主题：万科A:销售稳步增长 推荐(研报)

事项：

　　公司7月4日披露了09年6月销售数据，同时还公布了自上期（5月份）销售简报披露以来公司新增项目情况。

　　评论：

　　上半年销售增速未能超越行业整体水平

　　09年6月份公司实现销售面积67.1万平方米，销售金额68.6亿元，分别同比增长49.9%和57.1%，单月销售金额创下了今年以来公司的最高纪录；6月份销售均价为10224元/平方米，同比上涨4.8%，环比上涨11.2%；1~6月份，累计销售面积348.8万平方米，销售金额307.6亿元，分别同比增长31.2%和27.5%。

　　全国1-5月商品房销售面积和销售额分别同比增长25.5%和45%，我们预计1-6月有望达到30%和50%，公司上半年销售增速未能超越行业整体水平。

　　上半年销售规模拔头筹，全年销售有望实现较快增长

　　根据中国地产网的最新排名，公司上半年销售规模在业内排名第一，但该网公布的万科销售数据和公司自己公布的存有较大差异，而且到目前为止其他的公司也没有正式公布自己的销售数据，该排名不一定完全准确，但我们认为，万科上半年凭借348.8万平方米的销售面积和307.6亿元的销售额，在业内拔得头筹的可能性还是较大的。另外，公司1-6月累计销售金额达到了08年全年的64%，累计销售面积达到了08年全年的63%，全年销售实现较快增长的可能性增大，预计在500亿元以上。

　　在二线热点城市大举扩张，新增项目盈利能力较好

　　与今年2-4月在土地项目储备上的“沉默”形成鲜明对比，公司在进入夏季后骤然加大拿地力度，自今年5月份销售简报披露以来，又新增加了8个土地储备项目（如表1），上述项目净占地面积共计77.7万平方米，权益计容建面达200万平方米，为此须支付的土地价款高达47.03亿元，这是公司继今年5月份出资23亿元拿地后，又一大手笔的“土地收割”动作，创下了自08年2月以来单月拿地投资的最高纪录。公司成功竞得这八个项目后，公司权益规划总建筑面积达2119万平方米，可持续发展能力进一步增强。这八个项目大部分分布在二线热点城市的核心区域，据我们了解，其中有多个项目可以分期支付地价款，短期对资金的占用不大。八个项目的平均楼面地价仅为2347元/平方米，总体来看未来盈利还是比较有保障的，我们预计未来能带来135亿元以上的销售额，整体净利润将不低于17亿元，能提升NAV0.11元/股。我们认为，由于今年上半年销售回暖，加上5月底出台的“商品住宅项目资本金比率下调”政策也将在下半年产生效果，到下半年开发商拿地时资金面将会比较宽裕，届时土地市场必将出现更为激烈的竞争格局，公司选择在上半年在土地市场尚未明显升温的二线城市提前布局，体现了其在战略上的前瞻性眼光。

　　未来公司增长更加侧重于“质量效益”，维持“推荐”投资评级

　　截止2009年3月31日有379.9万平方米已经销售资源还未竣工结算，合同金额307.1亿元，占我们对其全年收入预测的68%，为09年业绩奠定了良好基础。作为行业领跑者，公司拥有良好的治理结构、前瞻性的战略眼光和强大的执行力，尽管上半年销售未能明显超越行业整体水平，但我们认为这是公司增长方式由“规模速度”向“质量效益”转型的必然结果，我们仍旧对公司未来持续稳健增长抱有信心，预计09-11年EPS分别为0.45元（32x）、0.60元（24x）、0.75元（19x），维持“推荐”评级。



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