主题：2007年疯狂再现：开发商土地市场无惧追高

在去年难以回避的楼市调整中,许多开发商为过去的愚蠢与疯狂进行反省甚至付出代价,土地市场内的表现之一便是“地王”的消失。然而,继前段时间本报提出新一轮圈地运动将火热上演后,近期更是发现开发商不但扩张势头十足,还无惧追高,地价不断被刷新,新“地王”不断涌现!


　　从扩张到追高

　　上周,多个城市出现土地集中成交,且由于开发商的“追捧”,成就了新一批“地王”的诞生,多幅地块高溢价成交,有的甚至楼板价已接近周边房价,令业内咋舌。

　　如上海成交的7幅土地中,有5幅的溢价率超过了100%,即成交价是起始价的2倍以上。其中,长宁区周家桥街道91街坊吸引了68家企业领取出让文件,最后有15家企业申请竞买,成交价4.22亿元人民币,与这幅土地的挂牌起始价约2.11亿元相比正好翻番,项目楼板价也升至近22000元/平方米,成为今年以来上海单价最高的住宅用地;还有宝山区高境镇金家巷南侧住宅地块,44家企业领取了出让文件,13家企业报名竞买,最终6亿元的成交价,溢价率高达142%,并且这一价格让在场的业内人士都感到相当惊讶,因为高境镇位置很偏,房价都不到万元,而这幅地折合楼板价已经超过9000元/平方米。

　　事实上,不仅在上海,近期全国范围内地价高企的迹象都非常明显。同在上周,广州珠江新城最后一幅住宅用地D8-C3地块在17家开发商的激烈争夺中高价出让成功,广州市城市建设有限公司以3.45亿元的出价赢得最后的胜利,并且折合15323元/平方米的楼面地价也刷新了珠江新城的记录。事后,广州城建还发表声明称:作为珠江新城最后一块住宅用地,按成交地价和建造成本测算,综合考虑未来中国经济及房地产市场发展趋势,该项目在区域内“仍有一定利润空间”。

　　此外,中国指数研究院的报告显示,5月土地成交量比去年同期大幅增长,且高价成交已成为特点。如绿地集团以12亿元摘得的上海徐汇区船厂路地块,成为今年以来的总价“地王”;富力地产以近15000元/平方米的楼板价竞得的北京广渠路10号地,成为北京今年以来的单价“地王”;万科经过146轮举牌、13.86亿元夺得的佛山地块,也成为当地的新“地王”。

　　进一步的分析数据更显示,5月全国60个重点城市共成交土地553宗,环比增加5%,同比增加73%;成交土地面积2686万平方米,环比增加3%,同比增加89%。并且,一线城市5月住宅用地全部成交,流拍现象“绝迹”。至上周,高溢价率的情况更是凸显,且住宅用地平均溢价水平（56%）远高于商业用地（1%）。

　　唯恐助长房价

　　珠江新城土地受到“围抢”也被视作土地市场升温的又一佐证。业内认为,基于楼市成交回暖,开发商资金困境得到缓解,土地储备的欲望也再次强烈起来。“现在宏观经济面临新一轮的流动过剩,在资金的冲击下地价房价联动上升的苗头重现。”易居中国分析师薛建雄直言,“基于楼市复苏和国家希望经济保持快速发展的态度,开发商的信心越来越足,所以很多企业眼下选择加大投资力度,不惧短期内受到调控而大举扩张。”

　　但业内也已开始担忧,新一轮的“圈地潮”下,土地价格再次被开发商推高,更可能带动房价进一步上涨。“土地作为房地产业的物质基础和房地产开发的前提条件,对房价也产生基础性的影响,这既体现在拿地价格左右着未来建在土地上的楼盘的价格,又体现在土地高价成交对周边已建楼盘的价格的'支撑’甚至'助长’上。因此若想稳定房价,防范土地炒作、控制地价飙升是很有必要的。”

　　中原地产的分析师还表示,目前出现了不少高溢价成交的地块,但是在全球经济没有好转、国内信贷宽松的背景下,这种由地价推高的房价最后将会演变为楼市泡沫。“土地市场正在迅速升温,预计招拍挂市场将会面临较为激烈的竞争,但我们看到在市场恢复过程中,开发商拼命去拿地,出现了比2007年更疯狂的泡沫,跟风只能助长泡沫的生成。”SOHO中国潘石屹也对媒体表示。

　　政府喜忧参半

　　业内还指出,对地方政府来说,土地交易的活跃可能有喜有忧。一方面,土地市场升温对增加财政收入、拉动投资建设等均有益;另一方面,对房价稳定的消极影响也在顾虑之中。

　　如针对近期广州房价上升及“地王”重现,广州市国土房管局推出6条措施来平抑楼市,其中包括根据市场需求来控制土地投放规模和节奏;加大商服用地的供应规模,通过改善经营性用地供应结构,来消减市场投资过分集中于住宅用地所带来的风险;增加土地市场的透明度,定期公布季度经营性土地供应计划和举办土地公开出让前的推介会,通过主动服务企业和减少信息不对称,来服务开发企业的理性投资决策等。相关负责人还表示,广州不会因为地价过低而不卖地,也不会因为地价高了就多推地,而是按实际需求来供应土地。

　　不过,从近期来看,由于楼市正在经历的“阶段性利好”,业内认为直接导致的结果就是房价无法实质回落,地价还将持续上升。“土地市场的火爆,高溢价土地的出现,会成为房价上涨的推手,投鼠忌器的顾虑还是有必要的。”克尔瑞（中国）研究中心首席研究员陈啸天表示,“在房地产宏观调控上,政府扮演着中间人的重要角色,必须承担好三方面责任:增加有效供给的同时,防止诱发过高的预期;解决房价过快上涨对满足普通市民改善性住房需求造成的负面影响;大力发展廉租房和经济适用房建设,以确保低收入阶层的基本住房需求。”


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买了又退，退了再买，开发商、炒家、投资客共同上演“连环套”


　　楼市频现退房大单

　　5月，杭州楼市成交突然大增，随后不久却出现涉及三个楼盘、总金额近亿元的退房大单。

　　退房大单一：位于杭州城西的某楼盘，是当地一家著名房地产开发商开发的高端商品房，市场价每平方米3万元左右。据杭州透明售房网显示，5月5日，购买人王某退售该楼盘住宅4套，涉及面积1153.05平方米，金额约3300多万元。5月8日，购买人徐某退售该楼盘住宅4套，涉及面积1273.52平方米，金额约3700多万元。这两笔大单，共涉及金额7000万元左右。

　　退房大单二：5月20日。杭州城西楼盘香墅同一天退房5套，涉及面积327.31平方米，金额约1000万元，原购买人为该楼盘开发商的合作者杭州润安投资有限公司。

　　退房大单三：5月26日。城北一楼盘退房6套，涉及面积543.82平方米，金额约900多万元，原购买人为该楼盘投资方之一的浙江广源建设集团有限公司。

　　5月份，据杭州透明售房网上显示的退房记录为135套，是今年以来最多的月份。

　　退房3天又有接盘

　　令人意外的是，这些退掉的房源刚刚过了三天公示期，马上就有购房者接盘。

　　“这段时间市场好了，如果有购房者看中开发商手里的这批‘自产自销’房子，他们就会解除合同再销售，近期同个楼盘出现多套退房都是这种情况。”浙江大学房地产研究所所长赵杭生说。

　　今年5月，杭州楼市“火爆”，成交量高达10058套。这个城市与楼市紧密相关的行业迅速进入兴奋状态。去年因为市场低迷不得不收缩战线，甚至关闭部分门店的二手房中介，最近有的门店营业时间延长到凌晨。“客户的兴致很高，我们打不了烊。”一家中介公司的经纪人告诉记者。

　　人们又开始排队买房，杭州下沙、滨江等地许多楼盘在短短一两天里销售一空。2007年底消失的房产公司销售部门口漏夜排队的景象又出现了。

　　杭州市产权交易中心两层楼的大厅人满为患，办证人员抱怨没法休息。

　　“高额退盘”实为曲线救企？

　　据了解，杭州城西某楼盘的两位买家个人资金较为充裕，去年底受开发商所托，以每平方米三万元左右的市场价购入这批滞销房产，其实是通过房产抵押的方式，以个人信用从银行取得贷款，为陷入资金困局的房产公司解围。

　　专家认为，一些房地产企业当时就差一口气，银行不可能再贷给他们资金，7000万元足以压垮一个企业。银根紧缩下，无法以其它名义从银行取得金融支持的开发商只能曲线求助于相对较为宽松的个人按揭。这在程序上合乎法律，较之高利贷稳妥。

　　杭州市市长蔡奇针对本地有楼盘出现的“高额退盘”情况表示，绝不允许开发商违规操作，随意发布虚假信息，侵害购房消费者合法权益。

　　杭州市房管局发布调查报告称：前不久市场行情出现低迷交易量直线下降，企业资金出现困难，个别开发企业通过多种途径解决运作中资金困难问题。

　　有关方面对这一现象不是没注意到，但从交易行为与交易手续上看，这些操作没有明显违规，也不犯法。不知有多少笔法律手续上看不出破绽的假按揭从银行取得了贷款，有多少投向实体经济的项目贷款和流动资金瞒天过海进入楼市。

　　杭州市房管局在调查报告中称：该局得知情况后，根据其职能及时对开发企业进行了调查和指导，并重申了规范房地产市场的有关规定。目前，企业正在进行相关的自查和规范。

　　大批投资客抄底接盘

　　如果说今年一季度楼市的价跌量升是政策利好效应显现，刚性需求转化为现实购买力的必然结果的话，4、5两个月的“井喷”行情则绝非单纯的自住需求推动。几个月前还信奉“现金为王”，把钱捂在手里的企业家，最近突然急切地为手中的资金寻找出路，沉寂了一段时间的游资又开始暗流涌动。

　　投资客的大批出现让房地产开发商始料不及。位于杭州滨江新区的楼盘蓝色钱江，前来买房的大多是温州人，售楼小姐形容他们“一不看房，二不问面积，三不管户型，只要有房就下单，有的一口气买下三十几套。”一名远在西班牙的温州人居然一个电话就买下两套价值1000多万元的远郊排屋。

　　华邦地产信息部主任韩伟军认为，大约一半是自住型消费，单纯投资炒房的约占三成，还有一部分购房者是兼俱投资和自住。

　　韩伟军说，刺激投资客抄底楼市的主要原因，除了楼市价格下调、购房税费从房价的10%下调至1%外，宽松的货币政策对投机资金有诱惑力。据了解，以一套100万元房产首付20万计算，今年与去年相比不仅首付可以省下20万元，每个月还可以少付银行将近1000多元。

　　不过，赵杭生认为，以温州人为代表的炒房团这次卷土重来，与众多预测机构对中国经济率先复苏之后率先进入通胀的预言不无关系。原材料价格悄然回升，嗅觉异常敏锐的温州人首先想到的是让自己的资金进入房地产这个无论何种时候都最为安全的“避风港”。与楼市有限的下挫相比，货币无限制的贬值更让他们觉得害怕。

　　与资本的冲动形成鲜明对比的是，几乎所有的业内人士在诊断当前的楼市都做出了明确的结论：这样的“疯狂”极可能昙花一现。