主题：上海楼市又现“红五月” 改善型需求渐成主流

　5月份的上海楼市，是一个名副其实的“红五月”：新房二手房交易两旺，成交量再创近期新高。年初以来由刚性购房需求带来的这一波行情，正转为以改善型需求为主导，成交热点由低价房传导至中高档房。


　　据中房上海指数办公室的最新调查，今中房上海住宅指数5月环比涨幅为1.07%。全市新建住房销售成交量规模为267.35万平方米，较4月份增加11.58万平方米，环比增长4.5%，与去年5月相比，销售成交量增长48.6%。在全市141个调查样本中，新建住宅有36%的公寓楼盘价格上涨，平均涨幅4.6%，上涨占比较4月扩大5个百分点；有6.3%的样本楼盘价格出现下降，下降占比较4月大幅收缩9个百分点，平均降幅2.3%，与4月持平。

　　二手房市场近期成交热点，已从前期自住买家关注的浦东、普陀、闸北等区域，转向传统上更受改善型和投资型客户青睐、具较强抗跌性的卢湾、静安、徐汇等区，地段好、品质高的楼盘尤其抢手。据上海二手房指数办公室的统计，5月份上海二手房价格指数为2370点，较4月上升22点，环比涨幅0.95%。中心城区中，涨幅居前的为黄浦区，上涨1.73%。其次为静安区1.63%，卢湾区1.4%，长宁1.31%，徐汇0.93%。据对56个控制点板块统计，共有52个板块出现价格上涨，占总数的92.8%；只有3个板块出现价格下跌，占采样总量5%，平均跌幅为0.48%。

　　改善型需求逐步回暖、市场供应趋紧这两大因素，导致楼市重现价量齐升。今年以来，市场化的新建商品住宅新增供应大幅萎缩，而二手房市场的房东“惜售”心态渐浓，抬高价格以及撤销挂牌观望等现象有所增多，加大了当前二手房源尤其是优质房源的紧缺程度，导致价格上行。据上海中原地产的统计，相比4月份，5月份闸北、宝山、普陀、长宁、静安、浦东等全市各区二手房挂牌量已普遍减少约20%-30%，房型、楼层、位置等条件较好的优质房源已成为稀缺产品，成交价格涨幅在10%-20%。

　　控制房价过快上涨，关键在于有效扩大市场供应。今年5月25日，国务院发出的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，调低了对房地产项目的资本金比例。绿地集团董事长张玉良认为，这一政策规定传递出了国家为应对国际金融危机，扩大国内需求，鼓励开发商加大投资力度，投入保障性住房以及普通商品住房开发，扩大市场供应量的政策导向。不过，对当前上海楼市来说，扩大市场供应首先要增加土地供应，才能使供求关系达到有效平衡，奠定楼市稳定发展的基础。


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6月10日，深圳雷雨阵阵，罗湖区一名为“东方尊裕”的楼盘销售大厅空气沉闷。购房合同摆在桌上，买家胡兵迟疑片刻，咬了咬嘴唇，签名成交。一套89平方米的房子，成交价160万元，而一个月前，这套房子的售价仅为135万元。29岁的胡兵新婚不久，买房属于刚性需求，对楼盘冷暖变化异常敏感。春节时没有出手购房，胡兵有些后悔，随即楼价每平方米飙升3000元，这让他始料不及。


　　飙升的深圳楼市背后，涌动着一股温州炒房力量。这正是敦促胡兵追高下手的重要原因。“狼(温州炒房团)来了，房价飙升。”胡兵语气里透露着无奈。

　　素以商业敏感著称的温州投资团再战江湖，纷纷出手楼市、矿产等资产。作为民间极具人气的经济风向标，温州人的一举一动都引人关注，甚至效仿。

　　楼市再现温州炒房力量

　　深圳中远地产物业顾问徐光宗表示，3月份，不少业主见有买主就抛售，但自5月开始，楼市再度火爆，房子成了“香饽饽”。“就像深圳的天气，从冬天跳到夏天，没有过渡。”

　　深圳楼盘“金地·梅陇镇”的销售人员描绘说，一群衣着普通的温州人结伴而来，操着难懂的方言招呼同伴，非小户型和豪宅不看。无需反复多个回合，温州人就狠狠下手，一次就下单了21套。临走时，温州人还留下话：回去之后，我再叫朋友来买。描述间，温州炒房团手笔恢弘，财力磅礴。

　　位于梅林关口的“书香门第上河坊”与“金地·梅陇镇”毗邻，也是温州炒房客出没之地。“书香门第上河坊”营销总监王永胜介绍，这次温州炒房团主要针对中小户型和未来发展高成长性物业，先头部队小试牛刀之后，大部队随后杀到，往往一个盘就下手四五套以上。炒房客还偏爱豪宅，均价超过3.5万元/平方米豪宅，一套400万元以上，有人出手就是10套。

　　深圳世联地产顾问股份有限公司刘华向晨报记者证实，早在3月初，便有温州炒房团赶赴深圳，随即对多个投资物业下手。据其统计，温州炒房团近期已经在深圳购买约90余套物业。

　　温州炒房团重出江湖并非单恋深圳。几乎同一时段，温州炒房团出击上海、重庆、杭州等热点城市，引发当地楼市风起云涌。

　　晨报曾在6月11日A37版上报道过温州炒房客重回上海“抄底”。而来自上海的地产信息表明，仅5月份，温州民间资本便在上海楼市“砸”下约13.42亿元，买走732套房源。

　　深圳房价飙升无关温州客

　　楼市低迷之时，温州人千金一掷令人费解，而温州客前脚赶到，后脚深圳楼市飙升，猜测和疑惑之声不绝于耳。根据楼市研究机构发布的信息，仅在6月首周，深圳楼价攀升约30％。“没有数据说明温州炒房团抬高了深圳楼价。”深圳社科院地产研究专家高海燕认为无需夸大温州炒房团对楼市的作用。她认为，深圳楼市近期的攀升与深圳公布《综改方案》和扩关概念更有关联。

　　广州市社科院科研处处长彭澎认为，温州人的出击与当前的楼市大背景有关。国家近期采取了相对宽松的楼市政策，刺激楼市的销售，以便完成GDP增速“保8”任务。

　　“炒房团再次出征，更多是基于对通货膨胀的预期。”温州市中小企业促进会会长周德文解析说。扎根温州老巢，周德文扮演着在外经商温州商人智囊的角色。

　　金融危机后，温州人大多出手套现，信奉现金为王。不经意间，国际上传出“中国率先复苏论”，国内担忧经济通胀的声音逐渐成为主流。海通证券宏观经济分析师李明亮表示，全球各大经济体执行宽松的货币政策，加重了对中国率先通胀的担忧。

　　根据周德文的统计，温州至少有6000亿的民间游资在寻找出路。此前约有10万人在炒楼，常年活跃在炒房市场的资金约有1000亿，剩余的大量资本也在捕捉投资良机。

　　“温州人有资本，骨子里爱投资，欠缺的只是机会。”浙商研究会副秘书长陈加礼介绍说，近期有通货膨胀的预期，意味着现金贬值，促使了温州人本轮投资。

　　专家看法

　　温州炒房行动不可盲目效仿

　　浙江大学房地产研究所所长赵杭生分析认为，找不到投资出路的民间资本，出于对通胀的预期甚至恐慌，需要为资金寻找安全的“避风港”，选择“轻车熟路”的楼市投资是温州人首选。“现在买资产是往陷阱里面跳。”经济学家谢国忠对温州人此番投资前景并不看好，认为如今股价楼价高涨，盲目追涨已不安全。谢国忠算了一笔账。如果持有现金，损失一年的通胀率，约在5％左右，但是如果追高买入价格高的楼房，在保障房的大量入市、物业税可能不期而至，楼价下跌的风险反而大得多。

　　上海社科院经济研究所博士生导师陈维认为，温州人投资不可盲目效仿。陈维介绍，温州人善于把握投资时机，而且资金雄厚，能够承担物业费、银行按揭等风险，让其它投资客望尘莫及。

　　对于此次温州炒房团重返深圳，业内人士亦认为前途未卜。中原地产总经理李耀智介绍，早在2004年，温州炒房团就曾出现在深圳，但还没有成功的经验。

　　李耀智认为，深圳楼市长期靠当地人和港人自居支撑，投机炒房行为较少。而且，当年香港房地产泡沫破灭的一幕就像一部活教材，让人对房地产投资提高警觉，不愿重蹈覆辙。

市统计局及国家统计局北京调查总队的数字显示，今年前5个月，本市商品房销售面积为747.1万平方米，比上年同期增长1.1倍，比2007年增长11.6%。市统计局新闻发言人于秀琴称，当前京城商品房的销售已恢复到2007年同期水平，还有所提高。


　　房地产开发投资回升

　　数字显示，今年1至5月，本市完成房地产开发投资额579.8亿元，比上年同期下降5.9%，降幅比1至4月缩小了20.6个百分点。这表明开发商对楼市的信心正在恢复。

　　4月下旬以来，本市加大了土地储备开发力度，5月份土地一级开发投资额超过100亿元，1至5月全市一级开发完成投资额221.9亿元，其中土地储备中心和房地产开发企业完成的一级开发投资为161.2亿元，占全市房地产开发投资比重达27.8%，比上年同期增长2.3倍，对全市房地产开发投资回升拉动作用明显。受土地一级开发征地拆迁等费用支付影响，1至5月，全市“房地产开发其它费用”完成投资额为309.6亿元，由1至4月同比下降31.8%转为增长11%。

　　新建住宅价环比连涨三月

　　楼市走出低迷的另一信号是价格开始步入上行通道。其中，新建住宅价格环比涨幅加快。5月份，本市房屋销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点；其中新建住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。目前新建住宅环比价格已连续三个月持续上涨，且涨幅逐月加剧。

　　但与去年同期相比，房价仍然有所下降。今年5月，本市房屋销售价格同比下降1.1%，降幅比上月扩大0.1个百分点；其中新建住宅销售价格同比下降0.6%，降幅与上月持平；二手住宅销售价格同比下降3.2%，降幅比上月扩大0.3个百分点。

　　销售回暖开发不足成楼市隐忧

　　今年前5个月，商品房市场销售总体活跃。1至5月，本市商品房销售面积同比增长1倍多，其中期房销售面积575.4万平方米，同比增长1.4倍。全市住宅销售面积642.5万平方米，同比增长1.4倍；其中期房销售510.7万平方米，同比增长1.5倍。与此同时，房地产开发面积和竣工面积延续低迷态势，开发供给量仍显不足，尤其是住宅新开工面积连续4个月下降超过50%。截至5月底，全市商品房施工面积为7630.5万平方米，同比下降4.3%。1至5月，商品房新开工面积为549.6万平方米，下降48.1%。其中，住宅新开工面积为339.6万平方米，下降54.5%，降幅比1至4月扩大2.9个百分点。专家表示，销售渐趋活跃与开发不足是当前楼市的一个隐忧，它们之间的矛盾如果不及时解决，可能导致新一轮供需失衡，使房价面临上行压力。RJ042

　　5月本市CPI同比降1.7%

　　市统计局及国家统计局北京调查总队的数字显示，今年5月份，北京市居民消费价格总指数同比下降1.7%。其中，消费品价格同比下降0.1%，服务项目价格同比下降6.2%。

　　从八大类别看，居民消费价格指数“三升五降”：食品类价格同比上涨2.5%，其中鲜菜和鲜瓜果价格上涨幅度最大，分别达到18.9%和21.2%，油脂、肉禽及其制品价格则分别下降了19.3%和9%。此外，烟酒及用品类价格同比上涨3.1%，家庭设备用品及维修服务类价格同比上涨1.6%。而衣着、医疗保健和个人用品、交通和通信、娱乐教育文化用品及服务、居住等5大类商品价格同比均有不同程度的下降。

活跃在深圳楼市的温州炒房团,看得见却很难摸着,一如传说中“低调”、“闷声发财”。几经周折,在龙岗一经济型酒店餐厅里,记者终于见到了来自温州苍南的炒房客马莉（化名）。来深圳1个多月,马莉在3个楼盘出手12套,投资约2000万元。


　　卖表赚到第一桶金

　　小卷长发,一身李宁运动服,50岁的马莉显得很平常,只是左手上两颗硕大的钻戒略微显露了其富足的状况。

　　10年前,马莉涉足炒房之前还在小摊上批发电子表。“你们小时候戴的电子表,多半是从我那里批发的。”马莉性格开朗,说完大笑。

　　马莉和丈夫来自农村,丈夫是乡间颇有声望的修表好手。在1990年经商潮中,夫妻俩到杭州买下了四季青服装市场的一个摊位,卖起了时尚手表。披星戴月,夫妻俩赚取了人生中第一个1万元、5万元、10万元。

　　18套房净赚320万元

　　内地楼市启动大约在1999年前后,马莉成为首批吃螃蟹的人。

　　彼时杭州楼市刚刚兴起,马莉一口气买下18套。均价每平方米2000元,每套约70平方米,马莉掏了50万元付银行按揭。还有所剩不多的积蓄,马莉简单装修房子后出租,除去按揭,还有每月5000元左右的结余。

　　2003年,马莉的大手笔终于获得了丰厚的回报。当时房价猛涨一倍有余,马莉将18套房子悉数出手,净赚320万元。“炒房利润比卖表高多了。”深谙这个最朴素的道理,马莉踏入炒房市场。约上几位同乡,炒房团初具规模,集体吃进一批闹市区域商铺。半年之后又是涨声一片,马莉赚了一个满盆满砵。

　　最顶峰的时期,马莉的手提包里有38把房门钥匙。炒房并非马莉家的唯一经营之道,丈夫一直在温州办工厂,造过打火机,做过皮鞋,而家中的年轻人大多在意大利从事贸易,把这些产品从温州销往海外。

　　东山再起还是要炒房

　　市场沉浮,马莉投资并非没有失手的时候。去年,马莉在楼价高时盘下一间电影院的沿街商铺,最后低价抛掉。“炒什么不重要,关键看利润多大。”马莉说,“比起股市,还是投资房产、矿产稳定。”

　　沉寂近1年后,马莉选择在深圳复出。“'带头大姐’认为,石油、黄金价格都涨了,房价肯定也会涨,而且深圳房价跌得最厉害,回暖的潜力也最大。”

　　马莉的弟弟从国外传来消息,美元泛滥,通货膨胀的可能性大增。“与其（钱）捂着贬值,不如投资。”这些判断更坚定了马莉重出江湖的信心,而这些信息在温州早已广为流传。