主题：万科A：加强土地成本控制销售继续增长 推荐评级



万科A今日发布了2009年10月销售数据，10月份，公司实现销售面积60.8 万平方米，销售金额65.4 亿元，分别比08 年同期增长31.0%和95.0%。2009 年1~10 月份，公司累计销售面积571.1 万平方米，销售金额526.9 亿元，分别比08 年同期增长27.2%和35.2%。

此外，2009 年10月份公司分别在长春和沈阳新增加项目3 个，计容积率建筑面积达103.7万平米，需支付地价款17.78亿元。

2.我们的分析与判断

(1)10月份公司销售面积和金额分别实现环比增长13.2%和19.8%，与行业平均水平持平略好。

根据中国指数研究院的数据，10月份全国32个城市成交面积环比增长11.64%，价格以上涨为主。万科的销售较行业平均水平略好，基本持平，公司销售的增长主要源于可售面积的增长。

(2)销售均价创近年来的新高，10月份达10756元/平米，环比上涨5.8%，同比上涨49%。1-10月份均价9227.8元/平米，同比上涨6.3%。

由于新建商品房供应在2009年4季度仍然处于紧张，短期供不应求局面仍将存在，我们认为2009年4季度房价仍将继续上涨，随着后续高房价项目的结算，公司毛利率将会逐步回升，我们预计2009年全年毛利率在23.9%。

(3)长三角地区销售继续领先，二线城市表现突出。

10月份，长三角地区销售居于三大区域之首，其次是环渤海地区、最后是珠三角地区。沈阳、南京、东莞、成都、青岛、长春等二线城市销售贡献也在增长，这充分说明公司对二线城市的拓展深度。

(4)10月份公司在沈阳和长春新增加了土地储备共103.7 万平方米，体现公司对后市的谨慎乐观。

10月份，公司新增项目3个，计容积建筑面积103.7万平方米。其中长春柴油机厂项目和小东沟项目将引入合作方按各50%股权比例共同投资开发。

截止10月末，公司共获得土地储备34 块，权益储备面积677 万平米，平均楼面地价2,726 元/平方米，土地成本控制较好。目前公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积为2252.3 万平方米，基本可以满足公司3年的开发。

(5)随着可售面积的增长，公司的销售将超越市场平均水平。

今年上半年由于公司可售面积有限，销售增速低于行业水平。下半年公司加大了推盘力度，根据公司的计划，预计3季度可售面积约110万平米，4季度更是增长到约160万平米。同时公司还将得益于项目资源在一、二线城市分布较为均衡：二线城市由于价格上涨幅度远低于一线城市，主要以自住需求为主，因此在9月份的市场表现好于一线城市。可售资源的增长，以及房价的稳步上涨，我们预计公司今年销售将会突破600 亿元。期末公司尚有450.2万平方米已售资源未竣工结算，合同金额共计393.7亿元，2009年业绩基本锁定。

(6)维持公司2009-2010年利润预测。

我们维持对万科2009-2010年的盈利预测：其中2009年预计公司结算收入503亿元，归属于母公司所有者的净利润58.05亿元，每股收益0.528元。2010年结算收入607亿元，归属于母公司所有者的净利润72.23亿元，每股收益0.657元。

3.投资建议

公司财务稳健，成本费用控制较为有效，随着房地产行业的整体回暖，公司计提的存货跌价准备将陆续被冲回。2009-2010年我们预计公司每股收益分别为0.528元和0.657元，对应的市盈率为23.6倍和19倍。我们维持公司“推荐”评级。



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