主题：万保招金集体吸金

　14大项目上马，300亿拿地款主攻二三线城市
　　"万科的融资方案并不令人感到意外"，昨天万科回应本报时多次重申，早在去年年报中，万科就表示今年可能进行一次股权融资。
　　万科A(000002.sz)27日发布公告称，拟通过公开发行的方式增发不超过现有股本8%的股份，扣除发行费用后募集净额不超过人民币112亿元资金。其中92亿元将投入14个住宅项目的后续开发建设，剩余20亿元则将用于充实公司流动资金。
　　受此影响，昨天万科早盘低开2.74%，报10.65元，全天在前一交易日收盘价之下调整，收盘下跌2.28%，报10.70元，但降幅有所收窄。
　　申银万国认为，公司全年可动用获取土地的金额基本在300亿左右，此次融资若能顺利完成，公司可利用获取土地资源的资金将进一步大幅提高。
　　"万保招金"悉数启动融资计划万科92亿分投14个项目
　　万科总裁郁亮在今年的中报业绩推介会上回答投资者问题时就表示，万科"正在积极探讨融资的可行方案"，应证了融资计划的存在。
　　统计显示，今年前7个月，共有6家房地产公司实施了定向增发，融资总额高达266.81亿元，排在各行业之首。其中，世茂股份(600823)融资约83亿元，保利地产(600048)募资78亿元，金地集团(600383)融资41亿元。招商地产(000024)拟以28.12元的价格定向增发不超过2亿股，拟募集资金不超过50亿元。至此，"万保招金"均启动或是完成了新一轮再融资计划。
　　在此次融资规模上，万科管理层显然做了比较多的考虑。目前公告公开发行预案的公司发行股份占原有股本比例平均值大致在20%左右，根据万科的融资方案，增发股份数将不超过发行前股本的8%。2007年万科进行公开增发时，融资额占当时公司总资产的比例约20.6%，而以万科2009年中期时的资产规模计算，此次融资额占总资产的比例将不会超过9%。
　　2008年，由于市场的骤然变化，使得万科放弃了融资计划。随着今年融资环境的改善，万科再融资启动为预期之中。上半年由于公开增发并未放开，所以万科推迟到下半年启动再融资，万科在年报和半年中曾多次提及商讨融资事项，申银万国认为，万科意图明显，仅等合适时机向市场公告而已。
　　申银万国认为，融资完成或需要等到明年。此次万科发行股票数目不超过总股本的8%，总体来看，摊薄相对有限。申银万国判断，按照正常的审批流程，待股东大会讨论通过、上报证监会审批通过，公布招股说明书至少需等到明年年初。
　　万科董事会秘书谭华杰表示，此次增发规模是一个比较合适的水平，再加上原有股东可全额优先认购，受到的暂时性的摊薄影响很小，对当年业绩的摊薄影响也会非常有限。从长远来看，融资对于推动公司发展和提高股东价值将起到积极的作用。
　　根据万科的融资方案，此次募集资金中92亿元将分别投入14个住宅项目，其中既有天津东丽湖、深圳第五园等老项目的后继开发建设，也有重庆高新园H分区、I分区等今年刚刚获取的新增项目。
　　而面对一些市场人士"圈钱"的质疑，万科昨天对记者表示，万科融资是为了更好地促进公司的发展，回报股东，和"圈钱"存在本质的不同。
　　"融资-拿地"模式成型新开工大干快上，资金火上浇油
　　万科执行副总裁肖莉表示，目前万科的资金状况可以满足正常经营的需求，但从公司持续增长和发展的角度，进一步增强资金实力是有必要的。
　　截至今年年中万科持有现金268.8亿元。不过，考虑到万科的经营节奏已经加快，预计下半年的资金支出会显著提高。公开信息显示，5月以来万科新增项目数量已经明显增加，共获取了19个项目，地价金额总计约110亿元。此外，万科在中期报告中宣布09年的计划开工面积由原先的403万平米上调为585万平米，上调幅度达45%。这意味着未来的资金需求将大幅提升。
　　万科表示，房地产行业是一个资金密集型的行业，而万科的开发规模又在行业中处于领先地位，资金需求量大。截至中期万科共有在建项目100个，拟建项目53个，合计153个项目需要后续投入。一方面万科必须保持足够的资金协调项目的发展。另一方面，虽然万科并不主张过多的土地储备，但从可持续发展的角度考虑，也有必要及时补充一些合适的项目资源。此次融资如果能顺利进行，对万科未来两到三年的发展将起到积极的促进作用。
　　截至中期时，万科的资产负债率为66.4%，进一步债权融资的空间不大。根据理论测算，如果此次成功融资112亿元，融资后其资产负债率有望进一步下降至60.9%左右，公司的财务结构将更加稳健，现金比率也将进一步提升，未来的项目开发与项目拓展将具有更大的资金空间。
　　中原地产研究中心高级研究经理刘渊认为，由于今年以来金融政策较为放松，开发商已重启"融资-拿地"的运作链，这一趋势在未来还将持续。
　　今年二季度以来万科的拿地步伐明显加快，不过，在具体项目获取上万科表现出了更多的谨慎。谭华杰表示，今年万科的拿地策略是"精挑细选，把握机会"，重点会关注新增项目的价格合理性和风险性，并且不会购买只有基于房价快速上涨才能赢利的项目。
　　最明显的例子是，万科今年以来新增的土地大多集中于二三线城市。公司在中报中对此进行了解释："一线城市的土地竞争相对其它城市更加激烈，为了保证项目的收益水平，公司本年新增的项目多数位于沈阳、鞍山、青岛、无锡、佛山、厦门、福州、重庆等城市。"
　　申银万国认为，万科目前资金状况较优，募投若顺利完成为腾挪更多资金获取土地储备打下基础。由于上半年房地产市场销售超预期回升，使得公司现金流和资金状况大幅提升。
　　按照目前的项目开发进度和全年600亿左右的销售回款预期，考虑到适度的现金储备，申银万国认为，公司全年可动用获取土地的金额基本在300亿左右，此次融资若能顺利完成，公司可利用获取土地资源的资金将进一步大幅提高。
　　旁边报道
　　万科的观点：部分地区房价面临一定上涨压力
　　作为行业风向标，万科的观点一直备受关注，昨天万科对于目前市场发表了看法。万科认为，上半年在多重因素的推动下，此前积累的自住型需求集中释放，市场成交量明显回升。由于存货去化消化过快，而短期内新房供应难以相应增加，因此部分地区的价格面临一定的上涨压力。预计三季度时新房供应仍然会有一定紧张，但年底随着新房供应的增加，供需关系将得到缓解。
　　7月份一些城市的住房成交量环比有所下降，原因是多方面的。从供需关系看，7月份主要城市的批售比仍然维持高位，说明新房供应仍然比较紧张，这在一定程度上会影响市场销售。另一方面，部分地区房价前期上涨较快，以及二套房贷政策所释放出的适度收紧的信号，都有可能对成交量产生影响。
　　从行业发展的角度而言，二套房贷政策所释放出的信号，有利于防止房地产市场向过热发展，抑制价格的过度上涨，避免市场因短期内供需关系的变化而出现大的波动，对于行业的平稳发展是有利的。

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