主题：金融街：商务地产经营和销售并举促公司稳健发展

1．事件
金融街今日公告：公司与中国光大银行股份有限公司签订了《北京市西城区金融街F 区3 号地F3 大厦之买卖协议》。公司将金融街F3 项目（金祺大厦）出售给光大银行，交易涉及价款约23 亿元。光大银行将分期向公司支付交易价款，其中约50%的交易价款依据工程进度和商品房交接进度支付。同时，上述协议规定，公司应不晚于2009 年2 月28 日取得项目《竣工验收备案表》。
金融街还在近期公布了2007年报，实现营业收入约42 亿元，比上年同期增长21%，净利润约7.3 亿元，比上年同期增长35%，公司每股收益0.68 元。业绩符合预期。公司拟每10 股转增8 股派现金3 元（含税）。
2．我们的分析与判断
公司收入结构中，房地产开发业务实现收入38.5 亿元，占总收入比重为91%，同比增长35%；物业租赁收入1.4亿元，占比3%，同比增长105%；物业经营则是从无到有，实现收入2亿元，占总收入比重约4.8%。公司以商务地产为核心的三大业务收入结构逐步形成。公司净利润增速快于收入增速的原因有二：首先是获益于金融街区域内房产价格的大幅上升，从而使公司房产销售毛利率较上年增长6.63个百分点。其次，公司在股票一级市场申购新股取得投资收益约3.1亿元。公司2007年房产收入主要来源于金融街区域的F1和A3南以及南昌紫金园一期的部分结算。物业经营收入主要来源于丽思卡尔顿酒店、金融街公寓和金融家俱乐部的全面营业。物业租赁收入较去年同期大幅增长主要因为金树街餐饮和北京金融街购物中心开业带来的租金收入增加所致。
公司在2007年通过股权收购方式获得了北京盟科置业公司100%股权、北京石开房地产开发公司50%股权，并参股了通州商务园开发建设公司；通过参加招标、拍卖、挂牌获得了近100 万平方米的新项目。目前公司项目储备近500万平米，其中北京约60万平米，天津约58万平米，南昌约76万平米，重庆约75万平米，惠州230万平米。此外公司在金融街还拥有已经建成的投资性物业将近30万平米。丰富的项目储备和投资性物业为公司今后的持续发展提供保证。
2008 年1 月，公司成功以27.61 元/股的价格公开发行30,000 万股A 股，募集资金82亿元，为公司2008的快速发展提供了资金保证。2008年公司计划开复工面积约220 万平方米，实现竣工面积约40 万平方米，分别同比增长83%和150%。
随着公司在金融街区域投资性物业的全面开业经营，经过2007年的市场培育以及2008年北京召开奥运会的契机，公司来自物业经营和出租的收入将会大幅增加。
根据公司的项目进展和今日预售F3公告，公司2008年房产销售收入将主要来源于金融街区域的F3、重庆的嘉年华（已经出售给苏宁）、南昌的紫金园以及惠州的项目，我们预测公司来自房产的销售收入将超过45亿元。
3．投资建议
根据我们以上的分析，我们预测金融街2008年净利润将可能实现约45%的增长，2008年净利润将达到10.6亿元，每股收益0.77元。此外，公司从2008年起对其投资性物业采用公允价值进行后续计量，我们看好公司在金融街区域
投资性物业的长期升值潜力。给予公司“推荐”评级。



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