主题：万科A：毛利下降好于预期

　　万科A（000002）今年1-6月销售面积348.8万平方米，销售金额307.6亿元，同比分别增长31.2%和27.5%；结算面积、结算收入为248.5万平方米和215.9亿元，同比分别增长19.4%和26.9%。尚余409万平方米（321.8亿元）未结资源。实现营业收入218.1亿元，净利25.2 亿元，同比增长26.4%、22.5%。结算毛利23.7%，尽管同比下降5.5个点，降幅小于市场预期1.7个点。成本控制优势远高于预期，管理费用、销售费用率实际同比下降41.9%，年初计划同比下降20%，未来成本优势仍将继续体现。

　　主要城市需大于供


　　上半年公司产品购买客户自住需求占主流，首次置业和改善需求占比超80%。二季度，公司产品需求向多元发展，大户型销售比例提升。公司认为尽管部分地区房价过快上涨，但与2007年市场情绪过于乐观致房价普涨不同的是，该次价格上涨的主因去库存化过快以及短期新增供给不足，上述判断与此前我们的判断一致。上半年，14城市住房销售面积与预售面积比为1.65，远高于2007年、2008年同期1.23和0.74，说明当前主要城市供应严重不足。


　　由于市场回暖，企业投资意愿恢复加快开发，公司预计今年年底供应将明显增长，新增供应不足的现象改善。针对市场强烈需求，上半年公司新开工面积由年初计划403万平方米增加到585万平方米，增长45.2%。


　　公司财务更加稳健


　　在核心城市拿地激烈的背景下，衡量合理价格和风险可控下拿地，已获权益建面415万平方米。截至中报日，公司新增权益建面414.6万平方米，规划权益建面2079万平方米，集中于沈阳、鞍山、青岛、无锡、佛山、厦门、福州、重庆等二、三线城市。


　　公司财务更稳健，期末货币资金269亿元，较去年年末增加69亿元，净负债率10.7%，较去年年末下降22.4个点，择机股权融资。公司股权确保融资为股东带来盈利增长，促进公司由规模速度型向质量效益型转变，目前正积极探讨可行方案。


　　预计2009年公司盈利将超出市场预期，2009年、2010年每股收益为0.55元、0.75元，未来6-12个月目标价为22.50元，维持“强烈推荐”的评级。　　



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