主题：地产股：“洗牌”中龙头优势将更突出

昨日，地产股指数大跌9.3%，万科、保利地产、招商地产、华侨城等10多只地产股跌停地产股：“洗牌”中龙头优势将更突出

　　 主持人谭述

　　 就在市场预期因股指反弹而逐步回暖时，4月14日两市再次暴跌，沪指跌近200点、深成指跌近1000点。

　　 成也萧何，败也萧何。此次盘中做空的主力，正是前期领导反弹的生力军———地产板块。集体奔跌停反映了昨日地产股下跌的惨烈景象：华侨城、金地集团、招商地产、华发股份、泛海建设、亿城股份、保利地产、中华企业等多数地产股封住跌停，板块龙头万科也不堪重负最终封住跌停。正是地产板块的汹汹跌势，加重了市场整体做空的气氛。那么，是什么原因导致地产板块的整体杀跌？目前，地产行业的“政策势”和“市场势”又如何？二季度，地产板块还值得投资者关注么？为此，我们约请到宏源证券的杨国华和国都证券的邹文军来共同探讨。

　　 暴跌源自市场政策传闻

　　 主持人：昨日，在消息面相对平静的情况下，地产股整体杀跌，且非常突然，据您分析是什么原因？

　　 宏源证券 杨国华：昨日地产指数大跌9.3%，龙头股跌停。我想，主要是两个传闻所致。市场传闻“上海成交假象”。某媒体报道：上海一些热销楼盘出现过高的合同撤销率，个别楼盘毁约率达100%，不排除房地产商用“假合同”来引诱消费者上钩，造成房源紧张、房价上涨假象之说。但，此传闻已被上海房管局澄清。另外一个政策传闻：国家即将出台新的调控政策，加强对“投资性房产”的限制。政策面和市场面均出现了重大利空传闻，地产板块集体跳水也就不足为奇了。

　　 主持人：最近的相关数据显示，此前国家针对房地产行业的相关调控政策已经见到明显效果。从政策的角度预期，未来还可能有哪些宏观调控政策出台？对房地产行业的影响如何？

　　 国都证券 邹文军：我国的房地产业市场化以后，房地产调控已经成为一种常态。从信贷角度调控商品住房市场，对投机性、投资性购房抑制作用明显。未来，对投机性与投资性购房需求的抑制仍是调控方向，预期二套房贷政策从中央层面上看不会松动。

　　 宏源证券 杨国华：我们也看到，许多城市的商品房交易量大幅下滑，说明现在的购房者相对来说在购房时已比较谨慎和理性了，国家对房地产行业的宏观调控已经有了一定效果。我认为，政府再次出台新的调控政策可能性相对较小，之前的政策还是会继续落实和执行。我想，政策调控的目的是让行业发展更理性、更长远，不能把调控的影响过分放大，对行业发展过分悲观。

　　 供需有所缓解

　　 主持人：早前市场有关于楼市回暖的说法，就您掌握的数据来看，楼市的价和量的状况如何？目前市场的整体供需状况您如何评价？

　　 国都证券 邹文军：从月度环比数据看，各大城市楼市回暖；从一季度房地产整体运行看，除上海、北京等少数城市房价坚挺外，其它大中城市商品房价格出现不同程度下跌，大部分城市成交量同比增速放缓，个别城市销售量同比出现30～50％的大幅滑落，观望气氛浓厚。目前，自住性、改善性住房需求非常的旺盛，供需仍有明显缺口。从2008年1～2月份商品住宅施工、新开工、土地购置面积等先行指标看，商品住宅供给仍保持25％以上的增速，供需缺口有望逐步缩小，但住房需求并未有效释放。

　　 宏源证券 杨国华：从环渤海的北京、天津，长三角的上海、杭州，到珠三角的深圳、广州，再到中部的重庆、西安等全国17个城市的交易量和交易价格来看，市场的需求有所压制，但房地产市场的刚性需求依然非常庞大。在政府加大供应的背景下，我想，整体的供需矛盾将有所缓和。总之，楼市低迷状况有所好转。

　　 短期存在不确定性

　　 主持人：地产板块被投资者寄予厚望，但从市场表现来看，地产板块此轮反弹后再度出现的下跌您如何看？您觉得投资者应该关注其中的机会还是风险？为什么？

　　 国都证券 邹文军：当前地产板块既要重视风险防范，也要适度把握中长期投资机会。二季度房地产市场的回暖程度，还需进一步观察。目前的房价对于真正的自住性需求还显偏高，个人判断2008年房地产市场可能陷入全国性调整。短期看，地产板块仍存在较大不确定性。长期看，个人坚定看好地产板块。我国的城市化进程加速发展，自住性和改善性需求仍是行业中长期景气的坚实基础，房地产行业长期成长性无庸置疑。

　　 宏源证券 杨国华：整个地产板块我持谨慎乐观态度。地产板块整体表现还取决于房地产市场未来的发展，毕竟是否将继续出台政策还是存在一定不确定性，同时2008年整体市场交易量能否较2007年出现正增长或大幅增长，我们认为还有待跟踪分析。对于行业而言，风险和机会同在。但对一些个股而言，我认为机会可能要甚于风险。

　　 龙头个股有特别优势

　　 主持人：二季度您对投资者有何操作建议？有看好的地产公司么？为什么？

　　 国都证券 邹文军：二季度我们重点要关注房地产市场运行情况，建议投资者精选个股，如万科、保利地产，择机逢低战略性买入并持有，作为中长期投资品种配置。个股，我们首推万科。从万科一季度的销售情况来看，在楼市低迷的情况之下，万科顺势而为，降价销售，2008年第一季度实现销售金额同比增长119.1%。万科最大的优势在于其卓越的专业管理能力。可以说，万科仍然是A股市场最安全、最具有成长性的住宅地产标杆。

　　 宏源证券 杨国华：我认为：只要房地产市场不出现崩溃（无论从市场真实需求的支撑还是政府意愿，房地产市场出现崩溃的可能性都非常小），房地产市场交易不会进一步恶化（目前来看正在改善）。那么，如今的市场对行业龙头，在关闭了一扇窗的同时，却开启了一扇门。受信贷影响，中小企业资金链更紧张，被淘汰并购的风险加大，而龙头将受益扩张。此外，产品好、服务好的品牌开发商更易赢得客户，从而在整体市场交易量下降时实现自身业绩的高增长。万科公布的月度销售快报，就是这一观点的最好例证

　　 我们建议关注万科、保利地产、金地集团、荣盛发展、新湖中宝等项目布局具有全国性，有优秀的运营能力的行业龙头企业。




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