主题：保利地产：有望大手笔拓展资源

广州国土局公示了海珠区琶洲“城中村”改造地块整体出让公告:政府将以挂牌方式出让 总建筑面积约为104万平米的建设用地,我们认为保利很有希望竞得该项目。因为从资金支付能力、对该区域现有商业项目的介入深度、以及整合地方资源的能力,保利都是最具优势的。
目前市场环境之下,能够在一线城市规模拿地进行开发的难度很大,因为纯熟地且具备规模的项目在大城市已经为数不多,并且熟地的竞拍会更激烈,难度更大,通过旧城改造而新增项目实际上也给公司拓展资源开辟了一条新的路径。如果保利能够最终竞买成功,意味公司将在广州获得近百万平米开发项目,进一步巩固公司在广州的市场份额。
在此我们想强调保利的商业地产项目对业绩弹性的影响,因为公司在广州有137万平米商业项目,这部分物业租、售策略选择的转换,可以作为公司业绩调整的蓄水池。预收款保证了公司业绩的底限,商业地产销售策略的变换给公司提供较强业绩弹性。
低成本支撑盈利水平。公司自06年以来新增项目的平均楼面地价为1810元/平方米, 06-08年整体销售均价为7750元,只要房价不出现明显回调,未来三年公司毛利率都可维持在35%-40%的水平。
投资建议。预计公司09-11年每股收益为0.94、1.38、1.85元,动态市盈率为25.2、17.2、12.8倍。公司未来业绩既能保证一定安全底限,又有存在一定弹性,赋予其10年20-22倍市盈率比较合理,目标价格27.5-30.3元,建议买入。

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