主题：华联控股2019年半年度董事会经营评述


华联控股（000036）2019年半年度董事会经营评述内容如下：

一、概述 经营环境变化及判断: 2019年1-6月，根据国家统计局数据,全国商品房累计销售面积和金额分别为7.58亿平方米、7.07万亿元，同比分别下降1.8%、增长5.6%，全国房地产累计投资、土地购置面积、房屋新开工面积分别为6.16万亿元、0.80亿平方米、10.55亿平方米，同比分别增长10.9%、下降27.5%、增长10.1%。 报告期内，房地产调控前稳后严，政策调控多措并举平衡供需，引导市场理性预期。一方面调控力度不减。“房住不炒”三申五令、“因城施策”调控政策持续深入，同时多部门联动，从资金管控、资金通道监管等共同构筑风险防范机制，抑制非理性需求。另一方面稳预期、防风险。从供给侧重点调控中长期供应结构，强化保障房、土地供给调节、房地产税立法，同时又放宽地方人才引进与落户政策等，促进房地产的平稳运行。从房地产总体市场情况来看，销售增速回落，价格增长，投资、土地购置面积、房屋新开工面积等先行指标出现分化；一线城市成交规模大幅增长，二线、三四线城市成交规模出现分化、回落态势，区域市场分化特征十分明显。 展望下半年，一是国内外经济形势复杂多变，如中美贸易摩擦持续、英国脱欧等，我国经济内生动力不足并存在下行压力。二是国家对房地产调控仍将从严从紧，并强化了房地产的资金供给端监管。三是地产行业“去通道降杠杆”，房企未来融资渠道进一步收窄，房企将加速去库存化以释放流动性；大房企的竞争优势凸显，其规模优势将严重挤压中小房企的发展空间，行业集中度不断提升，房企的可持续发展更注重自身的发展质量，并面临着转型、升级压力。四是一二线城市与三四线城市之间市场表现将继续分化，一、二线城市成交规模引领市场。为确保国内经济的平稳运行，保持经济的高质量发展，近期国内金融紧缩形势有所趋缓，财政政策与货币政策存在改善空间，金融机构存款准备金率仍有下调余地，财政政策、货币政策的精准调控，将有利于改善市场流动性。房地产行业发展与政策调控导向和金融政策变化密切相关，政策调控目标为防风险、稳预期，目前调控导向由“分类调控”转向“分类指导”，将有利于促进房地市场构建健康平稳的运行机制，房地产市场不会出现大起大落的情形。预期下半年房地产行业供需结构持续改善、销售回落、价格趋稳，投资、新开工等行业先行指标增速放缓，区域市场分化特征会更加明显。 公司经营与管理情况: (一)房地产项目开发与运营 目前，公司的房地产开发项目主要集中在杭州和深圳两地。报告期内，在建、拟建项目的建设及筹建等情况如下： 1.杭州方面 (1)“UDC.时代广场”城市综合体项目 “UDC.时代广场”城市综合体项目由“UDC.时代大厦”(写字楼)、“UDC.钱塘公馆”(商住)和“UDC.全景天地”（万豪酒店）组成。 “UDC.时代大厦”项目：由A、B两幢塔楼组成，其中：A栋于2011年售罄，B栋自持出租。报告期内，实现租赁收入4008万元，租金收缴率100%，出租率92.38%。 “UDC.钱塘公馆”项目：报告期内，该项目新增合同销售金额2.90亿元，实现确认销售收入金额3.28亿元。 报告期内,围绕建立“钱塘公馆”超一流的豪宅的市场定位与稀缺、精品、藏品独一无二的市场形象，通过现场展示、圈层活动等营销手段，从低调的“深水豪宅”、到“杭州C位豪宅”到“历史坐标藏品”，逐步实现产品价值和市场形象的升华与传播，进一步提升“钱塘公馆”超级豪宅的影响力，同时为销售赢得更多机遇。目前，该项目剩余的户型主要为大户型，面积大、总价高；原样板房已全部售罄，正在进行一套B户型样板房精装工程，计划2019年8月底完成样板房精装并对外开放。 “UDC.全景天地”项目：报告期内，“万豪酒店”实现营业收入7,436万元。同时在推进该项目的土地复核验收及2号楼的销售审批工作。 2.深圳方面 (1)深圳宝安“华联城市全景花园”城市更新项目 报告期内，该项目新增销售金额6.91亿元，实现确认销售收入11.17亿元。 报告期内，该项目的尾盘销售工作是公司本年度经营重点工作之一，拟通过积极开展多渠道推广和促销，以实现全年销售目标和去化目标。该项目销售较预期理想，为公司报告期内业绩的稳定增长做出积极贡献。 (2)深圳南山“华联城市中心”城市更新项目 “华联城市中心”城市更新项目为公司在深圳的第二个城市更新项目，分南、北区工程进行开发建设。本着文明施工、绿色施工、智慧化工地等标准化开发建设原则，该项目成为了“深圳市安全文明标准化工地、质量观摩工地”，并凭借过硬品质，该项目获得了“2019中国年度影响力综合体”等荣誉。 北区工程(含T1、T3、T5共三栋)：土建工程已完成。正在进行幕墙装饰、园林绿化等工程施工及营销推介等工作。销售方面:T5公寓（U舍）完成签约销售金额为6.55亿元，平均销售单价5.95万元/平方米。工程建设方面:T1幕墙工程已全部完成，T3、T5幕墙工程除塔吊、电梯口外其余全部完成；T1、T3中低区装修已基本完成，T5装修除售楼电梯影响部位外其他已基本完成。T1、T3空调楼层已完成主机安装，完成强弱电管线铺设。园林绿化方面：除首层地面未施工外其余已基本完成。 南区工程(含T1、T4共两栋)：正在进行土建施工、建设等工作，目前工程进度：已完成地下室结构底板、负二层结构板施工，负一层结构板完成85%。南区工程计划于2019年9月实现地下室封顶。 (3)深圳“华联南山A区”城市更新项目 该项目为公司在深圳区域进行的第三个城市更新项目。目前，该更新项目的专项规划已上报南山区城市更新局，处于审核批复阶段，因政策变化以及研究更新方向等原因，该项目的专项规划和实施主体确认工作有所延缓。 (二)物业经营业务 2019年上半年，沪深杭三地物业租金及管理费等收入2.19亿元(含酒店收入)，同比增长15.26%，实现了时间过半各项经营指标完成过半的目标。 报告期内，一是认真开展经营管理工作，确保物业租赁与物业服务管理物业的稳步发展。二是积极开展物业服务重点工作，并取得良好成效，如“城市全景项目”积极申报深圳市优秀物业服务项目考评、“华联花园项目”通过了提高物业服务费的议案、“钱塘公馆项目”业主顺利入伙等，物业服务费平均收缴率超过96%，并将于四季度组织开展物业服务项目第三方顾客满意度测评工作。三是扎实做好安全生产管理。由于各级管理人员对安全生产充分重视，安全责任落实比较到位，上半年公司没有发生安全责任事故。 二、公司面临的风险和应对措施 国际国内经济形势复杂多变，国家对房地产实施的严厉调控仍在持续全方位调控，公司需审时度势，进一步加强对经济形势、政策和行业形势以及资本市场的前瞻性研究，增强预判力，提高对风险因素的控制力和应变能力，及时调整经营策略，以适应经济新常态以及房地产行业的新变化。下半年，公司将加大深圳“华联城市全景花园”项目和“华联城市中心”项目、杭州“钱塘公馆”项目的去化力度，通过回笼现金流，改善企业的财务状况，同时保证在建地产项目的资金需求，确保企业继续保持运营稳定与健康发展，实现公司全年业绩保持平稳或增长目标。 三、核心竞争力分析 1.公司目前存量土地资源获取时间较早，城市更新项目用地又为公司存续的工业土地，与其他房地产开发项目相比在土地成本控制、单个项目毛利率、净利率等方面具有一定比较优势。 2.公司在城市更新项目运作方面积累了宝贵经验，从更新项目计划立项申报、专向规划报批、筹划建设等形成了一套娴熟的运营模式，有利于持续推进城市更新项目的开发与运营。 3.物业管理由专业化、规范化逐步迈向规模化，随着经营性物业体量的逐步增大，租金收入逐年增加，物业经营将发展成为公司的一个重要产业，是支撑公司保持长期稳定发展的坚实基础。 4.公司资产质量优良，财务状况良好，有利于公司贯彻、实施产业升级、转型战略。

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