主题：成交激增+天价地王 地产股利好发酵 涨势不知疲倦

【核心提示】6月份以来内地楼市繁荣、疯狂，成交量放大、天价地王出现、开发投资加速……地产股的利好消息一浪高过一浪，引来国内券商和国际大行高调唱多地产股之声。二级市场上看，地产板块个股正不知疲倦地表现着。

导读：

地产板块利好消息发酵
国际大行唱多地产股 售楼拿地双丰收
房地产复苏超出预期 行业排名持续攀升
券商中期策略“交锋”地产后市 中金：房价将呈结构性上涨
房地产业投资思路：一线城市土地继续溢价成交 五主线找潜力股

地产板块利好消息发酵：

全国土地成交上周环比增833% 地王时代归来

土地市场的全面回暖迹象在上周的市场表现中凸显。6月最后一周，“抢地”大战四起，地块大幅溢价成交。有业内人士认为，土地市场已经重归“地王”时代。

根据中国指数研究院数据信息中心监测显示，上周全国20个重点城市共成交住宅类地块36宗，环比增加600%，成交土地面积253万平方米，环比增加833%。其中，有5宗地块溢价水平超过100%，有11宗地块溢价水平超过50%，有20宗地块溢价不到50%成交。

值得注意的是，北京土地市场各个地块受到开发商前所未有的“青睐”，就连去年流拍的大兴康庄限价房地块也受到追捧，被首开以略高于底价的价格竞得。北京朝阳区奥运村乡地块成交楼面地价为15216元/平方米，超过此前富力以15141元/平方米拿下的广渠门10号地的楼面地价，成为北京实行招拍挂以来的单价“地王”。(北京商报)

楼市新高温:北京拍出40亿“地王”

大鳄聚首

万科、保利、远洋、SOHO中国等地产大鳄悉数到场。另外，中信、安联、金融街、首创、华润、华远和方兴也现身其中。

龙争虎斗

当价格被抬高到37亿元时，坐在潘石屹旁边的张欣微微摇头，SOHO中国也在此时减少了出手次数。

黑马夺标

潘石屹表示，价格超出了他的预期。中标者中化方兴旗下方兴地产副总裁盖健高则表示，这个价格没有超出自己的预期。

盛夏的果实——今年以来北京最火热的一块地诞生了。

“广渠路15号地”，这块位于北京市内成熟居住区域、规划面积达11.91公顷的住宅用地早就被认为具有“地王”潜质。而传闻中，万科、保利、远洋、SOHO中国等地产大鳄的介入再次吊足了人们的胃口。

经过近40分钟的激烈竞拍，“广渠路15号地”昨日以总价40.6亿、楼面地价超15000元/平方米，最终花落中化方兴投资管理有限公司 （以下简称中化方兴），并毫无悬念地成为北京市的“新地王”。（每日经济新闻）

房地产开发投资开始加速

部分企业仍谨慎

　　根据国家统计局数字，今年1-5月，房地产开发方面除房屋新开工及完成土地开发面积下降外，其他指标均同比上涨。面对这些数据，业内人士对房地产开发是否全面回暖产生分歧。

　　投资数据回暖

　　统计局数据显示，1-5月，全国完成房地产开发投资10165亿元，同比增长6.8%，增幅比1-4月提高1.9个百分点，比去年同期回落25.1个百分点。其中，商品住宅完成投资7105亿元，同比增长4.4%，比1-4月提高1.0个百分点，比去年同期回落30.6个百分点，占房地产开发投资的比重为69.9%。

　　1-5月，全国房地产开发企业房屋施工面积21.85亿平方米，同比增长11.7%，增幅比1-4月回落0.7个百分点；房屋新开工面积3.57亿平方米，同比下降16.2%，降幅比1-4月扩大0.6个百分点；房屋竣工面积1.62亿平方米，同比增长22.6%，增幅比1-4月回落4.5个百分点。其中，住宅竣工面积1.33亿平方米，增长23.6%，比1-4月回落4.9个百分点。

　　1-5月，全国房地产开发企业完成土地购置面积9875万平方米，同比下降28.6%；完成土地开发面积8845万平方米，同比下降13.3%。

　　值得关注的是，尽管投资及施工面积这两个重要指标均同比上涨，但房屋新开工面积及完成土地开发面积却双双下滑。

　　开工率将逐步恢复

　　针对上述数据，中体奥林匹克花园管理集团副总裁王哲表示两个数据下滑主要由于前两年土地购置量下降，房地产项目从拿地到正式开发需要一年时间，前期土地市场的影响正逐步显现出来；此外，由于整片拿地后开发企业一般都会分拆成块开发，所以完成土地开发面积暂时也没有跟上。

　　北京顶秀置业有限公司董事长刘新虎认为，出现这一现象的原因是，尽管小阳春后房地产企业资金回流，但大企业的资金量并不充足，依然采取保守策略，并没有选择大面积开复工。

　　“开发企业的开工意愿还是比较强烈的。”王哲表示，目前市场仍处在去库存化的过程中，国家政策仍在鼓励投资，企业仍看好房地产行业后势。

　　尽管市场预期向好，但刘新虎认为开工量并没有如想象中全面启动，由于市场尚未稳定，仍有开发企业比较保守，“我们公司就在按照原计划来操作，没有因为土地市场火爆就加大投资力度”。

　　刘新虎介绍，企业前期调研显示，今年以来的小阳春确实有刚性需求支撑的因素，但市场通胀预期也是推动价格上涨的重要因素，但仅仅靠通胀来拉动需求不现实，对市场支撑不足，“价格如果忽高忽低，对消费者打击比较大”。

　　据悉，目前不少大企业采取保守的“以销定产”策略，参照每一个月的成交量决定下一个月的开工量。刘新虎认为，近期高价拿地的项目必须快速开发、薄利多销才能获取最大利润，随着土地供应进一步放大，土地价格向上，今年开复工率会进一步恢复，以往囤积土地的开发模式已经转变。 （中国证券报）


国际大行唱多地产股 售楼拿地双丰收

　　6月份以来内地楼市的繁荣与疯狂，引来资本市场上更多国际大行高调唱多：不断上调内地楼价预期和成交预期，对中资地产股价格进行重估，并大范围上调地产股评级。

　　大幅上调地产股评级

　　6月5日，野村证券首先高调唱多地产股，认为内地房产市场会继续强劲，预期2010年成交升至7.4亿平方米的纪录高位，今明两年楼价有10%及15%升幅，并预期大部分内房股上升空间有30%-50%。

　　野村证券大幅上调内房股目标价，将远洋地产（03377.HK）目标价由4.88元升至11.59元；中国海外发展（00688.HK）由14.91元升至21.02元；华润置地（01109.HK）由18.51元升至22.18元；SOHO中国由6.13元升至7.51元，评级维持“买入”。

　　6月19日，瑞信发布报告指出，推荐买入受惠物业成交量的内房股，并首推华润置地，同时看好合生创展（00754.HK）及世茂房地产（00813.HK），维持“跑赢大市”评级。另外将绿城中国（03900.HK）评级由“跑输大市”升至“中性”，目标价由3.2元升至11.7元，中国海外发展目标价由12元升至16.3元，富力地产（02777.HK）由8.7元升至18元；中国奥园（03883.HK）由1.1元升至1.8元。

　　6月24日，摩根大通表示，基于经济增长相对稳定，加上预期内地楼价未来6-12个月进一步上升，内地发展商毛利率有望提高，同时提升资产净值(NAV)，中期展望仍然正面。摩根大通还将内房股资产净值平均上调16%，以反映近月售价反弹及明年楼价升5%至10%的预期，并将今明两年每股盈测分别上调15%、30%。

　　6月25日，高盛推出研究报告，上调世茂房地产2010年底资产净值及目标价分别至18.72元及16.85元。基于北京三里屯写字楼项目售价超预期、福州天城销售进度较预期理想，认为其今年合约销售将升7%至171亿人民币。花旗也同样上调世房目标价，评级维持“买入”。

　　销售强劲超预期

　　国际投行6月份大幅上调中资地产股评级，源于各家地产公司前5个月销售强劲，大幅超出预期，许多公司已完成全年目标的大半。

　　6月初富力地产公布，前5个月协议销售额达到人民币106.1亿元，占全年协议销售额目标220亿元的48%，销售面积达到114.56万平方米。其中，广州富力桃园、北京富力又一城和天津津门湖为5月份销售最佳的项目。

　　消息一出，法国巴黎银行旋即上调富力地产评级，从持有上调至买入，认为富力比计划提前实现上半年的销售目标人民币100亿元。法国巴黎银行称，富力2009年销售预期的83%已经落实，相信可达到全年目标220亿元。该报告还称，富力5月份购买两宗土地的举动,令其在广州及北京地区发展速度加快。

　　随后,中国海外发展公告更显示,前5个月就完成203亿港元销售额，较上年同期增长了80.1%；销售总面积为216万平方米，较上年同期增长一倍，相当于前5个月就完成全年销售目标的七成。

　　摩根大通即发表报告将中国海外发展评级由中性升至增持，把目标价由10港元大幅调高至18.5港元。摩根大通指出，由于中国海外发展把位于西安、杭州和南京多个项目的售价调高5%-10%，把中国海外发展2009和2010财年盈利预期分别调高9%和22%，同时把其资产净值预期调高9%至10.5港元。花旗也发表报告,维持中国海外发展买入评级，并把目标价由16.28港元调高至18.35港元。

　　华润置地总经理王印称，今年前5个月合同销售额总计人民币86.8亿元，较上年同期增加了近6倍，已完成2009年度销售计划的80%。公司将考虑上调全年销售目标。

　　6月17日，碧桂园（02007.HK）发布销售业绩，今年前5个月合同销售额共约63亿元，同比增长了7.3%；销售建筑面积约135.5万平方米，同比增长34.2%。同时，碧桂园新购入4块广东省内土地，共需支付约10亿元人民币，预计可建建筑面积160万平方米。

　　同一天,雅居乐地产（03383.HK）发布的简报显示，截至5月31日，合约销售面积约为141.6万平方米，完成全年目标约62%，合约销售金额逾人民币91亿元，为去年同期的1.7倍。

　　雅居乐的超预期表现引得高盛将其目标价由11.68元调升至12.4元，较2010年底资产净值预测折让10%，现价资产净值折让31%，市盈率14倍，列入“买入”确信名单，并重新确认雅居乐海南清水湾项目前景正面看法。 （中国证券报）


房地产复苏超出预期 行业排名持续攀升
房地产行业近六个月以来的排名大幅攀升，目前已升至第4位，较一个月前上升10位，较六个月前飙升40位。房价的反弹、市场流动性的过剩以及股市财富的效应均是推升房地产排名飙升的主要原因。应该说，本轮地产市场反弹的力度超过了市场预期，虽然反弹的房价已成销售的抑制因素之一，但由于信贷政策的放松，按揭成本大幅下降。在同等房价情况下，在当前利率及7折房贷优惠利率下，按揭利息支出最高下降了24.25%。因此，广发证券认为虽然当前全国各地区房价已有所反弹，但贷款利率的下降降低了购房支出，因此当前市场需求的释放范围比前年为大。2008年，市场各类需求均处于观望阶段，进入2009年，房地产新政极大刺激了房地产市场的销售。初期房价的下跌以及政策的刺激诱发了市场自住需求的释放，后来房价的反弹及市场流动性的过剩以及股市财富的效应刺激了市场其他需求的进入。



通过对当前最牛分析师研究的行业进行统计分析，前二十名中，研究房地产类股票的分析师也表现最优，有6名分析师上榜。在2008年第四季度时，尽管房地产行业仍处于调整期，房价还面临着较大的下调压力，东方证券分析师薛和斌在08年10月23日的报告中提升行业评级，也是首批敢于大胆提升行业评级的分析师之一。他当时就认为房地产行业的政策拐点已经出现，未来房地产行业政策面上还将暖风频吹，各级地方政府将会出台力度更大的刺激房地产市场的政策，预计行业复苏将会在未来3～6个月来临。华泰证券分析师张驰飞更是在08年中期房地产最低迷前大胆的调低行业评级至中性，同年12月，在房地产复苏之前提升行业评级至增持。他指出，08年上市公司整体销售情况要好于行业平均水平，优质上市公司业绩仍有增长潜力，同时，动态估值已处于历史低位。中信证券(600030,股吧)分析师王德勇、段海瑞等，也在去年底12月23日共同发表的题为《房地产行业：降息一小步销量一大步》的研究报告中，明确指出，宽松的货币政策已经给当时的房地产销售带来了一丝暖意，并建议提前逢低布局。事实证明，在行业前景仍不明朗之际，依然能够准确的对行业进行预期的分析师，多数位居排行榜的前列。


　　从市场表现看，最近一个月房地产板块指数涨幅高出沪深300指数近14个百分点。而最近六个月的房地产板块指数的涨幅超出沪深300的涨幅接近一倍。房地产板块显著跑赢大盘主要原因是：（1）4月之前，行业跑赢大盘的动力主要来自于成交量的不断超预期。全国主要城市，特别是一线城市成交量大幅反弹，深圳、北京等地成交量同比增速超过了100%，上海等地成交量同比增速也超过了50%。成交量大幅超预期使得房地产板块在3月超额收益明显。（2）4月之后，量的持续回升，导致部分区域价格逐步上涨，由此带动板块的继续大幅上扬。根据统计数据显示，自年初以来，包括深圳、北京、广州等地销售均价自年初以来回升约20%左右，08年价格下跌幅度较小的上海销售均价回升幅度也超过10%。尽管上半年，部分城市房价已经有10%-20%的涨幅，多数分析师认为下半年房价仍有上涨空间。其中，申银万国仍然判断全国主要一二线城市房价继续回升的概率较大，且有望超越07年高点。上半年，自住需求的启动和释放，是房地产成交量大幅反弹的主要原因；而下半年，投资需求的逐步入市，将成为继续推升房价的主要力量。


　　从市场估值来看，目前房地产的估值远低于07年的水平。从市盈率角度看，目前房地产行业的平均市盈率为29.72倍（按2009年盈利预测计算，下同），而07年房地产行业的平均市盈率达到85.5倍；从市净率角度看，目前房地产行业的平均市净率为4.3倍，而07年的平均市净率为8.1倍。从房地产估值与A股市场估值的比较来看，先看市盈率溢价水平，现在房地产平均市盈率较A股平均估值的溢价仅为10%，而07年房地产行业较A股市场的市盈率平均溢价为69%，且有两月溢价达到创记录的100%。再看市净率溢价水平，现在房地产平均市净率较A股平均估值的溢价为28%，而07年房地产行业较A股市场的市净率平均溢价为32%，且有两月溢价达到创记录的60%。通过对估值的分析来看，房地产业目前的估值远低于07年的历史最高水平。


　　从盈利增长来看，由于多数城市前5个月累计销量已达08年全年销售的80%，国信证券认为，销售的好转将直接带动房地产公司业绩的改善，考虑到1-5月销售更多是降价促销，并且销售额结转为销售收入在时间上存在滞后性，因此，地产公司09年业绩超预期的幅度不会太大，但由于房价从09年下半年开始将看涨，价格上升将大幅修复企业毛利率，2010房地产上市公司年业绩将大大超预期。多数城市前5个月累计销量已达08年全年水平的70%-90%，09年销量超过08年已成定局。随着楼市步入复苏，未来两年，行业收入有望进入新一轮的增长。具体来看，土地成本将明显提升，建安成本变动对盈利影响较小，税费占比将略有下降，行业毛利率和净利率小幅下降，业绩增长逐步恢复。据今日投资在线分析师统计数据显示，近期09年房地产行业的综合盈利预测数据也在持续上调，目前同比增长38.33%，较一个月前提升了1%。考虑到房地产行业2009年确定性的业绩增长，而A股整体业绩增长状况却不明朗，相对市场整体估值，房地产股估值仍有提升空间。


　　投资策略：选择房地产股票的思路


　　近期一些发达国家的经济数据出现好转，经济企稳复苏的迹象进一步显现，与此同时，美国数量型宽松货币政策导致美元持续走弱。受主要经济体经济数据好转和美元持续走弱双重影响，通胀预期开始升温。国际原油、有色金属等大宗商品价格大幅上涨。在通胀环境下，房地产行业也将迎来向好机会。房地产具有投资型资产属性，逐渐升温的通胀预期以及宽信贷低利率营造的金融环境，将释放出更多的投资性需求。投资性需求的释放将对冲刚性需求的下降，地产股尤其是地产储备量大的品种有望迎来向好机会。实际上，5月份重点城市成交量除北京小幅回落外，其余均继续回升。从深圳实地调研的情况来看，去库存化的节奏比市场预想要快，市场需求正由刚性需求为主，转型成以投资需求为主，从一线城市的回暖逐步向二三线城市普遍回暖扩散。


　　国元证券看好由于城市化发展导致未来人口向城市集中这一个过程给具有城投背景的上市公司带来的发展前景；由于货币供应量的不断增加，市场流动性充裕，进而推升对未来的通胀预期等，导致了投资性需求大量入市，加大了对高端楼盘的需求；同时，随着政策的进一步扶持，房地产行业逐渐走向复苏，开发资金杠杆率提升，周转速度加快的企业盈利增速有望等到更快提升，而目前估值水平并没有完全反映企业盈利快速提升的公司值得关注。 (今日投资)


券商中期策略“交锋”地产后市 中金：房价将呈结构性上涨

增长引擎VS经济泡沫

　　“如果说2009年是政策推动的增长，那么明年则很可能是房地产及其相关消费带来的增长。”似乎与摩根士丹利中国区首席经济学家王庆“英雄所见略同”，近期，国内主流券商陆续出炉的中期策略报告，多数将房地产视为中国宏观经济的增长引擎之一。他们在看好中国经济的理由中，赋予了房地产很大的“权重”。

　　一方面，以房地产等大宗支出为主的耐用消费品销售放量能否持续，成为内需能否真正启动的基础；另一方面，作为政府4万亿投资后最有可能被带动的民间投资，房地产投资何时跟进，跟进程度有多大，又成为固定资产投资增速能否维稳的关键。

　　在地产趋热和经济复苏的预期下，地产股近期持续上攻。6月份，申万地产指数累计涨幅已达22%。“看多房地产”成为多数券商中期策略的一大关键词，并认为，房地产将成为推动中国经济复苏的重要因素。

　　但是，“过于乐观往往会蒙蔽理性。”有经济学者指出，房地产业迅速反弹值得警惕。上轮地产调整尚未释放完毕的泡沫可能会再度膨胀。中国经济增长的原动力，应该是制度变革和技术创新带来的财富集聚,仅靠宽松货币政策驱动的经济增长显然并不牢固。

　　看涨房价

　　在发布2009年下半年房地产行业策略报告的券商中，多数认为未来房价仍将呈现上涨趋势，一、二线城市涨幅将更加明显。国内房地产需求、宽松货币政策、房地产去库存化完成后短期供不应求以及房价泡沫预期等因素，成为支撑券商作出上涨判断的主要理由。

　　对房地产市场持较为乐观态度的安信证券认为，未来3-6个月房价可能会达到甚至超过2007-2008年间的最高水平，全国房价可能比今年一季度上涨大约14％。

　　宽松货币政策成为券商看多房价最一致的理由。国泰君安认为，宽松货币政策驱动通胀和房价泡沫预期，无论经济前景是复苏还是滞涨，未来一段时间内房价都将呈上涨趋势。货币政策松紧程度将直接决定房价上涨速度和地产股收益空间。安信证券认为，如果未来3-6个月内依然执行宽松货币政策（可能性较高），预计房地产市场将加速走向高潮。平安证券认为，宽松的货币政策和通胀预期提升资产价格。2009年宽松的货币政策预计不会改变，贷款增速上升会滞后影响货币流通速度和通胀。数据分析表明，通胀对房价的推动作用十分明显。

　　券商报告对一、二线城市房价上涨作出较为乐观预计。中金公司认为房价将呈结构性上涨，由于去库存化的结束以及新增投资、土地进入市场的滞后性，有效供给将呈区域和结构性短缺，但因潜在库存较大，房价不会出现普涨，土地供给相对有限的一线城市，城市中心及高档商品房项目价格涨幅将明显；供应量较大的二三线城市、城市郊区房价涨幅有限，而商业和写字楼市场仍将低迷。安信证券也预计，一、二线城市核心区域的物业价格表现强势，进而提升全国整个房地产市场的价格；同时，三、四线城市房地产价值将会进一步提升。投资性购房占比将进一步提高。平安证券也指出，一、二线城市的去库存化已经完成，由于短期内供不应求以及政策继续扶持，预计下半年房价将继续呈现上涨态势。

　　对于宽松货币政策推生泡沫导致政策转向，中金公司认为，经济的前景仍不明朗，政府对房地产行业的抑制政策将很有限，预计下半年需求仍将维持较高水平。国泰君安也指出，可能导致货币政策紧缩的是经济复苏确立并走向景气、通胀恶化和房价泡沫进入半理性半狂热状态。

　　但联合证券却持较为谨慎观点，联合证券认为，扩张的货币政策可以促使房地产市场的复苏，同样紧缩的政策也可以终结房地产市场的过度繁荣。井喷的货币投放量可能无法被实体经济所吸纳，转而溢出到房地产市场，并推动房价与地价持续上涨，最终令房地产市场由复苏阶段过快地走向泡沫化阶段。考虑到土地资源的稀缺性以及开发商资金状况的改善，预计地价涨幅将超过房价。

　　经济引擎

　　对于房地产，多数研究人士给予了太多的期待。在券商中期策略中，较为一致的看法是：较高的财富积累加历史低点的利率，有效形成了现实的房地产需求；在房地产销售的带动下，房地产投资增速有望继续回升。今年中国经济的双轮驱动将是“政府投资+房地产”，而明年的双轮将是“房地产+出口”。

　　申银万国认为，在流动性总体宽裕的情况下，投资仍将是保增长的主要途径。房地产销售的提前恢复，使得房地产和中国经济的正向循环提前启动，为亟待拯救的中国经济增添了政府投资之外的驱动力。

　　中信证券也认为，中国经济回升的主要拉动力将是内需，出口型投资也将向内需型投资转型，而城市化继续深化是推动投资增长的主要动力。城市化将带来房地产与汽车投资行业的高速增长。中信证券房地产行业报告指出，2009年以来，房地产市场交易活跃，商品房成交金额大幅提高，增速迅速回升。房地产投资一般滞后房屋销售大约半年左右，三季度正是房地产投资恢复的时间区间。

　　安信证券首席经济学家高善文更是直接用“地产复苏与经济回暖”作为中期策略演讲标题，他认为，中国的房地产市场全面恢复势头的确立，意味着在中期之内以房地产投资为龙头的投资增长率有望逐步回升，从而使得中国经济增长率的恢复和回升在中期之内变得更加可以维持，并在这样的背景之下逐步推动企业部门盈利能力的回暖和改善。

　　高善文同时表示，从短期内来看，中国的地产市场很可能正在全面回暖并将逐步支持经济的全面复苏，在中期之内可能逐步形成一定程度和一定范围内的房地产泡沫，新一轮房地产泡沫的启动在中期之内对经济的恢复是及时的和必要的，但是在中长期之内非常严重的挑战是宏观经济政策如何管理和应对房地产市场泡沫化的基本趋势：收缩的过程太早，经济的修复过程就基本停止并可能再次掉头向下；收紧的过程太晚，则会发生类似日本、美国的严重后果。

　　不过，也有部分券商认为房地产等内生增长难以推动中国经济U型复苏。海通证券认为，由于我国经济增长较高依赖出口，一旦外需持续不振，未来我国宏观经济增速存在二次回落风险。

　　盈利改善

　　在销售放量、房价上涨的趋势下，房地产企业的毛利率、增长率、净资产收益率等业绩指标有望持续改善，盈利能力见底回升成为券商中期策略中一致的看法。

　　平安证券预测，2009年，全国住宅销售金额预计同比增长24.9%。虽然在目前通缩经济背景下，开发商仍然担心未来的需求，但房价见底的预期基本上已经形成一致；由于2007年高价拿地导致2009年报表毛利率的修复仍然需要时间，但房地产实际销售的毛利率仍然具有吸引力。

　　长城证券认为，随着楼市步入复苏，未来两年，行业收入有望进入新一轮的增长。具体来看，土地成本将明显提升，建安成本变动对盈利影响较小，税费占比将略有下降，行业毛利率和净利率小幅下降，业绩增长逐步恢复。预计行业2009和2010年可实现10%和25%的业绩增长，重点公司平均可实现30%的增长。同时，经过长城证券的敏感性分析，房价上涨使项目毛利率低的公司受益程度更大。

　　国都证券则指出，投资热情与投资能力双升，土地需求必然上升，而商品住宅供给有限，很有可能推动地价上涨，加剧土地资源的争夺之战，这将使得具有土地资源优势的企业受益较大。 （中国证券报）


房地产业：一线城市土地继续溢价成交 五主线找潜力股(附股)
　　
　　成交：本周环比与上周持平，但相比前期高点降幅明显。目前10个代表城市成交量仍高于07、08年，达到08年同期的207%，达到07年同期的101%。年初至今的累积成交量也高于07、08年。
　　
　　深圳等前期成交量领涨的城市，成交明显下降，但仍比07年同期高60%。上海成交坚挺。北京成交量中，保障性住房占比增加。
　　
　　房价：一二线核心城市整体房价明显攀升，虽然整体仍未达到07至08年初峰值，但部分楼盘已经创下07年1月以来新高，尤其深圳。
　　
　　供给：目前一二线核心城市平均需要消化库存的时间为10.2个月，各城市可售面积及去化时间均呈明显下降态势。
　　
　　长三角：上海成交高位波动，苏州、杭州大幅下降。
　　
　　珠三角：深圳、广州、惠州成交量下降；深圳价格上升明显。
　　
　　环渤海：北京、天津成交量下降；北京房价上升明显，天津价格有所上升；可售面积持续小幅下降。
　　
　　二线核心城市：重庆成交量前期大幅下降后有所回升；武汉成交在高位波动。价格近期均有较明显上升。
　　
　　A股主流房地产公司目前估值处于合理偏高区域，开发类09年PE27倍，10年21倍，RNAV溢价29%，PB4.6倍；出租类09年PE36倍，10年29倍，RNAV溢价22%，PB3.3倍。
　　
　　对行业的判断：货币不紧，房价难跌，地产股行情不断。预判1-5月的销售速度可持续；09年全国房价同比上涨5-10%；09年房地产开发投资同比增速有望增加到13-18%。
　　
　　维持行业增持评级，建议继续超配。
　　
　　在房价普涨的前提下更看好核心城市、高端和核心地段房产，对应的是富人阶层和中产阶层可能不断增长的保值增值防通胀置业需求。
　　
　　从储备规模、可售面积和地价选择房价上涨受益股，推荐新湖、金融街、保利、华发、宝安、万科和金地。
　　
　　从每万股待结算权益建面和每万元市值待结算权益建面相对规模选股，重点推荐苏宁环球、深长城、深振业、香江控股和荣盛发展。
　　
　　从看好的高端和核心地段房产选股，别墅代表者是华侨城、中粮集团；高端住宅代表者滨江集团、华发股份；核心地段代表者是金融街、新湖中宝、建发股份和浙江广厦。
　　
　　大股东资产注入组合中粮地产、张江高科、城投控股、建发股份、广宇发展、阳光股份，以及招商地产、渝开发、上实发展和中华企业。
　　
　　在地产+X模式下的通胀受益品种是：X代表能矿的新湖中宝、万业企业，代表新能源的中国宝安和中炬高新。(国泰君安)

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