主题：金融街2009年业绩前瞻

一，出租业绩稳定增长

2008年，公司自持经营的酒店、商场、公寓、写字楼和金树街餐饮的开业面积超过32万平方米，物业租赁收入2.531亿，增长81%，营业利润率87.83%。保持了较高的增长率和利润率，主要得益于购物中心和金树街全年收租，免租期逐渐减少；另外，公允值计量不提折旧，也是提高营业利润率的重要原因。

2009年出租业绩有望稳定增长。

1， 购物中心：2007年下半年开业，大部分租约为长期租约，这点从给抵押给银行的11亿元的租金收入合约就可以看出来。从相关信息得知，像LV，GUCCI，LKF等国际大牌商业，免租期是一年时间。

2009年，购物中心进入第三年经营，租金收入进入真正意义上的满租期，租金收入的增长是可以预期的。

2， 金树街，C3四合院及原有写字楼均为长期租约，保持稳定。

3， 新增出租物业为租金主要增长来源

德胜国际中心B座写字楼，3.44万平米；

德胜国际中心E座商业，2.64万平米；

金融街中心（A3）写字楼，9万平米。

这些新增物业从2008年下半年就开始招商，09年开业，会贡献部分租金收入。

预期2009年租金收入可以达到3.5亿左右。



二，经营业务保持稳定

2008年，公司物业经营3.144亿，收入增长56%，营业利润率29.58%；经营业绩的增长得益于奥运会带来的营业增长，惠州喜来登的开业（2008年8月）。

但奥运会并非常态，鉴于09年的经济低迷，保守的估计RITZ酒店难于维持2008年的业绩，业绩会有所下降。

惠州喜来登的进入第二年经营，全年贡献收益，业绩增长可期。

金融街公寓和金融家俱乐部保持稳定。

总体情况，2009年经营业务基本保持稳定，收入3亿左右。



三，房地产业务是保持业绩稳定增长的关键

2008年，金融街房地产开发业务收入46.833亿，增长22%，占公司营业收入比例约为79%，营业利润率为48.98%，增长5.11%，主要得益于F3和德胜国际中心A,D座的销售结算。年末存货余额109.24亿，同比增加70.88%，08年开工项目较多。

2009年计划的开复工面积将达187万平米，其中新开工面积约为89万平米，有34万平米的项目实现竣工。在为项目投资安排的95亿元中，新项目的投资还将达到30亿元。

今年德胜凯旋项目、德胜国际中心C座，天津津门公寓、津塔酒店公寓项目，惠州凤池岛公寓别墅项目，南昌紫金园等都将进入结算期。

1， 比较肯定的结算

德胜国际中心居住土地转让收益1.69亿；

德胜国际中心C座销售给中国造币总公司（已交意向金5000万），销售额5亿左右；

南昌紫金园一期1.787万平米，二期5.9051万平米，结算2.7亿左右；

金海湾公寓结算2亿左右；

金海湾土地专卖结算一块，0.8亿左右。


1， 德胜凯旋项目估计结算80%，12亿左右。

2， 天津津门公寓，津塔公寓和底商销售成为2009年业绩增长的关键。

津门公寓11.2万平米，销售底商0.51万平米；

津塔酒店公寓5.26万平米，销售底商0.52万平米；

公寓均价2万，底商均价3万。

2009年结算30%，营业收入10亿左右。

3， 其他的收益

金海湾别墅和住宅，在建商业，09年开始销售。

大屯项目开始销售。

重庆彩立方开始销售。

其他。

这些项目可能部分结算。



总体估计，2009年房地产经营收入在36亿左右，较2008年会下降。

德胜凯旋项目，天津项目，金海湾项目，土地成本很低，总体经营利润率有望保持2008年水平。



四，公允值计量将成为增加2009年业绩的利器

金融街中心写字楼9万平米，德胜国际中心B座写字楼3.44万平米，E座商业2.64万平米，2008年下半年已开始招商，2009年底应达到公允值计量的条件。

保守的估计可以产生6亿以上的公允值增加。



五，预测2009年每股收益0.55左右,营业收入42.5亿左右。



附表：2008年末项目情况


项目名称 权益 占地面积 规划建筑面积 楼面地价 物业类型 状态 经营计划
万平方米 万平方米 元/平方米
1 E6项目 100% 0.75 12.1718 写字楼 未建
E6A项目 100% 0.71
2 E1地块 100% 1.4 1.9 商业 未建
3 E2项目 100% 0.9 2.419 商业 未建
4 E7二期项目 100% 1.6123 商业 未建
5 北京大屯项目 100% 2.6 7.9789 住宅，公寓 在建 销售
6 北京后沙峪项目 100% 16.32 6.6266 别墅 未建 销售
7 复兴门内4-2#项目 100% 1.98 16 5644 写字楼 未建
8 西绦胡同项目 100% 0.496 写字楼 未建
9 石景山衙门口 50% 26.34 43.0603 居住（含经济适用房） 销售
10 美晟国际广场 100% 1.228 11.1201 14388 购物中心，写字楼 结构过半
11 光电厂地块 100% 0.85 写字楼，商业 未建
12 北京通州商务园 18.75% 730 园区一级开发600万平米
13 德胜凯旋项目 100% 1.2 8.33 写字楼，公寓 在建 销售
14 德胜国际中心C座 100% 3.23 写字楼 建成 销售
北京开发项目合计 115.795

15 德胜国际中心B座 100% 3.44 写字楼 新增 出租
16 德胜国际中心商业 100% 2.64 商业 新增 出租
17 金融街中心 100% 1.38 9 写字楼 新增 出租
18 金融街购物中心 100% 8.9 商业 出租
19 金树街 100% 0.8966 餐饮 出租
20 C3四合院 100% 0.2081 餐饮 出租
21 金融大厦 100% 1.2825 写字楼 出租
22 金阳大厦 100% 1.0619 写字楼 出租
23 通泰大厦 100% 0.1173 写字楼 出租
24 富凯大厦 100% 1.9261 写字楼 出租
25 其他（车位及配套） 100% 2.5905 配套 出租
26 重庆嘉年华大厦 100% 1.4407 商业 出租
出租物业合计 33.5037

27 丽丝卡尔顿酒店 100% 4.1127 酒店 合作经营
28 金融街公寓 100% 5.0719 酒店 合作经营
29 金融家俱乐部 100% 0.6 俱乐部 合作经营
30 喜来登酒店项目 70.41% 9.21 4.36 酒店 新增 合作经营
经营物业合计 14.1446

31 天津津门项目 100% 3.1 11.2 1266 公寓 在建 销售
0.51 商业 销售
停车位920 销售
6 酒店 合作经营
0.9 地下商业 出租
32 天津津塔项目 100% 2.2 5.26 1266 酒店公寓 在建 销售
0.52 商业 销售
22.96 写字楼 出租
0.75 地下商业 出租
停车位1000 出租
天津开发项目合计 58.8895

33 重庆大学城项目 100% 14.57 24.4901 632 居住，商业 销售
34 重庆马房湾项目 100% 4.2 22.6133 1521 居住，商业 销售
35 重庆江北城项目 100% 3.12 33.6118 2014 写字楼，公寓、酒店
重庆开发项目合计 80.7152

36 南昌紫金园一期 67.36% 17.77 1.7874 770 居住，商业 建成 销售
37 南昌紫金园二期 67.36% 5.9051 770 建成 销售
38 南昌紫金园三期 85% 11.47 18 居住，商业 销售
39 南昌紫金园四期 85% 21.6
40 南昌金融大街 85% 5.85 25.14 907 写字楼，公寓、酒店
南昌开发项目合计 72.4325

41 惠州巽寮项目 70.41% 359.66 246.9459 120 居住，商业，配套 在建


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