主题：万科A：下半年新开工有明显上升 买入评级

国金证券8月27日发布投资报告，针对万科A（000002.SZ）拟公开增发，建议买入。

万科计划公开发行股票方式融资，数量不超过总股本的8%，即不超过8.8 亿股，募集资金净额不超过112 亿元，如果按募集资金上限和募集股数上限来发行，发行价格为12.7 元/股。

公开增发不存在锁定价格问题，在得到证监会批准后，开始刊登招股意向书，按不低于公告招股意向书前二十个交易日均价或前一个交易日均价两者之一确定增发价格。国金证券认为公司在这个时点选择公开增发是唯一可行的融资方式。相对公开增发，定向增发的难度更小，但定增对万科这样资产规模庞大公司不合适，因为定增要求发行对象不超过10 个，按112 亿元融资规模，平均每个发行对象要参与11.2 亿元，有能力和意愿参与的机构数量不会太多，所以在保利、金地、招商都公告定增融资方式后，资产规模更大的万科采取公开增发融资方式；万科的融资姗姗来迟也和市场的整体环境有关，前期公开增发获得批准的难度较大，IPO 重启后公开融资难度降低，历来在资本市场走在前列的万科当然也要抓住本次融资机会。

业绩安全性和弹性有多大？首先明确一点，未来公司期间费用会有一定程度下降。因为09 年开始公司不用计提股权激励基金，并且由于销售的转好，营业费率也会有一定程度降低，所以未来万科将会实现一定程度的内涵式增长。

公司08 年报显示账面预收款达到239 亿元，09 年1－7 月份销售额359 亿元，减去09 年中期结算的 218 亿元，公司尚有380 亿元可结算资源，国金证券预计公司09 全年结算收入495 亿元，因此公司目前已经完成09 年结算任务并可以有103 亿元留至明年结算。09 年上半年公司的可售资源不够丰富，因为08 年公司新开工面积同比下降了33%，09 年上半年公司的新开工面积也只有约190 万平米，只占全年计划新开工的32%。预计09 年下半年新开工将会有明显上升，可售资源也会更加丰富，09 上半年公司销售额308 亿元，预计下半年销售额应不低于上半年，假设下半年可实现350 亿元销售额，公司至年底的预收款会达到约400 亿元，国金预计公司2010 年为实现0.69 元每股收益将完成643 亿元收入，按此计算公司至09 年底的预收款会达到2010 年全年收入的61%，具有一定安全边际。此外公司在08 年计提了12.3亿元存货跌价准备，由于房价的上涨公司中期转回了2.2 亿元，剩余约10.1 亿元跌价准备在未来仍有转回的可能。

国金证券预计公司09、10 年每股收益分别为0.48 和0.69 元，目前市盈率水平为23 倍和16倍，如果本次增发完成，股本增加上限为8%，摊薄市盈率将为24.8和17.8 倍，对业绩的摊薄并不明显，本次融资应是市场可以接受的方案，建议买入。


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