50亿元，若定向增发成功，将增加至100亿元左右。招商地产则延续其稳健的作风，将在已经进入的城市适当增加土地储备。

　　
　　 关于2008年土地跌价准备冲回，三家公司认为，鉴于目前市场的回暖，可能会在年报中将计提部分冲回。


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