主题：万科：持续分红时间最长的公司

　万科的规模优势一直没有发挥出来，就此，万科在8月召开装修房供应商大会，将供应商从100多个削减到24个。谭华杰：万科一直在思考和研究长效激励方案，希望能使管理层和股东的利益保持一致，激励管理层为股东创造更大的价值。

此前万科的规模优势一直没有发挥出来，就此，万科在8月召开装修房供应商大会，将供应商从100多个削减到24个。

　　观点地产新媒体 林向：2004年春天，深圳银海山庄，万科正在召开十年发展规划畅想会。此次务虚会讨论的议题是：万科十年之内做什么，会做成什么？一个年轻的副总提出：十年之后万科会做到1000亿元的规模。王石跳了起来：“年轻人要沉住气！不要被顺驰弄乱了阵脚。”

　　但财务经理出身的郁亮用一串数字让王石坐回了座位：如果从2004年开始，万科保持30％的复合增长率，那么到2014年，万科的收入将达到1093亿元。于是，1000亿这个数字被写入万科的10年规划。

　　同样的，过去20年间，对业绩增长的进取追求让曾经的深交所老八股之一的万科一步步发展壮大。也正是因此，在内地资本市场上，万科一直是QFII、基金等机构投资者的重仓股。

　　一个例子是，极为赏识王石的刘元生对万科一次偶然的投资获得了高额的回报。1988年，万科向社会公开发行股票，一家原本承诺认购的外商临阵变卦。听到这个消息之后，刘元生“友情”认购360万股，1991年万科上市后刘元生一路持有，前后一共投资了400余万港元。此后19年随着万科不断转增送配，刘元生已拥有82529697股，占全部股份的1.2％，市值超过10亿元人民币。

　　经过20多年的发展，万科已经在规模第一的位置上呆了多年，其高增长能否持续下去？有分析认为，万科要保持继续增长，必须突破拿地、经营、成本控制、人才储备上的瓶颈。

　　去年万科经历了20多年来的第一次负增长，为了让万科人记住这一年，万科管理层主动提出放弃年终奖，尽管董事会认为这样不利于留住人才，但是万科管理层仍然坚持放弃年终奖。

　　万科的股权激励计划也保证万科管理层对万科投资者回报的关注。万科的股权激励计划有两个前提：首先是股本回报率必须达到12％，每股盈利每年增长10％以上。其次，第二年的股票均价比上年高才可以得到股权。郁亮曾解释：股票均价比上一年低，说明投资者套牢了，那凭什么我们可以欢乐过年呢？

　　万科一向不以项目的高额利润为优势，快速周转、相对较低的利润率一向是其经营的特色，但经历了去年市场调整的万科也开始对内寻找业绩和股东回报增长的空间。从降低管理费用到成本对标，万科开始力图通过降低运营成本来获得更多的股东回报。甚至有万科高管表示“以后500元的装修标准要做到750元装修标准的效果”。与此同时，今年通过集中采购，万科的规模优势开始得到体现。郁亮近期表示，此前万科的规模优势一直没有发挥出来，就此，万科在8月召开装修房供应商大会，将供应商从100多个削减到24个。郁亮甚至表示，“万科找到了做沃尔玛的感觉。”

　　近日，万科宣布将进行112亿的公开增发。对于这次增发，万科公司是如何考虑的？规模已经做到500亿的万科未来的发展方向是怎样的？还能否继续保持高增长？

　　因此，观点地产新媒体对万科进行了一次专访。在这次专访中，针对万科增发有圈钱之嫌的质疑，万科董秘谭华杰表示，作为一家上市公司，万科的核心目标就为股东创造价值，据wind数据显示，万科历年募集资金的总额为192亿元，分红总额为36亿元，从分红派现和募集资金的比例来看，万科在中国上市房地产公司中排名居前。对股东来说，历史分红只是回报的一部分，大多数情况下，甚至只是比较小的一部分，股东真正值得关注的是持有公司股票的资本利得。尽管近两年股价波动较大，但上市以来万科的股价上涨幅度在所有A股上市公司中仍然处于领先地位。

　　对于股权融资和万科持续发展之间的内在关系，谭华杰也做了回应。谭华杰表示，房地产作为自由准入的行业，并不具备这种条件。另一方面，房地产是资本密集型的行业，筹集资本能力本身是一家房地产公司的重要竞争力之一。万科的每次融资都为公司的发展起到了非常良好的效果。从历史上看，融资确保了万科更好的度过市场调整，为万科抓住机遇加快发展创造了条件，对于提高股东利益起到了积极的作用。

　　对于规模和股东回报之间的关系，谭华杰表示，股东回报一般以净资产收益率衡量，而在同样的资产规模下，销售额和利润额分别代表了周转效率和盈利能力，提高净资产收益率需要企业很好的平衡这两方面。

　　在经历了规模上两年的徘徊之后，万科已经做到了500亿的规模，一方面万科也许并不能向2004年-2007年这样保持规模上的迅猛增长，但是通过盈利能力的挖掘和规模优势的发挥，万科在其最为重视的股东回报方面仍然有希望达到投资者的期望。另外一方面，在规模已经如此之大之后，放弃单纯的规模增长，更有利于风险的控制和长远的发展。

　　对于这次的增发，万科是如何思考的？万科的核心发展目标是什么？以下为采访内容。

　　观点地产新媒体：万科如何看待这些年万科股票分红金额和股权融资金额之间的差距？

　　谭华杰：万科一贯注重对股东的回报，事实上，万科是中国资本市场持续分红时间最长的公司。据wind数据显示，万科历年募集资金的总额为192亿元，分红总额为36亿元，从分红派现和募集资金的比例来看，万科在中国上市房地产公司中排名居前。

　　企业的价值在于为股东创造回报，对股东来说，历史分红只是回报的一部分，大多数情况下，甚至只是比较小的一部分，股东真正值得关注的是持有公司股票的资本利得。尽管近两年股价波动较大，但上市以来万科的股价上涨幅度在所有A股上市公司中仍然处于领先地位。

　　站在投资者的角度，如果企业能够为股东提供高于社会平均回报的收益，那么保留充足的资金用于再投资就是合理的，通过融资加快企业的发展对股东也是有利的。

　　观点地产新媒体：股权融资和万科的持续发展壮大有着怎样的关系？

　　谭华杰：企业要完全依靠内生增长维持每股收益的良好成长性，必须有极高的净资产回报率。而房地产作为自由准入的行业，并不具备这种条件。另一方面，房地产是资本密集型的行业，筹集资本能力本身是一家房地产公司的重要竞争力之一。

　　万科的每次融资都为公司的发展起到了非常良好的效果。从历史上看，融资确保了万科更好的度过市场调整，为万科抓住机遇加快发展创造了条件，对于提高股东利益起到了积极的作用。

　　观点地产新媒体：最近三年万科的销售额始终在400-500亿左右徘徊，万科能否继续保持复合30％的高增长？将通过什么样的方式怎样保持增长？

　　谭华杰：公司发展的不同阶段会遇到不同的挑战，也要解决不同的问题。万科从100亿到500亿只用了两年，发08年的市场调整中，万科的业绩出现了上市以来的首次下滑，这也促使万科真正面对规模快速增长中出现的一些问题，对自身的管理、运营模式进行全面的思考。

　　09年公司将推进由“规模速度型增长”向“质量效益型增长”转变作为各项工作的核心，不再将规模与速度作为首要追求的目标，而是更加注重经营的质量与效益，提高公司为股东创造价值的能力。自去年年底以来公司在经营管理上进行了一系列的调整，这些举措将为未来的发展奠定坚实的基础，推动公司更好的回到增长的轨迹上。

　　观点地产新媒体：有分析认为，万科要继续发展就必须突破在拿地、经营、成本控制、人才储备等方面的一些瓶颈，这些方面万科这两年做了哪些工作？近期还还会不会有一些新的动作和计划？

　　谭华杰：关于公司在推动“质量效益型增长”方面所做的工作，在定期报告中已经做了比较详细的披露。其中一些已经开始逐渐体现出效果。

　　在费用控制方面，公司提出年内将管理费用、销售费用占营业收入的比例较08年降低20％。通过简化管理费用、严格监督、加强客户研究、优化广告投放等措施，上半年公司管理费用比去年同期降低30.3％，销售费用比为了充分发挥规模优势，万科近年来致力于推动标准化和集中采购工作。不久前，万科在上海举办了以“绿色住宅?健康居家”为主题的集中采购签约仪式，主要针对地板、瓷砖、户内门、橱柜、收纳、背景墙六类产品展开集中采购，采购总金额逾10亿元，是业内规模最大的一次，通过这种方式公司此次的采购成本降低逾1成。

　　观点地产新媒体：公司未来的核心发展目标是什么？如何看待销售额、利润额和股东回报之间的关系？

　　谭华杰：上市公司的核心目标就为股东创造价值。

　　“质量效益型增长”的核心就是要以股东价值作为经营活动的出发点，股东回报一般以净资产收益率衡量，而在同样的资产规模下，销售额和利润额分别代表了周转效率和盈利能力，提高净资产收益率需要企业很好的平衡这两方面。

　　观点地产新媒体：能否谈谈公司2007年公开增发募集资金的投资以及回报情况？

　　谭华杰：公司于2007年公开发行A股股票融资总额100亿元，用于投入11个对应的募集资金专项项目，截止到2009年6月30日，除了3个项目由于政府调整规划原因，未能如期完成使用之外，其他项目均按照计划的时间完成投入，并已开始产生相应的效益。按照加权平均法计算，预计本次募集资金投向项目的整体效益高于招股意向书的收益预测水平。

　　观点地产新媒体：经历了20年的发展之后，今天的万科核心竞争优势在哪里？

　　谭华杰：万科凭借专注普通住宅、快速流转等优势，使得公司得到快速发展。当万科发展到今天这样的规模后，需要发掘和整合新的优势。万科目前有几方面的竞争优势，可以充分挖掘和整合。一个是规模优势，此前的快速发展中一直没有利用规模优势，没有统一作战。一个是战略纵深优势，可以给公司提供更大的腾挪空间。再一个是产品研发优势，万科在同行业中对产品的研发投入一直是名列前茅的。万科发展到今天，已进入一个新的发展阶段，如何提高管理和经营的效率，确保产品的竞争力，这些问题并没有现成的经验可以借鉴，需要我们不断的摸索。但我们相信，只要能充分整合和发挥这些优势，万科将会有良好的发展前景。

　　观点地产新媒体：万科下半年是否会继续保持在土地招拍挂市场上的投资力度？

　　谭华杰：万科下半年在土地市场上将继续保持进取的态度，但在项目获取上坚持精挑细选、把握机遇的原则，综合考虑土地价格、资源属性、项目回报等因素，选择那些能带来更多股东回报的，开发风险较小的地块。在对项目的可行性进行分析时，万科会考虑当地房价的历史情况，不会购买那些只有基于房价大幅上涨才能盈利的项目。

　　09年以来万科新增的项目大多位于二线城市，这些项目的地价都比较合理，开发前景好，具备较好的盈利能力。

　　观点地产新媒体：这两年万科在内部激励机制上是否进行了一些创新？

　　谭华杰：万科一直在思考和研究长效激励方案，希望能使管理层和股东的利益保持一致，激励管理层为股东创造更大的价值。公司目前尚未有具体的新一轮股权激励计划。

　　观点地产新媒体：郁亮先生年初曾表示，万科已经启动旨在从其他房地产企业大规模挖人的“行业精英计划”，能否谈谈这方面的进展？

　　谭华杰：万科一直注重吸纳行业精英。不久前万科邀请原凯德置地环渤海地区总经理毛大庆先生加盟，希望借助毛大庆丰富的产品线经验和管理经验，引入国际化的视野，进一步丰富市场格局，促进公司住宅开发主业的发展。

　　观点地产新媒体：近期有传言称，万科目前正在委托国内某券商研究住宅附带的商业物业资产证券化，希望能将其打包卖给机构投资者，能否介绍这方面的情况？

　　谭华杰：国务院办公厅2008年年底发布的《关于当前金融促进经济发展的若干意见》中表示，要开展房地产投资信托基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。随着REITs试点的开展，相信房地产企业的融资渠道会得到进一步的丰富。万科一直专注于住宅开发，旗下的商业物业一般是住宅项目附属的商业配套，占公司业务的比例很小。另一方面，商业地产的资产证券化属于比较复杂的金融产品，其推出离不开相关制度安排的支持；对企业而言，不仅需要等待制度的明确，在之后也还有一个学习的过程。

　　去年同期降低22.2％，管理费用、销售费用合计占营业收入的比例比去年同期降低41.9％。


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