主题：万科A：降本增效

　　降本增效：2009年上半年，万科(000002)确认收入218.1亿元，同比增长26%；归属于母公司股东的净利润达到25.2亿元，增长22%，每股收益为0.23元。上半年，万科的结算面积同比增长19%至248.5万平米，是推动收入增长的主要原因。但是由于成本上升和售价下降，上半年的毛利同比反而下降4%。但是，公司通过对销管费用的成功控制，保证了业绩的增长。此外，对去年提取的土地减值准备的冲回，增加净利润1.6亿元。

　　可售资源制约销售增长：上半年，万科累计实现销售面积349万平米，销售金额为308亿元，比去年同期增长31%和27%，同比增幅明显低于市场平均增速，也低于其他几家全国性开发商。显然，可售资源的增长缓慢制约了公司销售业绩的增长。从分区域数据看，长三角地区的销售增长停滞是最主要的原因。

　　谨慎拿地，钱多地少：截止到目前，万科今年共增加了19幅土地，总建筑面积为525.6万平米，权益建筑面积为414.4万平米。从新增土地储备的区域分布来看，主要集中在重庆、佛山、鞍山、青岛、武汉等二三线城市。截止到6月底，万科手持268亿的现金，净负债权益比例迅速下降至10.7%，意味着公司目前实际上没有使用什么财务杠杆。

　　股价催化剂还是看拿地：我们在7月6日已经将万科全年的收入和净利润预测分别上调至506亿和56亿元，但未考虑土地减值冲回的因素。截止到6月底，万科帐面的土地减值准备仍有9.6亿元，若全部冲回对净利润的影响大约在7亿元左右，占到预测盈利的12.5%左右。可见，公司对今年盈余管理的能力很强。展望未来，万科的股价有能力跑赢大盘，但未必是行业中的首选，主要原因是公司的土地储备和业绩增长幅度略逊于同行。当然，万科手中持有大量现金，而且财务杠杆极低。如果公司未来能够拿到大量的优质地块的话，我们也将重新考虑对公司的评级。


【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。