主题：万科城将现老青岛建筑风貌 访青岛万科营销部经理宗卫国先生


编者按：09年上半年，万科•魅力之城销量列居全市第四位，万科•金色城品销量列居四方商品房销量之首，万科•四季花城项目在即墨当地也取得了不俗的销售业绩。近期，万科斥资50亿入主双山保儿万科城奠基、万科拿下308国道以北地块、万科36亿李沧区再拿地的新闻接连不断，万科当仁不让地成为青岛楼市最耀眼的地产企业，也成为网友津津乐道的热点话题。为了进一步了解万科，我们采访了青岛万科营销部经理宗卫国先生。


在谈到上半年表现时，宗总认为，上半年万科三个在售项目整体销售情况还不错，比预期要好一些，总的成交额大约在8个亿左右。目前，万科除了刚刚在双山地块获取了60万平米的土地以及与李沧区意向性签约以外，万科同青岛其它的区县也在积极洽谈中。宗总表示，青岛最近这几年的城市建设提速明显，青岛市场整体表现也较为健康，因而万科比较关注青岛的土地市场，好的机会出现决不放过。

下半年是否有更多的惊喜奉献给岛城市民？宗总告诉我们，四季花城二期预计今年十月份上市，魅力之城三期预计明年年初上市，金色城品二期将于今年年底上市，这三个项目都已进入现楼呈现阶段，此外，还有两个全新的项目将要奉献给岛城市民。

这一规模在60万平米的项目，万科会安排成两个项目来独立操作。一个项目在四方区哈尔滨路以北，一个项目在市北区哈尔滨路以南。无论从客户群、产品形态以及产品定位来说，这两个项目都有差别。上市的时间预计会在今年年末到明年年初，两个项目一前一后登场，届时会给大家耳目一新与众不同的感受。”

20万平米南山项目 满足改善型客户需求

从客户群体来说，市北哈尔滨路以南的南山地块，规模在20万平米，主要面向市区改善型客户。谈到这里，宗总给我们简要分析了一下目前青岛改善型市场的现状：“青岛的改善型市场基本集中在两大片区，青岛无忧房网 www.51fdc.com其一是沿海一线，但是在这一带买房满足改善需求的话，代价较大，基本要在300万以上。其二，青岛人改善居住需求，更愿意接受市南、市北、崂山这些地方。但是在这一带，成规模的改善需求型社区其实并不多。像上半年销售前十名的中海•银海一号、锦绣华城，都是这类产品的代表；但实质上，仅有这两个项目是远远不够的。”

也是这一因素促使，万科希望能够在市北区这样的区位，给改善居住条件的客户更多的选择。遵循改善型住房的原则，万科这一项目规模适中，地处城市核心地段福州北路，无论是景观、配套、小区环境，以及建筑形态，都会更好地满足客户的改善需求。



青岛四方万科城规划


40万平米万科城 占据青岛城市交通枢纽

北部的项目，规模在40多万平方米，就是网友热议的“万科城”。宗总为我们分析了这个项目几大优势：

第一，万科城项目的前景会比南山项目更丰富一些。这个项目周边可持续发展的空间很大，除了万科已经获取的40万平米的土地之外，还有双山、保尔整个一大片规划旧城改造的土地。未来，这一片区改造的力度和想象空间都非常大，会是整个四方行政中心的所在。

第二，这个地块处在青岛第一条地铁线合肥路站的地铁商带。这一地段距离市政府五四广场地铁站也只有四站，是非常便利的居住区。同时，合肥路自身的修建更是如虎添翼。目前，合肥路在市北的段落早已修通，四方片区的段落也正在紧张的施工中，预计今年年底通车。届时，合肥路将把重庆路、三零八国道、海尔路、李山东路这些城市主干道串联在一起，合肥路的贯通会对整个片区的未来产生巨大影响；而万科城奠基仪式现场旁边就是合肥路的施工现场，万科城可谓近水楼台，占尽交通优势，片区前景大好。

谈到这里，宗总又给我们具体分析了合肥路与合肥路商带，分别会对周边居民的生活产生带来哪些便利：首先，在未来，处在四方片区的客户，通过合肥路可以直接到达青银高速和机场入口，到机场的时间会大大的缩短，无需再从东西快速路、辽阳西路绕行。其次，整个浮山后片区现已经成非常庞大的一个青岛中产阶级住区，但这个住区缺乏有效的规划和引导，一个个小区孤立存在，没有形成住区自己的商业中心、配套中心、活动中心。青岛无忧房网 www.51fdc.com简言之，整个浮山后片区居住环境不错，但是生活配套各方面，相对于整个居住规模来说是并不匹配的。等地铁开通后，浮山后将是由万科城出发通往市区最便捷的一站。万科会在整个合肥路地块建立商业中心，这些商业中心会通过地铁，辐射到整个浮山后与四方区。地铁商带会有相当规模的商业，包括大型的购物中心、商场、超市、特色商业街，未来这一带会成为整个青岛中部的商业核心。

第三，万科城的地块正好处在青岛的地理中心。往北到李沧，往南到佳世客，往东到崂山，往西到台东，距离几乎都是等距的。这个等距也造成一个结果，青岛所有的南北东西的交通干道，全都穿过这一地块。南北向有重庆路、308、海尔路，东西向有辽阳西路快速路，再加上地铁的修建，这一地带将渐渐形成青岛的交通枢纽。未来客户选择在这一地块置业，到达青岛的各个区域都非常便捷。而且这些交通设置中，许多都是已经投入使用的，而“未来时”的地铁会给这份“现在时”的交通网络再加上一枚重重的砝码。

第四，万科城项目自身秉承“造城”理念，产品非常多元，各类客户都能找到自己需求的产品。

客观来说，万科市北、四方的这两个项目无论是地块的属性，还是未来发展前景，都是非常值得大家期待的。

万科文化之本土化运作 保留当地老建筑符号

在万科文化里，“本土化运作”占了相当大的比重，这也是万科和其他企业打法不太一样的地方。

谈到这里，宗总拿天津的水晶城给我们举例。水晶城是天津玻璃厂的旧址，这个项目保留了大量的工业建筑的遗产，像铁轨、厂房、火车头，在开发过程中不是简单地把旧的抹去，把新城再建起来，而是运用了许多保留、叠加、移植的手法，使得新的住区与旧有的一些符号形成一个有机的整体。让在这里居住的人们，虽然住在新的社区，却依然能够感受到这片土地上曾经发生的一些故事和一些历史。

在整个开发过程中，万科都在秉承人文理念与人文情怀。除了天津水晶城，万科在过去的许多项目中也都极为关注历史印记的保留，如万科深圳的第五园、重庆的渝园、北京的西山庭院……每个城市的万科作品都会去花很大精力去研究当地的居住文化、居住习惯，并且能够用现代的开发手法和产品品质去与之融合。

万科在青岛的项目同样也是秉承这样一个开发理念，并作了许多前期研究的工作，如请教齐鲁文化促进会会长王修智，了解青岛过去老建筑的符号是什么、一些园林景观道路的符号是什么。希望未来这个地方的旧城改造不仅仅是把过去的记忆统统抹去一片再造新城，而是在改善当地居住条件，改善城市天际线，改善城市面貌及商业活力的同时，让青岛人住进来之后还能发现这个地方依然有老青岛的历史符号。

无论是旧村里的大树、双山的水塔、老青岛的波螺油子，都是历史符号。对于“符号”，宗总有自己独到的见解：

“其实很多的东西都是符号带来的。比如说大树，如果在双山生活了几十年的人，对于从小长大的大树一定是有符号的。万科会花很大的代价去保留这些符号，花很大的代价让大树存活在新兴的城市里面。房子也好，道路也好，都要为这些大树去退让，因为这是能唤起人们回忆的符号，同时，这些符号的存在也的确可以改善这个地区的小环境。”

今年是万科公司成立25周年。25年来，万科在中国房地产市场保持上市公司连续几十年持续增长和盈利的神话。然而万科更大的财富是从诞生到现在，积累沉淀的开发理念和操作手法，正所谓“文科万科”。

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