主题：地产大腕排兵布阵各亮功底



恒大中报座次：第六名

数据说话：２００９年上半年，恒大以２３８．７８万平方米的销售成绩位居”０９年上半年房企销售面积ＴＯＰ”探花，并成功将中海外挤出了前三甲。销售金额方面，恒大也以１１２．３１亿元的成绩闯入百亿俱乐部。

富力中报座次：第五名

数据说话：截至６月底，富力地产的协议销售额合共约１２８．３亿元，占全年目标２２０亿元的５８％，而销售面积合共约１３４．５６万平方米。６月份按照已经签署的销售协定的协议销售额约２３．６５亿元，按年增加７８％；按照已签署的销售协定计算，期内已销售之建筑面积约２１．３万平方米，按年增长８０％。

绿城中报座次：第四名

数据说话：截至６月３０日，绿城在全国的４９个在售项目实现总销售额（合同加协议）２１１亿元，比去年同期增长１７０％。公司旗下三大高端项目绿城·温州鹿城广场、绿城·杭州蓝色钱江、绿城·北京御园贡献了超过４０％的份额。其中，绿城·温州鹿城广场今年上半年实现销售额(合同加协议)４５．９６亿元，居各项目销售之冠。

中海中报座次：第三名

数据说话：中国海外发展１－６月份房地产累计销售额为２６２．７亿港元，按年增６６．１％。同期累计销售面积２８２．７万平方米，按年增长９２．４％。上半年，珠江三角洲为公司累计实现销售金额及面积最多的地区，同比分别增９４．５％和１１５．２％。而长三角则为增长幅度最快的地区，销售金额及面积同比分别增８３％和１４５．４％。

保利中报座次：第二名

数据说话：保利地产０９年上半年实现签约销售面积２５２．４３万平方米，比去年同期增长１６４．４１％；实现签约金额２１０．５４亿元，较去年同期增长１６８．１８％。６月份，保利地产实现签约面积７０．３０万平方米，实现签约金额６３．４２亿元。

万科中报座次：第一名

数据说话：２００９年１－６月份，万科公司商品房累计销售面积３４８．８万平方米，销售金额３０７．６亿元，分别比去年同期增长３１．２％和２７．５％。与今年２－４月在土地项目储备上的“沉默”形成鲜明对比，万科Ａ在进入夏季后骤然加大拿地力度，来势愈发凶猛。公告显示，自今年５月份销售简报披露以来，万科共计新增加８个土地储备项目。



楼市兵法：重视每个项目的利润率，通过快速销售加速资金周转和土地储备

典型言论：日前，万科董事长王石在深圳市委党校第二报告厅发表《道路与梦想》演讲，在谈到房价问题时，他谈了两点：一、由于金融海啸的影响，去年年底货币政策改变，今年上半年发行货币多了，显然影响了需求。吸取教训，万科不拿地王。二、万科不作涨价的领跑者。

尽管王石表示万科不拿地王，但错过最好拿地时机的万科，拿地的脚步却是像在急行军。从５月１日至今，万科在全国一共拿下１８块地。５月，万科新增项目６个，分别位于无锡、佛山、沈阳和青岛四个城市。总共获得规划总建筑面积１８８万平米，权益面积１１８万平米，土地总价款为２３亿元。６月，万科新增项目８个，分布在厦门、佛山、鞍山、上海和重庆五个城市。净占地面积共计７７．７万平方米，土地价款高达４７．０３亿元。７月，万科的脚步并未放缓，７月７日、７月１１日万科分别在中山和武汉再下两城，需支付地价总额为１０．１４亿元。而在７月１６日，万科更是在广州和佛山再拿两地。

在此一说：万科拿地态度出现从谨慎到激进的转变很多人以为万科对未来市场的判断在由空转多。笔者以为，万科疯狂追赶土地的脚步，一方面是要纠正和补救之前丧失的最佳拿地时机，更为重要的是，原本遥遥领先的万科正受到保利、中海以及更多有国企背景的房企的严重威胁。面对后面的追兵，当然得准备好充足的粮食。但值得警惕的是，在万科等龙头企业激进拿地的影响下，全国楼市很有可能掀起一场土地市场的“军备”竞赛。



楼市兵法：积极融资，股市楼市互动

典型言论：近几年一直与万科分庭抗礼的中海地产上半年被竞争者保利地产超越销售额跌至第三位但中海在全国各个大区的销售金额和面积均位列区域前五名综合实力依旧不俗。据统计中海在华东、华南、华北与东北、中西部四大区域上半年分别实现销售额６２亿、５０亿、３９亿、３７亿元总销售额逼近１９０亿元。

华南市场方面自２月２５日中海地产在深圳启动华南区购房节以来中海地产在一个月间共开盘１２次实现销售额近２０亿元成为华南楼市率先回暖的最早推动者和受益者之一。下半年中海在广佛地区有多个楼盘在售。

日前，中建股份发布招股书，将发行不超过１２０亿股Ａ股，拟融资逾４００亿。据悉，中海地产作为中建股份的主要资产此次也将打包在内。中国建筑董事长孙文杰透露，公司有望在下周登陆上交所。

在此一说：此次上市最让市场充满期待的是，中国海外地产借道回归Ａ股，中海地产资产及销售额位列上市地产公司第二，仅次于万科。此次回归，将使中海地产成为首只Ａ＋Ｈ地产股。


楼市兵法：舍弃部分商业项目，断腕求生

典型言论：富力地产相关负责人表示，富力地产超额完成上半年的合同销售额目标，公司对完成２００９年全年的销售目标充满信心。根据富力地产数据显示该公司６月份的合同销售额约２３．６５亿元，较去年同期增加７８％；按照已签署的销售合同计算，６月份的销售建筑面积约２１．３万平方米较去年同期增长８０％。另悉富力地产下半年在广州将有大量新货推出市场，涵盖别墅、洋房、甲级写字楼等多种产品。

而与此相对比的是，之前富力曾对商业地产寄予厚望。并一度想打包这些商业项目做成ＲＥＩＴｓ分拆上市。如今，富力在全国有１００多万平方米的商业待建项目。但是，从去年年末开始，富力的商业地产战略就开始转向，出售手中一直宣称将持有经营的标志性商业项目。

在此一说：２００８年富力地产的资金危机令舆论甚嚣尘上，饱受了２００８年的质疑，２００９年的富力显得信心满满，然而，业界给出的评价是：看上去很美，做起来很累。

去年富力走了极端，一下子有太多商业物业落成，大量资金被冻结。但是，从去年年末开始，富力的商业地产战略就开始转向，出售手中一直宣称将持有经营的标志性商业项目。但富力地产今年以来良好的销售业绩，让业界认为其已摆脱资金困局，“不差钱”的富力还会急于出售投资物业吗？




楼市兵法：在楼市淡季时，以攻为守，逆市而上

典型言论：从近三年看，保利地产新增土地储备面积远远高于其同期销售面积，２００６年销售面积为１２３万平方米，新增土地储备为前者近三倍，达到３８５万平方米；２００７年销售面积为２００万平方米，新增土地储备面积则为７５５万平方米；０８年销售面积为２５８万平方米，新增土地储备为５９４万平方米。根据公告，自２００８年再次动手拿地至今，保利地产的土地储备估计已净增加约４００万平方米，其土地储备总面积将超过２６００万平方米。

以“土地储备面积／单期销售额”比值衡量比较保利地产和万科增长潜力。保利地产平均每季度均保持在４０．１６，万科则为１１．３０。仅以相对量而言，保利手握的硬通货要大大多于万科。不仅于此，据研究机构的数据统计，２００８年万科新增土地楼面地价为１９４１．３７元／平方米，保利地产新增土地楼面地价为１０３６．４２元／平方米，比万科便宜９１３．２６元／平方米，如果再考虑各个新增土地储备地块的时间和区域结构，保利地产土地价值要好于万科。

另外，保利在融资方面颇为顺利，去年７月成功发行了４３亿元公司债，今年６月３０日定向增发８０亿元获准。为保持扩张速度，保利明年还可能进行其他方式大额融资。

在此一说：万科与保利的“老大之争”首先表现在土地市场上表现，抢占先机的保利去年在土地市场上收获颇丰，今年与万科的土地军备竞赛更加白热化。其次，从中报看，保利去年全年的销售业绩只有万科的４２．８％，不足万科一半，但今年上半年，保利销售业绩已经是万科的６８．５％，两家的差距正在急剧缩小。未来的头把交椅是否会发生逆转，还得拭目以待。



楼市兵法：只做高端项目，赚取高利润

典型言论：在华东地区，绿城集团以１３０．５９亿元的销售金额位列区域销售金额的龙头地位。而在销售面积方面，绿城集团同样保持领先，达到９４．７７万平方米。

绿城集团项目的布局以杭州市场为重点，主要辐射整个华东地区。借助杭州市场上半年的抢眼表现，企业主推项目之一杭州蓝色钱江公寓摘得了２００９年上半年杭州市项目销售金额ＴＯＰ１０榜单的桂冠。目前绿城集团的在售项目主要以高档和中高档项目为主，这也为企业在销售金额排名上占据绝对领先起到了助推作用。

日前，绿城宣布，与越都投资订立协议，绿城同意向合营公司出资２．７亿元人民币，令合营公司注册股本由３０００万元增加至３亿元，绿城及越都投资将分别占合营公司９０％及１０％股权。合营公司将主要从事中国房地产开发业务。

在此一说： 绿城是只卖贵房子，因为公司是主力集中于高端市场的房地产企业。去年高端市场遭受到了严重的打击。但今年以来，高端房源的销售情况逐渐转冷为热，销售率节节攀升，对于致力于做高端房产第一把交椅的绿城应该颇感欣慰吧。




楼市兵法：逢低而买，逢贵而卖

典型言论：“恒大去年有两个寒冬，第一个寒冬是恒大自己的，别的企业没过。” 恒大地产集团董事局主席许家印用“寒冬”来形容恒大去年的不易。一是去年３月，公司ＩＰＯ临时叫停，当时９００万平方米土地在建，恒大资金缺口有１００多亿。而另外一个“寒冬”，则是去年下半年国内房地产市场跌至低谷，巨大的存货量面临空前的销售回款压力。

但２００９年全国楼市回暖以来，恒大的成长和迅速发展已经让去年的困境成为往事。２００９年上半年，恒大成为了半年销售额达到百亿以上的唯一一个非上市房地产企业。恒大地产集团上半年在建项目共有３３个，其中已开盘销售项目为２５个。上半年，整个集团共销售房屋２０２８５套，实现销售面积２６５万平方米，销售金额１２７亿元，其中已签约１１２亿元。

纵观下半年，许家印表现出乐观的态度，称今年下半年恒大新开工面积将达到５００万平方米，全年开工面积突破１５００万平方米，下半年销售额１８０亿，全年销售额突破３００亿，土地储备则达到５０００万平方米左右。

同时，对于业界较为关注的上市问题，许家印表示要看国际资本市场的运营状况，如果时机适当，会重启ＩＰＯ。

在此一说：上半年恒大地产共有六个项目进入全国单盘销售面积前２０名堪称上半年开发商中的一匹黑马。除此之外，“百亿俱乐部里唯一一个非上市企业”的称谓可能也让恒大心有不爽。日前，中国建筑ＩＰＯ正式启动后，多家地产公司都在积极筹备Ａ股上市。去年上市折戟最后一程的恒大地产，今年能否东山再起？这是许多人心中对恒大的疑问。



本报《超级楼市》与克而瑞（中国）日前发布２００９上半年房地产企业销售金额排行榜，在房地产市场显著复苏的背景下，上半年，万科、保利、中海、绿城、富力、恒大６家房企销售额已突破百亿元大关。万科上半年累计销售面积３４８．８万平方米，销售金额３０７．６亿元，成为上半年地产企业“双料冠军”。除万科外保利、中海、绿城、富力、恒大、雅居乐几家企业上半年就已经坐定百亿俱乐部而世贸、绿地、华润置地、金地、招商、合生、世纪金源、碧桂元、龙湖、远洋、中信、仁恒、大华等企业上半年销售额都超过５０亿元，均有可能冲刺年度“百亿俱乐部”。初步估计今年地产“百亿俱乐部”成员更有可能接近创纪录的２０家。

走过了楼市调整初期的惶恐，开发商开始从低落中回过神来，使出浑身解数吸金纳银，有的开发商加快卖楼速度，试图迅速回笼资金；有的拼命拿地，抢占先机；有的开发商少量放盘，捂盘惜售……

不确定的楼市造就不确定的心态，开发商积极应对，八仙过海各显神通，各种策略背后尽显各自的“楼市兵法”。

上半年房企的良好销售业绩表明地产业回暖态势明显但在房价上涨等因素的作用下下半年楼市是否仍会延续火热行情，即便是在地产大腕中也存在分歧和疑问。

乐观派认为，成交量的大幅回升，资金的迅速回笼，将使市场继续步入上升通道；谨慎派则认为，上半年房地产企业面临的有利条件如市场整体推动、消费力增加、降价促销等优势在下半年已不明显楼市的复苏能否进一步延续面临太多不确定因素。

在这个强者愈强、弱者愈弱的楼市中，不同资金状况、不同楼市预期催生了地产大腕们不同的楼市兵法，他们还在继续演绎截然不同的“智慧风暴”，谁将出奇制胜？谁又会淘汰出局？其中又是怎样一个复杂的博弈过程？过程似乎比答案更吸引人。




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