主题：万科：“地王”缘于市场预期过高

6月30日，在广渠路15号地即将推向市场的前几个小时，万科集团董事会秘书、首席研究员谭华杰接受了本报记者的电话采访。谭华杰称，虽然近期万科频频参与热点城市土地的竞拍，但由于一些企业对房价涨幅预期过高，使得他们这种持“房价平稳或者温和上涨”预期的企业在一线城市已很难拿到土地。

果然，在当天下午16时40分对广渠路15号地的竞价中，万科只举过一次牌，再次证明了他们谨慎的竞买策略。当天，广渠路15号地以40.6亿元的高价成交，远远超过了他们的定价预期。

万科预期房价平稳或温和上涨

谭华杰说：“万科对房价的预期是平稳或者温和地上涨，但在市场迅速回暖的情况下，一些房地产企业对房价上涨预期很高，造成竞价中地价被推得过高。尤其是一线城市的一些成交地块，以它们的地价水平，按照周边目前的房价几乎是不可能赚钱的，房价要涨20%～30%才能保证基本的利润，如果要获取一个比较高的利润，那么房价得涨50%才行，这种价格拿地基本就是靠胆量，跟理性判断没什么关系。所以我们只好选择在二线城市拿地。”

谭华杰表示，在一线城市，在商品房销售迅速回暖的情况下，总体的土地供应量跟不上土地开发的节奏，尤其是对像万科这样开发速度快、项目周转期短的大型房地产企业来说，每年的土地消化量很大，在没有足够的土地储备时，只有从开发周转速度慢的企业手中通过兼并等方式，获得二手土地。

有资料显示，万科本来寄希望于在去年通过兼并获得土地，但由于种种原因，去年并没有出现大规模的房地产企业资金链断裂的情况，所以，在目前万科沪上项目销售又出现连夜排队现象、供应面临断档的情况下，万科在一线城市依然处于“土地饥饿”状态。

土地成本并不是房价的决定性因素

关于地价与房价之间的关系，谭华杰表示，万科一向认为，土地成本并不是房价的决定性因素，万科的发展历程就足以说明问题。万科拿到的第一块土地就是通过招拍挂出让获得的，在协议出让依然占主导地位的当时，万科的地价成本比协议获得土地的企业要高得多，但市场价格并不因为万科拿地成本高而升高，也不因为协议获地企业拿地成本低而降低。

但谭华杰认为，土地的供应量，能在很大程度上影响甚至决定地价的走势。虽然由于土地的稀缺性和城市中心区域地块的极其有限性，土地供应不可能无限增加，但从总体供需关系而言，当一个城市土地供应量小于同期土地开发量时，地价就会相对上升。所以，政府加大土地储备力度，加大住宅用地供应的方向决对是符合土地市场供需规律的。但问题是，许多城市每年虽然都制定供地计划，但到年底往往由于各种原因无法完成，所以希望政府能进一步加大土地供应计划的落实力度。当前，应根据土地市场需求情况，及时采取措施，适当加快推地节奏，加大供地力度，给市场以住宅用地供应充裕的预期，防止地价过快上涨；同时，通过媒体的正确引导，防止由于涨价预期形成恐慌性购房，推动房价过快上涨。




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