主题：上半年多家地产巨头销售倍增 万科仅增长11.6%

　　“今天入局,明天则可能出局。”在如今的房地产界,此话依然适用。2009年上半年全国楼市的火爆仍然难掩碧桂园（02007.HK）销售下滑的尴尬。在克尔瑞（中国）统计的今年上半年销售额排名前二十的房地产企业中,碧桂园成为其中唯一一家上半年销售额低于去年同期的上市地产公司。

　根据克尔瑞（中国）的计算,碧桂园在上半年完成了68.56亿元的销售额,仅相当于去年该公司全年销售量的不足四成。事实上,即使去年楼市并不景气,但去年同期该公司的销售额已达74.4亿元,在楼市回暖的今年上半年,公司的销售额反而出现同比下跌,跌幅超过7%。

　　与此同时,前两年销售增长迅猛的万科A（000002.SZ）已略显疲态,今年上半年公司的销售额较去年同期也仅增长20余亿元,增幅不足10%。相比之下,紧随其后的保利地产(600048,股吧)（600048.SH）上半年将近195.5亿元的销售额与去年全年的销售额仅有10亿元的微弱差距,较去年同期的增幅则接近100%。

　　根据克尔瑞（中国）统计结果:今年上半年,率先进入百亿军团的企业已有6家,假设类似的销售状况可以在接下来的半年中持续下去,那就意味着有20家房企可能在今年销售过百亿。在去年,这个数字是12家。

　　在“百亿军团”中成为“落后生”的现状显然无法满足投资人的胃口。花旗集团近日在研究报告中重申了碧桂园的沽售评级。此前,碧桂园2008年年报显示,公司核心净利已由2007年的23.3%降至16.6%,部分原因是由于新项目预售令销售及市场推广开支增加。花旗集团认为,碧桂园毛利率还有进一步下调的压力,其位于郊区的项目业态单一,而且供应相对充足,在各大发展商的价格竞争下,毛利率可能将进一步下调。

　　相比碧桂园的窘境,在克尔瑞（中国）“2009年上半年房地产企业销售排行榜”的统计结果中,仍有部分地产公司表现抢眼。其中包括富力地产（02777.HK）、世茂房地产（00813.HK）、华润置地（01109.HK）、招商地产(000024,股吧)（000024.SZ）以及绿城中国（03900.HK）在内的5家房企半年以来的销售额均已经相当于去年全年的销售总额。据了解,上述榜单是CRIC系统对各企业、各项目上半年住宅成交数据进行完整监测的基础上汇总而成。

　　之前饱受质疑的绿城中国上半年的市场表现远远超出分析人士的预料。据该集团营销部门的统计:截至6月30日,绿城在全国的49个在售项目实现总销售额(合同加协议)211亿元,比去年同期增长170%。按照克尔瑞对全国住宅销售的不完全统计,该集团在全国70个城市的住宅销售额则约为164.81亿元,即使如此,公司上半年的销售额较去年同期有超过100%的增幅,较去年全年的销售业绩亦有至少10%的增长。

　　虽然并非所有的企业在上半年都获得了翻倍的业绩增长,但今年上半年突如其来的楼市上涨行情已让他们发觉,与老大哥万科之间的差距已经没有那么遥不可及。

　　今年上半年,万科仍以269.41亿元的全国住宅销售额稳居销售额榜首,但这个数字相对去年同期仅增长11.6%,为去年全年销售业绩的56%左右。保利地产近200亿的上半年销售额与万科的差距已缩至70亿元。如果绿城中国综合所有项目达211亿元的销售额属实,那其与万科的销售额差距将缩至近60亿元,并赶上保利地产,位居第二。这将意味着绿城中国在短短半年时间内由二线地产商一跃而为一线大型开发商。

　　事实上,以2008年年报披露的数据看,当万科去年全年销售额达478.7亿元人民币时,保利地产的销售收入仍不足万科的一半,而富力地产和绿城中国的销售额则相当于万科的1/3左右。现在,它们显然都已经大踏步地赶上来了。

　　但有分析人士警告,目前的市场并没有完全企稳,政策上的风吹草动都有可能使得处于上升通道的楼市短期内“掉头朝下”。



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7月1日，克而瑞（中国）信息技术有限公司与中国房地产测评中心共同发布了“2009年上半年房地产企业销售排行榜”，该榜单是在CRIC系统对各企业、各项目上半年住宅成交数据进行完整监测的基础上，经过科学汇总排列而成。万科、保利同时拿下销售金额排行榜和销售面积排行榜的冠亚军。

　　
　　据介绍，2009年上半年房地产企业销售全国排行榜由销售面积20强和销售金额20强两个子榜单构成。2009年上半年房地产企业销售城市排行榜由主要城市销售金额和销售面积十强及企业销售前三强等子榜单构成。

　　
　　数据显示，二八法则表现突出。在排行榜所涉及的近千个项目中，销售金额排名最多的100个项目合计销售金额占总销售金额近一半，销售面积排行中亦出现这种情况。

　　
　　从所有权分类上看，国有企业和民营企业双双领跑销售排行，按销售金额和销售面积划分这两种类型的企业占比最多。而外资企业依然受到运营限制，占比最少。

　　
　　在空间集中度方面，销售金额TOP20企业在华东华南实现的销售金额最多。华南开发企业在中国商品住宅产业优势明显，而优势企业的战略布局思路普遍表现为近期在经济发达地区实现业绩，远期在中西部地区进行战略布局。并且，根据TOP20数据，中国房地产企业的成熟度呈现由东至西，由南至北，渐次减少的趋势。在高市场化的历练下，华南企业成为房地产企业中成熟度最高的企业群。

　　
　　TOP20数据显示，上半年商品住宅的销售金额均接近60亿，销售面积接近60万平方米。如果下半年各上榜企业能够保持目前的速度，那么百亿军团企业数量将至少有20名。在TOP20企业内部，能级也呈现聚集趋势。随着房地产市场的逐步成熟，优胜劣汰的现象将更加明显，企业的集中度也愈发提高。