主题：金融街2018年年度董事会经营评述

金融街2018年年度董事会经营评述内容如下：

一、公司经营管理回顾

报告期内，面对行业发展形势变化和内部业务发展要求，公司按照年初制定的“强战略、精管理、提业绩、促发展”的经营工作思路，重点推进以下几项工作：

1．打造特色党建，全方位围绕经营促发展。报告期内，公司党委深入贯彻习近平新时代中国特色社会

主义思想和十九大报告精神，牢固树立“四个意识”，扎实推进“两学一做”，以“党建就是生产力，抓好党建就是竞争力”的工作方针，在公司内实现把方向、管大局、保落实，围绕经营抓党建，抓好党建促发展。公司结合房地产行业特点，在以往党建工作经验的基础上，总结、提炼形成基层党组织在公司组织体系内、项目建设过程中、项目服务过程中的房地产行业“三维度全覆盖”工作模式。公司持续打造聚力·金融街、北京金融街威斯汀大酒店党支部、天津环球金融中心楼宇党委等特色党建品牌，其中，聚力·金融街从金融街地区25万金融从业人员及流动党员的实际需求出发，实现了“线上有平台，线下有组织，服务有载体”，服务金融从业人员，得到相关部门高度关注，提升公司品牌价值和形象，助力业务发展。

2．完善区域布局，合理价格补充项目资源。报告期内，公司坚持“深耕五大城市群（京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游）中心城市，拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈的卫星城”的区域战略，

2017年以来，新进入深圳、成都、武汉、惠州、东莞、佛山、苏州、常熟、廊坊、遵化等五大城市群重点城市，基本完成五大城市群15个重点城市/区域布局。同时，公司把握行业调整机遇，通过招拍挂、兼并收购、合作开发等方式，新增项目20个，新增权益建筑面积356万平方米（其中地上权益面积248万平方米），实现权益投资额191亿元，地上权益面积土地均价约7699元/平米，以合理成本补充了优质项目资源，保障公司业绩持续提升。

3．应对市场变化，销售签约额创历史新高。报告期内，房地产行业调控政策持续从紧，公司所进入城

市市场销售处于2016年以来的较低水平。面对严峻的行业形势，公司全员凝心聚力、攻坚克难，通过强化销售调度、推行价值营销、提升客户体验等措施，实现销售签约额约307亿元，较去年同期增长30%，销售签约额创历史新高，迈上新台阶。公司商务地产项目实现销售签约额59亿元（实现销售面积21.5万平米）；住宅地产项目实现销售签约额248亿元（实现销售面积86.4万平米）。公司在北京、广州、惠州区域销售签约额分别位于所在城市前十名，城市公司市场地位明显提升。

4．优化资管体系，自持盈利能力持续提升。报告期内，公司坚持“持续优化自持物业结构，建立满足公司需要的‘大资产管理’体系，逐步开展资产管理业务的管理输出和资产证券化，提升资产管理业务盈

利能力”的战略方向，构建以资产公司为管理实体、以各事业部为业务中心的管理体系，整合自持资源，优化管理体制，提升资产管理业务盈利能力。公司资产管理业务整体实现营业收入25.1亿元，同比增长11%；实现息税前利润12.9亿元，同比增长9%。公司资产管理业务营业收入、息税前利润再创历史新高。

同时，公司拓展轻资产管理输出业务，提升公司资产管理业务的品牌影响力。

5．统筹资金管理，保障财务稳健资金安全。报告期内，面对严峻的行业形势，公司秉承现金为王的理

念，确保财务稳健、资金安全。一是资金统筹管理，科学统筹好销售回款、项目投资、工程建设等大额资金收支关系，提升资金与业务衔接度；二是合理安排融资工作，完成含权公募公司债回售工作，“15金街01”债券调整后三年票面利率为4.74%（存续规模39.2亿元）；三是申报私募公司债，并取得60亿元注册额度；四是加大项目层面股权合作力度，吸收社会资金，优化资产负债结构。

6．完善产品服务，提升项目市场竞争能力。报告期内，公司坚持以提升产品品质和服务品质为导向，

持续完善“绿色智慧楼宇+life金融街.5C服务体系”的商务产品价值体系，提升保持商务项目品牌优势；全新构建了“Life金融街.悦生活”的住宅产品价值体系，发布了“金品家”九大金工筑品、“金智家”十大领先智慧科技的产品标准，同时打造在教育、健康、养老、健身、社区生活服务等细分领域运营品牌，全面提升“融社区1+4+X”服务体系，再塑住宅项目品牌体系。

7．科学简政放权，合理提升整体运营效率。报告期内，公司结合业务发展需要，科学简政放权。一是

在投资决策环节，研究投资授权标准，对符合投资标准的项目决策进一步授权，提高投资决策效率，促进公司内生发展；二是在开发建设环节，公司围绕开发业务五大业务能力，对开发业务四大职能线（投资管理、营销管理、产品设计、成本招采）的重要业务事项实行简政放权，公司运营效率得到了明显提升，新获取项目平均开盘时间较往年水平持续加快，整体运营效率合理提升。

8．坚持以人为本，增强公司内生发展动力。报告期内，公司围绕战略发展方向及经营目标，按照房地

产全价值链一体化业务平台需要，加强人才培养和梯队建设，保障公司业务发展；按照市场对标、业绩优先的原则，建立健全房地产开发业务子公司和资产管理业务子公司市场化激励机制，子公司核心团队薪酬与市场地位、盈利能力、业绩发展挂钩，激活公司内生发展动力。

9．传承企业文化，持续提升公司品牌价值。报告期内，公司秉承“立信求是，敬业乐群”的核心价值

观，传承优秀企业文化，全方位提升公司品牌价值。公司健全产品体系、升级服务体系，为客户提供高品质的产品和服务，提升客户满意度和忠诚度；公司加强人才梯队建设，深化机制改革，构建和谐企业，首次进入《福布斯》发布的2018年全球最佳雇主榜单，提升员工满意度和归属感；公司规范运作、业务模式等得到国际资本市场认可，先后入选MSCI指数、富时罗素指数，提升资本市场形象。

二、公司2019年经营管理思路和措施

（一）2019年公司工作思路

2018年底，中央经济工作会议提出：“构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。中央经济工作会议后，住房与城乡建设部的年度工作会议提出：2019年房地产市场工作目标为“稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展”。在此政策背景下，2019年房地产行业政策预计将以稳为主，同时更加强调因城施策、理性施策，房地产市场将保持平稳运行状态。

面对行业发展形势带来的机遇与挑战，2019年，公司将按照“强战略、提品质、调结构、促发展”的总体经营思路，加强统筹与调度，在新一轮战略引领下，持续提升公司的市场竞争能力和市场竞争地位，努力实现经营业绩的持续、稳定、健康发展。

（二）2019年公司工作目标

1．投资计划：2019年，公司继续坚持“深耕五大城市群中心城市，拓展环五大城市群中心城市一小

时交通圈的卫星城/区域”的区域战略，把握行业调整带来的结构性机遇，重点深耕五大城市群重点城市，保持合理的投资规模，计划实现项目土地投资权益金额约240亿元。

2．工程计划：2019年，公司将密切关注市场发展形势，以销定产，科学安排开复工计划，计划实现

开复工面积约773万平方米，其中新开工面积约355万平方米。

3．业绩计划：2019年，公司将努力实现营业收入、净利润的稳定增长。

（三）2019年公司经营措施

1．坚持党的领导，发挥党的政治核心作用。2019年是新中国成立七十周年，是新中国全面建成小康社会、实现第一个百年奋斗目标的关键之年，也是金融街控股新一轮发展战略深入实施之年。公司将继续按照“党建就是生产力，抓好党建就是竞争力”的工作方针，夯实党建工作基础、创新党建工作方式，发挥基层党组织的战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用，落实好党风廉政建设的主体责任和监督责任，不断提升企业凝聚力、生产力和战斗力，促进公司业务发展。

2．稳步推进战略，保障业绩持续稳健增长。2019年，公司将锚定战略目标，秉承发展才是硬道理的理念，坚持市场对标原则，强化目标意识、竞争意识、责任意识，提升公司行业地位。公司一是坚持深耕北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、武汉等五大城市群中心城市，以商务地产为重点，以住宅地产为基础，创新发展产业综合体；同时，在北京、上海、广州、深圳以小股操盘方式，探索开发运营城市更新项目；二是把握五大城市群人口流动、产业转移、消费升级等机遇，适当拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈的卫星城/区域，创新发展特色小镇、同城化居住区项目。

3．强化现金为王，确保公司资金安全稳健。2019年，面对严峻的宏观环境和市场形势，公司要坚持现金为王，确保资金安全稳健。一是加强资金统筹管理，科学统筹好销售签约回款、项目投资、工程建设等大额资金收支关系，努力改善经营活动现金流；二是加强融资创新，创新推进供应链ABS，密切跟踪REITs最新进展，改善公司资产负债率。

4．加强运营管理，提高项目市场竞争能力。2019年，公司以“大运营管理体系”为抓手，从产品研

发、工程建设、成本管理、价值营销等层面入手，完善项目开发运营标准，提高项目市场竞争能力。在产品研发环节，公司持续完善产品系列，升级产品设计标准、品质标准、验收标准，推进产品标准化工作；在工程建设环节，持续优化质量管理体系和标准，多维度、全过程提升工程建设、竣工验收等品质控制措施；在成本管理环节，持续完善成本采购制度和成本标准体系，科学管控项目成本；在营销服务环节，坚持“价值营销”，强化客户敏感点的实际体验，持续整合公司独有的教育、医疗、健康、养老、物业等特色资源，打造客户全生命周期的产品服务体系。

5．深化自持管理，资产管理水平上新台阶。2019年，公司在新的大资产管理体系下，继续完善资产管理业务模式，提升项目盈利能力。首先，公司梳理归集持有物业资产和股权关系，科学安排持有物业管理关系，在新的大资产管理体系下，完善资产管理业务工作标准、工作机制，使自持物业盈利能力保持在行业领先地位；其次，公司结合自持项目的资产权属、区位、收益、前景等状况，积极尝试不同方式的资产证券化，打通持有物业“投融管退”全价值链模式，在资本市场强化公司自持物业品牌形象。

6．优化体制机制，提升公司内生发展动力。2019年，公司将按照市场对标、业绩优先的原则，建立

竞争型企业文化。公司健全优化房地产开发业务子公司和资产管理业务子公司市场化激励机制，子公司核心团队薪酬与市场地位、盈利能力、业绩发展挂钩，完善公司业务职能人员激励机制，使公司全员关注行业和市场，关注盈利和发展，打造一支专业能力强、竞争能力强的发展团队。

7．加强员工关怀，保持团队凝聚力战斗力。2019年，公司继续按照市场对标、业绩优先的原则，建

立健全子公司激励机制、职能部门激励机制，体现多劳多得、按劳取酬的分配导向，使员工分享公司业务发展的成果；公司继续坚持“业绩领先、人品端正、责任担当、群众认可”的选人用人标准，给员工创造公平公正、前景可期的职业发展通道，打造素质优良、结构合理的后备人才梯队；公司继续倾听员工心声、加强职业培训、丰富员工活动、关心员工健康，将员工满意度保持在行业领先水平。

8．依法合规经营，保障公司持续健康发展。2019年，公司继续加强对行业趋势、市场调控等前瞻性

研究，统筹好规模、效益、价值和风险之间的平衡，促进公司持续健康发展：加强行业动向监控，动态评估重点风险变动情况，积极应对行业和市场发展形势变化；加强依法合规经营，强化风险、内控、审计、纪检监察的职能联动，不断提升全员的合规意识、责任意识。

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