主题：万科欲打包旗下住宅商业物业试水REITs

万科目前正在委托国内某券商研究住宅附带的商业地产资产证券化，希望能将其打包卖给机构投资者。消息称，万科此举是想借国内REITs即将面市之势，打破商业地产只能依靠租金和零散出售回笼资金的局面。

　　万科的REITs

　　观点新闻网报道，据该消息显示，目前万科还是以住宅开发为主，通过资产高速周转获取超额回报战略是不变的。但是住宅在去年遭遇行业拐点之后，很多大公司觉得住宅市场的高利润时代难以为继，都着手研究高风险、高收益的商业地产，尤其是城市综合体。

　　观点地产新媒体就此消息采访了分析师及业内专家。

　　安信证券房地产行业分析师陶学明表示，万科的上述举措不至于会使得业绩大增，毕竟只是少部分附带的物业。

　　戴德梁行商业部董事张志聪也认为，住宅附属的商业物业通常租金水平较低，租金回报率仅有5%左右，“这意味着，这些商业物业在进行打包整体卖给机构投资者时价格会出现较大幅度的折让。”

　　世邦魏理仕华南区董事总经理刘蔚海则表示，据其了解，万科对旗下住宅的商业物业尚无统一的安排，有散售也对一些物业进行持有，在对这类商业物业进行整体转卖的时候价格往往低于散售，机构投资者通常要求租金回报率达到8%以上。

　　刘蔚海认为，如果是位于郊区的楼盘，通常体量较大，商业裙楼占总面积的比重不会太高。此外，在进行大宗交易出售给机构投资者的时候，机构投资者会比较重视对楼盘中所有商铺的控制权，“如果有部分散卖出去的话，会对整体的商业环境有不利影响。”
事实上，目前国内民营企业资产通过REITs上市套现的只有睿富基金一家。

　　睿富于2007年6月上市，融资22.45亿港币，是以REITs形式上市，其资产主要为位于北京燕莎商圈的优质甲级办公楼大厦北京佳程广场。

　　此外，国内第一家REITs则为越秀房地产信托基金，其主要资产为广州白马服装市场。

　　有分析称，国内目前能达到佳程广场和广州白马服装市场这样高收益的成熟商业物业并不多见。

　　有业内人士认为，万科此时进行REITs以及资产证券化相关的研究和准备，可以在将来正式推出Reits的时候占得先机。从去年年末至今热炒的REITs即将推出的消息，让很多拥有商业物业的开发商有了更多的想法。

　　该业内人士指出，由于国内大部分住宅地产开发商的发展模式和万科相近，一旦上述资产证券化以及打包出售成功，万科对住宅中附带的商业部分的处理方式可以成为其他开发商借鉴的范例。

　　伙伴凯德

　　实际上，万科在进行此次资产证券化研究之前，其在业务上极少直接参与商业地产的开发和经营，而是选择外包给凯德商用等公司。

　　凯德商用是新加坡嘉德置地集团属下的零售业地产企业，在新加坡、中国、印度和日本拥有超过92座购物广场，净出租总面积超过390万平方米。其在国内管理和拥有众多地标性建筑，所拥有的产业包括上海来福士广场、北京嘉茂望京购物广场、北京嘉茂西直门购物广场、北京西环广场等。
2007年7月，万科发布公告称，公司与Capita Land Retail Limited（凯德商用）签署战略合作大纲，拟就已开发、正在开发和未来的新项目中的商业部分与凯德商用开展非排他性战略合作。

　　根据大纲，万科将与凯德商用选择合适的项目进行共同开发。凯德商用负责提供项目商业部分的开发资金，并负责有关部分的规划设计、招商以及经营管理等工作。而万科负责包括项目开发、建设和日常经营管理。此外，对于万科已经开发完毕或部分正在开发项目中的商业部分，凯德商用也有意向购买。

　　郁亮此前在解释此次与凯德商用签署合作协议的原因时指出，万科专注住宅开发，一般不涉足商业和持有性物业，但是现在很多项目既有住宅又包含商业等持有型物业，如果没有合适的合作伙伴进行商业等物业的开发和管理，公司可能因此丧失很多很好的项目机会。

　　有业内人士分析指出，万科此次合作的目的是为了更专注于住宅开发，减少在住宅开发过程中附带开发商业地产所带来的资金占用。

　　值得注意的是，凯德商用的兄弟公司凯德置地所属环渤海区域总经理毛大庆近日传出跳槽到万科的传言。传言称，毛大庆离开凯德置地，将出任万科北京公司总经理，后毛大庆被凯德置地挽留。

　　观点地产新媒体就此传言采访了毛大庆的助理，确认毛大庆并未离开凯德置地。

　　REITs简介

　　就是房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写（复数为REITs）。从国际范围看，REITs（房地产投资信托基金）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。


该贴内容于 [2009-06-22 12:09:00] 最后编辑

【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。