主题：万科A：百尺竿头 更进一步

　中报要点:万科上半年业绩超出预期。上半年万科实现营业收入218.1 亿元,净利润25.2 亿元,较上年同期分别增长26.4％和22.5％。上半年每股收益为0.23 元,较上年同期上升22.34％。业绩上升主要是因为结转面积增加及08 年末提取的存货跌价准备部分冲回。

　　上半年,公司毛利率为23.7％,比去年同期下降5.5 个百分点。我们认为这主要是因为08 年万科首先在全国降价后导致毛利率降低。今年万科在2 月份以后有了一定程度的提价动作,从这方面来看,我们预计下半年万科的毛利率将会高出上半年1-2％,10年的毛利率将会高出上半年3-5％。

　　1-6 月份,万科实现销售面积348.8 万平方米,销售金额307.6 亿元,同比分别增长31.2％和27.5％。金额和面积均位居行业首位。分区域看,珠三角市场和环渤海市场的销售情况明显好于其他区域。报告期内,公司结算面积和结算收入分别为248.5 万平方米和215.9 亿元,同比分别增长19.4％和26.9％。期末,公司尚有409.1 万平方米已销售资源未参与本期结算,合同金额合计约321.8 亿元。这部分预收账款的绝大部分将会在10 年结转,从业绩锁定性来看,10 年的业绩确定性较强,增长也较为明确。

　　万科对本年度的新开工计划进行了相应调整,新开工面积由年初计划的403 万平方米增加到585 万平方米,提高了45.2％。

　　万科上半年业绩超出预期。上半年万科实现营业收入 218.1 亿元,净利润25.2 亿元,较上年同期分别增长26.4％和22.5％。上半年每股收益为0.23 元,较上年同期上升22.34％。业绩上升主要是因为结转面积增加及08 年末提取的存货跌价准备部分冲回。万科一季度曾将南京金域缇香项目的跌价准备金额由6,359 万元调整到4,957 万元如今将该项目的跌价准备金额调整到2,781 万元。另外,万科将广州金色城品、上海琥珀郡园、无锡金色城市计提的存货跌价准备全部冲回,天津假日润园计提的跌价准备金额由7,023 万元调整到4,426 万元。以上调整增加上半年归属于母公司所有者的净利润16,234 万元,这增厚EPS 约0.015分。我们预计,除了福州金域榕郡等个别项目楼面价较高外,大部分项目在未来都有可能保持盈亏平衡,个别项目应该还有盈利,未来存货跌价准备的冲回将增加业绩预期。



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