主题：万科A 维持买入评级




　　万科A(000002)：2009年3季报点评

　　陶学明 0755-82558030taoxm@essence.com.cn

　　公司业绩基本符合预期。1-9月份，公司房地产结算面积351.3万平方米，结算收入292.0亿元，分别比去年同期增长30.9%和31.5%；累计实现营业收入295.4亿元，净利润29.6亿元，分别较去年同期增长31.1%和29.9%。

　　每股收益0.27元。截至报告期末，公司尚有450.2万平方米已售资源未竣工结算，合同金额共计393.7亿元。

　　销售在高位保持稳定。1-9月，公司累计实现销售面积510万平米，销售额461.6亿元，分别较去年同期增长了26.8%、29.6%。第三季度公司完成商品房销售面积161.5万平米，实现销售额154亿元，较第二季度有所下降，但高于第一季度水平。平均售价9536元/平米，较第二季度轻微上升了0.96%，与第一季度的8013元/平米相比则上升了19%。公司销售在高位保持稳定，7、8、9月的销售面积分别为58.3、49.5、53.7万平米。

　　结算毛利率触底，回升在即。1-9月份，公司扣除税费前毛利率为30.2%，比去年同期下降10.3个百分点。由于房地产结算存在滞后性，结算毛利率的下降主要体现了08年之前数年土地价格的上升及市场调整时房价的变化。而随着销售价格的持续回升，2010年毛利率也将会较大幅度的回升。

　　鉴于房地产市场形势的好转，公司自5月起加快了拿地步伐，第三季度土地储备继续保持快速增长。报告期内，公司继续坚持严格的项目获取标准，在广州、佛山、中山、长沙、杭州、宁波、南昌、北京、天津、青岛、武汉等11个城市共获取项目15个，计容积率总建筑面积约411.1万平方米，按万科权益计算的总建筑面积为284.4万平方米，平均楼面地价约3200元/平米，公司拿地的楼面地价较上半年的2400元/平米大幅上升一方面是因为受国内房地产市场回暖，地价大幅攀升，另一方面则是因为公司第三季度增加了北京、广州等一线城市的拿地。

　　考虑持续增长的需要，目前万科的资源略少于未来三年的开发量，公司还将继续密切关注市场形势，把握市场机遇，为后续发展补充合适的项目资源。

　　投资建议：我们维持原来的盈利预测，预计公司09、10年EPS分别为0.5、0.71元/股，维持公司6个月目标价16元，给予买入-A的投资评级。


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