主题：万科A:四季度利润率将改善;买入

万科公布了09 年三季度业绩,核心利润达到人民币4.33 亿元,同比增长101%,但环比下降75%。公司前9 个月核心利润为人民币29.58 亿元,意味着30%的同比增幅,占我们全年预测的59%。
我们认为该季度利润率相对较低:毛利率为20%,EBIT 利润率为11%,核心利润率为6%,低于上半年分别为24%、19%、12%的水平以及我们23%、16%、8%的全年预测。我们估计,公司三季度的结算销售收入(销售均价为人民币7,393 元/平方米)主要来自于今年1-2 月份期间的已售项目(销售均价为人民币7,572 元/平方米)。由于今年3-9 月份销售均价达到人民币9,319 元/平方米,我们预计未来6-12 个月万科的利润率将出现改善。我们对2009-2010 年的核心利润预测基本未作调整,将2011 年的核心利润预测上调了3%,以反映公司最近的收购活动。
投资影响。
万科A/B 当前股价较我们人民币14.55 元/16.92 港元的2010 年底潜在净资产价值存在14%/38%的折让,2010 年预期市盈率为20.4 倍/15.0 倍,2010 年预期市净率为3.2 倍/2.4 倍,而A/B 股同行企业的平均折让为16%,2010 年预期市盈率为23.5 倍,预期市净率为3.0 倍。我们维持对这两只股票的买入评级以及12 个月目标价格,分别为人民币14.55 元/16.92 港元。风险:政府意外出台紧缩政策,中国经济复苏慢于预期。

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