主题：买入万科恰其时

　“听其言，观其行”，同样适用于投资者对目标投资公司的跟踪，细致的观察加上准确的分析，往往能让投资者叩住投资价值跳动的脉搏。

　　相信6月8日一早，即有两则关于万科（000002）的新闻被递到投资者案头。其一是万科5月份的拿地数据。当月，万科在无锡、佛山、沈阳、青岛等城市拿地建筑面积总计117.7万平方米，总需支付地价款为23.14亿元。其二，肖莉近日承认，万科有可能已经错过最好的拿地时机，即去年三季度，同时，她也指出，即使目前调整不充分的市场，未来也不一定会调整。

　万科5月份大规模拿地动作的涵义非比寻常，绝非如有的投资者认为的属于正常行为：万科需要保有足够的土地储备以供开发。因为这种看法无法解释两个问题。一是为何要在5月份集中拿地。此前四个月，万科很少在土地市场上出手，仅仅1月份在广州以4.54亿元拿下建筑面积13.57万平方米的地块，此外再无拿地行为。

　　再一个，今年1至5月，万科总销售建筑面积为281.7万平方米，月均出售56.34万平方米，而截至2008年底，其规划项目按权益计算的建筑面积为1793万平方米，经过年初以来的销售后，截至4月底应还剩1595万平方米，若以上述速度开发销售，足够支持万科持续开发28个月。而从2004年开始，万科对土地储备的保有策略都是低于未来两年的开工量。

　　可见，万科5月份大量拿地并更可能反映其对市场的判断和经营战略有变：它正由此前的保守变得较为激进。

　　此前，由于万科对本轮地产反弹持观望态度，使得一些看好地产股表现的投资者始终心存担忧。现在，万科战略转向，意味着地产多头逻辑获得最终认可。尽管6月8日大盘表现疲软，万科股价劲升4.7%，并带动整个房地产板块升近2%。

　　发现万科战略转向的苗头固然重要，更重要的却是弄清促其转向的背景原因。本轮房地产市场回暖，发端于3月3日广东省出台针对房地产市场十五条新政,至今已历三个月，在此期间，房地产市场回暖明显，成交量大幅上升，不少地产公司销售进度超预期。

　　房地产市场回暖更直接地反映在存量房消化上。中金公司5月20日的一份报告指出，按照4月份销售情况，主要城市的去库存化时间不足一年，其中，北京、上海、深圳、福州、苏州等地的平均值仅为6个月，南京、杭州、南昌、重庆、成都等地的平均速度为8个月。

　　一方面是销量上升和库存的不断消化，另一方面，由于去年市场形势不明朗，很多地产公司2008年以来都没有增加土地储备，先前的建设工程进度被放缓，新的项目投资也十分慎重。这有可能导致下半年供需短暂失衡。若此，房价有可能会上涨，地产公司的NAV值将不断上调。

　　房地产市场走好更获得来自政府政策和宏观经济回暖的支持。政府对依靠房地产启动内需拉动经济寄予厚望，不断出台刺激地产市场的政策。而今年以来，释放的大量货币，足以在不久的未来引燃通胀预期，无疑对房市需求增加推波助澜。

　　之前对形势的“误判”使万科在拿地及房地产开发上相对保守，而保利凭借雄厚的大股东背景，在低价拿地及获取充足金融资源两个因素上，抢得先机，扩张势头不减，大有将要赶上万科之势。但是，拨正船头之后，万科完全有条件同样快跑起来。万科储备了充足金融资源。一季度末，万科的货币现金余额为269亿元，资产负债率为68.2%。前不久政府将房地产企业项目投资的自有资金比例由35%大幅下调至20%，进一步加强了万科可调用的金融资源深度。

　　一边是可持续看好的行业前景，一边是手握大量金融资源，战略调整之后虎视眈眈的万科，若再加上之前因战略保守而相对低估的股价，现在买入，不是正恰其时吗？



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