主题：安信证券：万科A中报点评 维持买入-A评级

安信证券4日发布万科A[13.31 0.53%](000002.sz)中报点评，维持“买入-A”的投资评级，具体如下：

万科A (SZ:000002)最新价：13.31 0.07 0.53%行情走势 公司新闻 最新公告大单追踪 资金流向 持仓成本报告期内，公司房地产项目结算面积248.5 万平方米，结算收入215.9 亿元，分别比去年同期增长19.4%和26.9%；公司实现营业收入218.1 亿元，净利润25.2 亿元，较上年同期分别增长26.4%和22.5%。公司中报业绩略超预期，已经达到了安信证券原来年度预测值的一半。

1-6 月份，公司结算毛利率23.7%，比去年同期下降5.5 个百分点。由于房地产结算存在滞后性，结算毛利率主要反映的是08 年的销售，下降体现了之前数年土地价格的上升及2008 年市场调整时房价的变化。但是根据09年1－6 月份销售数据，公司每月销售价格不断提高，2 月份的销售均价仅为7524 元/平米，4 月份上升为8857元/平米，6 月份更是突破了1 万大关，达到10223 元/平米，而且这种价格上升是持续的，目前仍处在上升过程中，09 年下半年和10 年的毛利率将会环比持续较大幅度提高。

1-6 月份，公司实现销售面积348.8 万平方米，销售金额307.6 亿元，同比分别增长31.2%和27.5%。鉴于市场形势的快速好转，公司自5 月起加快了拿地步伐。截止09 年7 月底，公司新增项目19 个，新增权益规划建筑面积 414.6 万平方米，公司规划中项目按万科权益计算的总建筑面积为2079 万平方米。

年度新开工面积比年初规划增加45.2%。从去年四季度开始，公司确定了“量出为入”的存货管理策略，根据销售情况随时调整推盘计划，根据推盘需要随时调整开工计划。由于房地产市场今年快速回暖，公司相应对本年度的新开工计划进行了调整，新开工面积由年初计划的403 万平方米增加到585 万平方米，增长45.2%。

计提跌价准备陆续冲回，增加当期利润。本报告期末，根据最新市场及销售情况，公司对 08 年末计提了跌价准备的13 个项目进行了跟踪评估。将南京金域缇香项目跌价准备金额由年初的 6，359 万元调整到 2，781 万元。天津假日润园计提的跌价准备金额由 7，023 万元调整到4，426 万元。另外，广州金色城品、上海琥珀郡园、无锡金色城市计提的存货跌价准备全部冲回，以上调整增加上半年归属于母公司所有者的净利润16，234 万元。其它8 个项目暂维持08 年末的评估结果，随着市场的回暖，预计今年下半年乃至明年仍有部分存货跌价准备可以冲回。

投资建议：随着市场销售价格的上升，公司09 年下半年和10 年的毛利率将会环比持续较大幅度提高，安信证券提高公司09、10 年的业绩预期，预计09、10 年EPS 分别为0.5、0.71 元/股，安信证券把公司6 个月目标价提升至16 元，维持“买入-A”的投资评级。




【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。