主题：万科两年来在京首拿地专家认为战略意义大于现实考量


9月7日，经过163轮竞价，房山区长阳镇起步区1号地被万科和中粮以22亿元的高价竞得，这也是万科两年来在北京拿到的首块地。有业内人士认为该地块创纪录的楼面地价和年内该区域上百万平方米的大体量供应，将使万科的此次拿地行为蒙上一层阴影，前途未卜。但也有业内认为，万科此次拿地更多是出于战略考虑。

长阳镇起步区1号地总建筑面积34万余平方米，楼面地价达6443元/平方米，创下该区域最高单价纪录。目前，该地块附近项目普通住宅公寓产品售价不过8000元/平方米左右，如西棕榈滩售价9000元/平方米，天恒·乐活城7600元/平方米左右，只有个别别墅项目价格才在万元左右。而业内认为，如果算上建设成本和税费，该地王房屋价格成本不低于1万元/平方米，售价至少要在12000元/平方米以上。根据万科对产品线的打造水平看，最终产品价格超出区域价格3成并非难事，但业内人士指出，万科这块地王的最大风险还不在楼面地价偏高上，而在周边的供应量上。据北京市土地整理储备中心公示，长阳镇起步区近日还有两块地成交，一块是起步区5号地，建筑面积达51万平方米，一块是起步区4号地，建筑面积36万平方米。也就是说，仅起步区一处，年内的建筑面积供应量就达到120万平方米，这在房地产发展一直不景气的房山区绝对是天量供应。万科如何才能在这样的突围中胜出，实难预料。

中经联盟秘书长陈云峰认为，万科此次拿地不易用短期效益衡量，“对万科而言，此次两年来首次拿地的战略意义更为重要”。据他分析，万科此次拿地必然性有三：其一，万科在京土地储备已经接近枯竭，万科必须要拿地；其二，这是毛大庆就任万科北京公司总经理后的首记重拳，他曾表示要在5年内让万科进入京城前三，就必须拿出魄力来；其三，品牌的强烈号召力加上充裕的资金，万科具有比别的房地产企业更足的底气。而且，该地块34万平方米的体量也足够让万科开发出一个具有足够规模和影响的项目。因此，陈云峰认为，业内没必要对万科的未来担忧。而且，陈云峰认为，120万平方米的供应的确存在一定压力，但是，这也同样存在机遇，三个项目可以联合起来，共同把房山板块做大做强。


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央企地王太多
地产商都成了陪客了