主题：万科A：上调全年结算收入和盈利预测

　　◆6月份销售数据点评万科（000002）6月份销售面积为67.1万平米、销售金额为68.6亿元，与上个月相比，则分别下降4％和增长7％。我们认为，万科单月销售数据难以继续大幅增长，既与市场逐步进入销售淡季、买家观望心态上升有关，也与供应方面的因素有关。由于08年新开工停止增长并反而下降30％左右之后，可供销售面积的增长幅度已经很有限，最近两个月的销售量已经触及短期供应的极限。另一方面，我们注意到，万科单月销售均价已经连续五个月上涨，而且6月份的环比涨幅达到了11.2％，比5月份的3.8％又有大幅提升。不过，上半年万科的累计销售均价为8819元/平米，比去年全年略升约2.6％，房价上涨的好处要到下半年才会明显显现出来。

　　◆上调全年结算收入及盈利预测今年上半年，万科累计实现销售面积349万平米，销售金额为308亿元，比去年同期增长31％和27％，但同比增幅明显低于同行，这提示万科依赖规模扩张推动业绩增长的阶段已经暂告一段落。去年底，万科的已售面积为346万平米，已售未结金额达273亿。若加上上半年的销售，在手的可结面积近695万平米、可结收入接近580亿。这两个数据分别相当于去年全年结算面积和收入的154％和143％。基于良好的销售数据，我们决定将万科全年的收入和净利润预测分别上调13％和28％至506亿和56亿元，调整预测后每股收益为0.51元。

　　◆维持“增持”，但非首选展望未来，我们仍然认为，万科的股价有能力跑赢大盘，但未必是行业中的首选。首先，从土地储备来看，万科的未竣工面积为3206万平米，大约相当于今年预测结算面积的5.6倍，明显低于保利、招商和金地；万科在一线城市的土地占比为25％，而其他几家约为30％；其次，从估值的角度，万科当前的市净率为4.8倍，而保金招的市净率分别是6.9、4.3和4.3。除了保利享受了高成长溢价以外，万科的市净率与金地、招商相差无几，而后者在土地储备的仓位和未来业绩的增幅上都要略好些。


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