主题：万科A：5月份房地产销售高于4月份土地收购加速

　万科5月份实现销售金额人民币64.1亿元，销售面积69.7万平方米，环比分别增长22%和17%，同比均增长20%。2009年1-5月份，公司累计销售金额为239亿元，销售面积282万平方米，同比增幅分别为21%和27%。同时，万科5月份的销售均价进一步改善，环比上涨4%至人民币9，197元/平方米。5月份公司在佛山、无锡、沈阳和青岛收购了6个地块，总建筑面积为188万平方米，地价款总计人民币38.2亿元，而1-4月份公司所支付总地价款仅为4.54亿元。

　　分析。

　　(1)1-5月份公司合同销售额和销售面积分别占我们全年预测(人民币460亿元和510万平方米)的52%和56%；因此今年前5个月的销售好于我们的预期。(2)1-5月份的销售均价为人民币8，484元/平方米，有望实现我们人民币9，072元/平方米的全年预测水平。(3)就地区表现而言，长三角的销售额月环比增幅最大(为30%，受到销售均价上涨34%的推动)，珠三角紧随其后(月环比增幅为24%，受销量月环比增长41%推动)；其它两个地区的销售较4月份也有所复苏。(4)以邻近项目的当前均价作为基准，我们预计新增6个项目的毛利率约为20-35%。我们估计这些项目的成功运作将使公司现有土地储备的2010年年底净资产价值升至每股人民币11.49元(升幅为1%)，从而缩小了与我们的2010年年底预期净资产价值预测(人民币12.53元)之间的差距。



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