主题：金融街：剔除公允价值增值的业绩增长其实很快

金融街2010年中期业绩剔除公允价值增值后的增长依然很快，公司在商务地产领域具有巨大优势，在可能的政策再次收紧的下半年具有“政策避险”优势。我们维持公司“增持”投资评级。
事件:
金融街公布了2010年中期报告。报告期内，公司实现营业收入19.80亿元，同比增长31.59%；营业利润5.04亿元，同比减少51.08%；净利润5.08亿元，同比减少32.78%；每股收益0.20元，同比减少33.33%。。
点评:
剔除公允价值增值的营业利润增长111%。公司营业收入增长31.59%而利润大幅减少的主要原因在于去年同期金融街中心A5大厦和德胜国际中心部分楼层竣工转为投资性房地产，并采取公允价值计量，产生较多公允价值变动损益，而本期没有。剔除2009年上半年公允价值变动收益7.90亿元的影响，报告期内公司营业利润同比增长111.06%。
各项经营状况良好，毛利率大幅提升。房地产开发方面，公司报告期内销售面积约12万平方米，销售金额约为27.40亿元，结算面积约7万平方米，毛利率增加9.26个百分点至48.60%的高水平；经营物业方面，公司持有的经营物业约为14万平方米，营业收入增长21.16%，毛利率提高3.26个百分点至91.32%；出租物业方面，公司出租物业建筑面积约为33万平方米，实现营业收入2.16亿元，同比增长73.40%，毛利率提高11.31个百分点至32.83%。
公司下半年可售及结算资源丰富。公司上半年实现开复工面积226万平方米，占年初计划的75%，竣工面积5.60万平方米，这意味着公司下半年将有大量工程竣工进入可售。报告期内公司的预收账款达到41.55亿元，可供结算的资源充足。
看好公司经营性物业和出租物业。公司一直以来以商务地产为主导战略，在该领域具有巨大的优势，由于该领域受地产调控影响小，加上国内经济的强劲增长使得我们继续看好公司经营性物业和出租物业，这两块业务将继续给公司带来稳定的收入增长和现金流。
公司资金压力加大。公司报告期内土地购置支出65.89亿元，工程款支出26.44亿元，分别同比增长10倍和1.17倍，导致公司经营性活动净现金流出增加5.67倍至67.74亿元。报告期末公司现金为97.29亿元，比短期借款多出34.29亿元，短期偿债资金压力不大。但短期借款和长期借款总额比上年同期增加了38.64亿元，如果下半年销售市场不好，公司资金压力将明显加大。
维持公司“增持”的投资评级。我们预计公司2010-2011年每股收益分别为0.52元和0.65元，目前对应的市盈率分别为14.20倍和11.50倍。我们维持公司“增持”评级。
风险提示。下半年行业再次调控的风险；公司销售严重落后于预期。



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