主题：万科A：由规模速度向质量效益转型

　2009年6月，万科A（000002行情,爱股,资金）(000002)实现销售面积67.1万平方米，销售金额68.6亿元，分别同比增长49.9％和57.1％，单月销售金额创下了今年以来公司的最高纪录；1~6月份累计销售面积348.8万平方米，销售金额307.6亿元，分别同比增长31.2％和 27.5％。全国1-5月商品房销售面积和销售额分别同比增长25.5％和45％，预计1-6月有望达到30％和50％，公司上半年销售增速未能超越行业整体水平。

　　根据中国地产网的最新排名，公司上半年销售规模在业内排名第一，但该网公布的数据和公司数据存有较大差异。另外，公司1-6月累计销售金额达到了2008年全年的64％，累计销售面积达到了2008年全年的63％，全年销售有望超过500亿元。

　　与今年2-4月在土地项目储备上的“沉默”形成鲜明对比，公司进入夏季后骤然加大拿地力度，自今年5月份销售简报披露以来，又新增加了8个土地储备项目，上述项目需支付的土地价款高达47.03亿元，创下了公司自2008年2月以来单月拿地投资的最高纪录。公司成功竞得8个项目后，权益规划总建筑面积达2119万平方米。这些项目大多分布在二线热点城市的核心区域，据了解有多个项目可以分期支付地价款，短期对资金的占用不大。8个项目的平均楼面地价仅为2347元/ 平方米，未来盈利比较有保障。我们认为，由于今年上半年销售回暖，加上5月底出台的“商品住宅项目资本金比率下调”政策也将在下半年产生效果，到下半年开发商拿地时资金面将会比较宽裕，届时土地市场必将出现更为激烈的竞争格局，公司选择在土地市场尚未明显升温的二线城市提前布局，体现了其在战略上的前瞻性眼光。

　　截至2009年3月31日，公司有379.9万平方米已经销售还未竣工结算，合同金额307.1亿元，占我们对其全年收入预测的68％ ，为2009年业绩奠定了良好基础。作为行业领跑者，公司拥有良好的治理结构、前瞻性的战略眼光和强大的执行力，尽管上半年销售未能明显超越行业整体水平，但我们认为这是公司增长方式由 “规模速度”向 “质量效益”转型的必然结果，仍对公司持续稳健增长抱有信心。预计2009-2011年每股收益分别为0.45元、0.60元、0.75元，维持“推荐”评级。



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