主题：高华证券:万科A 6月份销售强劲 买入


　　万科6月份销售面积达到67.1万平方米，实现销售收入人民币68.60亿元，销售面积环比下降4%，但销售收入环比增长7%。按同比口径计算，6月份销售面积/销售收入同比上涨50%/55%，使其2009年上半年销售面积/销售收入达到349万平方米/人民币308亿元，同比增长31%/27%。此外，6月份销售均价进一步改善，环比上升11%至人民币10224元/平方米。公司6月份斥资人民币47亿元购入8宗土地，分别位于厦门,福州,重庆,佛山,鞍山及上海，总面积203万平方米。

　　分析

　　(1)2009年上半年合同销售分别占我们全年预测(人民币460亿元和510万平方米)的67%和69%，因此今年前6个月的销售好于我们的预期。(2)2009年上半年销售均价人民币8819元/平方米接近我们的全年预测人民币9072元/平方米。(3)从地区表现看，长三角地区表现出色，销售收入月环比上涨23%，受销售面积/销售价格月环比上涨16%/6%推动。珠三角和环渤海地区的销售价格也有所反弹，月环比分别上涨19%和12%，但销售面积下降。华中地区表现仍然落后。(4)今年前6个月公司购置土地共耗资人民币89.7亿元，约占我们预测(截至2010年底为人民币300亿元)的三分之一。今年截至目前平均购地成本为人民币2216元/平方米，较2008年水平高出14%，但与2007年相比低约30%。购地面积与2008年上半年相近，但与2007年上半年相比低约30%。

　　潜在影响

　　公司强劲的房地产销售和积极的土地储备活动印证了我们的观点，即公司已作好准备在未来几个月中加速收购土地。我们重申对万科A/B的买入评级以及基于净资产价值得出的人民币12.53元/14.57港元的12个月目标价格。主要下行风险:房地产开发活动的复苏和土地储备的扩张均慢于预期。

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