主题：房调势必出台——“做好自己”最重要

在银监会重申房地产信贷风险、国务院两度调研房地产下，近期有关房地产政策调
整的预期在市场中扶摇直上。可以预期新的房地产政策调整，在当前资产价格迅猛上涨
的趋势下势将出台。
之所以对房调政策预期可以如此明确，从一个市场表现就可以得到验证——在过去
数年的房地产起伏中，主流经济学家对房地产发表言论和判断，是极其忌讳的，因为房
地产关系“民生”，主流经济学家、体制内智囊们在过去轻易不趟这趟浑水。而近期，
这种现象已改变，当前所有主流经济学家没有不关心资产价格的，因为极度宽松货币政
策下，资金流向导致的下一步资产价格表现，关系中国经济走向、宏调走向。
同时，当前对于内地房地产，精英们的预期难得的实现了高度一致，而不再向过去
那样有分歧，这也预示着政策出台的必然性。市场经济学家的判断，倾向于房地产在今
年下半年会大涨。这种判断以投行人士为代表，理由既有对市场环境、发展趋势的把握，
同时也隐含对制度的博弈与批判。政府智囊当前更多在思考下一步如何去调控房地产，
毕竟新一轮的房地产调控所面临的市场环境已不像过去那样简单，新的房地产调整更多
牵扯到宏调，与货币政策牵连，是一个新命题。
预测政策出台的具体时点，是件极其费力不讨好的事情，因为其中牵扯太多对政策
制定者和筹划者主观意志的猜测。而可以判断的是市场环境下的政策发展趋势，以及由
此可能引发的市场效果。
首先可以判断的是，今年下半年房地产资产价格将继续上涨。因为在所有的环境判
断、趋势判断中，对供求紧张因素的考虑仍不足。由此即便调控政策更早出台，也难改
市场趋势。对于房企而言，“出货”机会仍需把握。
其次，房调政策的出台与市场表现之结合，在时段上将是滞后的。从历史经验看，
房调政策基本上为事后调控。同时，临时调控政策多，制度建设少，也虚弱了政策效力。
从当前政策环境看，下半年“宏观政策取向不变”，将使房调政策出台时间推后。不过，
不排除房价过快上涨，促使政策提前出台。
对于宏观，当前市场有判断认为，“自2007 年以来，每年上半年的政策将会在秋季
被逆转”。今年9 月份十七届四中全会的经济政策值得关注。货币政策或将回归“真正
的适度宽松”。
在过去的2 年时间里，内地房地产市场的现实走势均是“半年一变”。这种周期，
对应房地产中长期开发投资特点而言，显然有其风险性。在此，我们可以提供给房企的
投资策略是“做好自己”——控制合理财务杠杆比率、提高市场研判、产品能力、管理
能力等企业内功，比“抢高价地”更可取。况且，即便没有房地产调控政策，过高、过
快的房价涨幅，同样预示着中期的市场自发调整和投资风险。[FACE]ico12.gif[/FACE]


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