主题：金融街全年0.85元业绩无忧，资金压力很小

一季报实现主营收入7.74亿元，同比下降61%；净利润7000万元，同比下降84%，EPS为0.05元。业绩明显下降的原因在于今年一季度结算资源很少，而去年同期有19.6亿元销售的F1写字楼参与结算。

　　 一季度公司拥有将近20亿元预售房款，其中我们预测4月初销售给光大银行、金额23个多亿的F3写字楼还没有完全反映到预售房款中，加上惠州、南昌的预售房款，08年房产结算收入大约44个亿收入的预测完全可实现，坚定维持08和09年EPS分别为0.85元和1.28元的预测。

　　 偿债能力很强，资金压力很小，在资金寒冬的行业环境和未来的行业资源整合中拥有强势竞争条件。由于通过公开增发募集资金83个亿左右和良好的销售业绩，一季度公司账面上拥有现金高达113个亿，净负债率是-21%，扣除预售房款后的真实资产负债率只有39%。

　　 开发类项目储备地价成本很低，已经升值1倍以上，所处京津地区和惠州两大主要区域房地产市场前景良好，项目盈利能力强。

　　 出租经营类业务增长前景良好，成长迅速，未来对净利润的贡献增加，在保证业绩快速增长的同时具有更好的稳定性；同时有利于缓解开发类业务融资需求；充分享受到人民币升值和通胀下的资产升值。

　　 1月开始公司投资性房地产从成本计量转为公允价值计量，初始公允价值合理中带有谨慎，同时投资性房地产规模无论目前还是将来都较小。

　　 香港很多房地产公司的投资物业重估盈余贡献了净利润的35-50%。

　　 假设08年现有三项投资性房地产房价比07年下降3.5%、持平、上涨3.5%、5%、6.5%、8.5%和10%，08年公允价值变动损益所贡献的EPS将介于下降0.01元和增加0.12元之间。

　　 考虑公开增发和项目新变化，RNAV提高到27.02元，目前股价折价36%。

　　 平价RNAV对应6个月目标价27.02元，09年26倍可比公司动态合理PE对应12个月目标价33.28元，目标价合理中枢为30元，对应目前10.3元每股净资产，PB为3倍。目前股价PB为1.93倍，09年PE为15.5倍，维持增持投资评级，与张江高科作为商业地产龙头持续重点推荐。



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