主题：金 融 街：自持物业市场价值估测之调研报告

金融街控股股份有限公司

2011 年 3 月

1

目录

1 概要.......................................................................................... 5

1.1 本估价项目概述 ..................................................................................................... 5

1.2 估价标的项目的基本情况 ..................................................................................... 5

1.3 估价的方法和步骤 ................................................................................................. 5

1.4 数据采集说明 ......................................................................................................... 8

1.5 主要结论 ................................................................................................................. 9

2北京商业地产及写字楼市场 2010 年市场简述............... 10

2.1. 商业地产 2010 年市场简述 ........................................... 10

2.1.1 商业地产 2010 年供应情况 .............................................................................. 10

2.1.2 商业地产 2010 年成交情况 .............................................................................. 11

2.2 写字楼市场 2010 年简述 ................................................. 12

2.2.1 写字楼 2010 年供应情况 ................................................................................ 12

2.2.2 写字楼 2010 年成交情况 ................................................................................ 13

3金融街购物中心的价值估测 ............................................. 14

3.1 2010 年北京商铺价格指数走势 ........................................................................ 14

3.2 金融街购物中心可比项目的确定 ..................................................................... 15

3.3 金融街购物中心可比项目成交价及平均成交价 ............................................. 15

3.4 可比项目成交价格的调整因素 ......................................................................... 17

3.5 对可比项目成交价格调整系数的说明 ............................................................. 24

3.6 金融街购物中心调整系数表 ............................................................................. 25

3.7 金融街购物中心估价结果 ................................................................................. 25

4金树街的价值估测 ............................................................. 26

4.1 金树街可比项目的确定 ....................................................................................... 26

2

4.2 金树街可比项目成交价及平均成交价 ............................................................... 26

4.3 可比项目成交价格的调整因素 ........................................................................... 27

4.4 对可比项目成交价格调整系数的说明 ............................................................... 34

4.5 金树街调整系数表 ............................................................................................... 35

4.6 金树街估价结果 ................................................................................................... 35

5C3 四合院的价值估测 ....................................................... 36

5.1 北京四合院市场简述 ........................................................................................... 36

5.2 北京四合院市场 2010 年价格走势 ..................................................................... 36

5.3 可比项目的确定 ................................................................................................... 37

5.4 C3 四合院可比项目成交价及平均成交价 ......................................................... 38

5.5 影响其价格的主要因素分析 ............................................................................... 39

5.6 对可比项目成交价格调整系数的说明 ............................................................... 45

5.7 C3 四合院调整系数表 .......................................................................................... 46

5.8 C3 四合院估价结果 ............................................................................................. 46

6A5 写字楼的价值估测 ....................................................... 47

6.1.A5 写字楼地上面积价值估测 ....................................... 47

6.1.1 2009 年 12 月-2010 年 12 月年北京写字楼价格指数走势。 ....................... 47

6.1.2 A5 写字楼地上面积可比项目的确定............................................................. 47

6.1.3 A5 写字楼地上面积可比项目成交价及平均成交价..................................... 48

6.1.4 可比项目地上面积成交价格的调整因素 ...................................................... 49

6.1.5 对可比项目地上面积成交价格调整系数的说明 .......................................... 58

6.1.6 A5 写字楼地上面积调整系数表..................................................................... 59

6.2A5 写字楼地下面积价值估测 ........................................ 60

6.2.1 A5 写字楼地下面积可比项目的确定及其地下面积成交价格..................... 60

6.2.2 可比项目地下面积成交价格的调整因素 ...................................................... 60

6.2.3 对可比项目地下面积成交价格调整系数的说明 .......................................... 63

6.2.4 A5 写字楼地下面积调整系数表..................................................................... 64

3

6.3A5 写字楼公允价值计算 ................................................ 65

6.3.1 A5 写字楼公允价值计算公式......................................................................... 65

6.3.2 公允价值计算 .................................................................................................. 65

6.3.3 A5 写字楼公允价值估测结果......................................................................... 65

7德胜国际中心写字楼的价值估测 ................................... 66

7.1.德胜国际中心写字楼价值估测 ....................................... 66

7.1.1 德胜国际中心写字楼可比项目的确定 .......................................................... 66

7.1.2 德胜国际中心写字楼地上面积可比项目成交价及平均成交价 .................. 66

7.1.4 可比项目地上面积成交价格的调整因素 ...................................................... 67

7.1.5 对可比项目地上面积成交价格调整系数的说明 .......................................... 76

7.1.6 德胜国际中心写字楼地上面积调整系数表 .................................................. 77

7.1.7 德胜国际中心写字楼地下面积测算 .............................................................. 78

7.2 德胜国际中心写字楼公允价值计算 ............................... 78

7.3.1 德胜国际中心写字楼公允价值计算公式 ...................................................... 78

7.3.2 公允价值计算 .................................................................................................. 78

7.3.3 德胜国际中心写字楼公允价值估测结果 ...................................................... 78

4

1 概要

1.1 本估价项目概述

本报告采用可比项目成交价格类比法对金融街控股公司五项自持型商业物

业（即估价标的项目）进行价值估测。它们分别是金融街购物中心、金树街、

C3 四合院、A5 写字楼和德胜国际中心写字楼。

本报告选取了北京主要城区（包括东城、西城、崇文、宣武、朝阳和海淀）

内与估价标的项目可比的 139 个项目进行了综合调研，形成自持物业公允价值估

测的基础资料；与此同时，我们与北京市建设委员会房地产交易管理网签署合作

协议，从该系统获取调研项目的网签交易价格；同时在项目调研基础上，考虑标

的项目的实际情况，进一步确定与标的项目更加相似的可比项目若干；确定可比

项目之后，将可比项目与标的项目的各个方面情况进行逐项对比，并以此为依据

对可比项目的成交价格进行合理修正，从而得到估价标的项目的最终估测结果。

1.2 估价标的项目的基本情况

表 1 估价标的项目基本情况

项目购物中心金树街C3 四合院A5 写字楼德胜国际中心写字楼

金融街商务金融街商务

位置描述金融街商务区核心金融街南区德胜科技园核心区

区核心区核心

商业街、公寓

项目性质购物中心四合院甲级写字楼甲级写字楼

底商

北京农村商

LV 等奢侈品高端商必胜客等餐北京中科期刊出版有

入住客户高档餐厅业银行等金

品饮限公司等企业

融行业企业

40279.78 平3343.82 平13767.90 平35296.97 平方米（项目

总占地面积33630.72 平方米

方米方米方米总占地面积）

14771.14 平2080.56 平90178.11 平

总建筑面积90492.21 平方米31206.21 平方米

方米方米方米

B 座地下一层、地上十

一期为地下一层、地

地下一层、地地下一层、地上十六层、 六层部分面积；E 座地

楼层上四层；二期为地下

上二层地上一层地下四层下一层、地上一层、二

一层，地上五层

层部分面积

1.3 估价的方法和步骤

（1）估价方法：可比项目成交价格类比法

（2）估价步骤

5

① 在北京主要城区（包括东城、西城、崇文、宣武、朝阳和海淀等）内选取了 139 个项目进行综合调研，深入了解其地理位置和

环境、项目性质、结构类型、房屋状况、物业管理、成交价格等相关情况。调研项目具体见表 2。

表2北京市商业地产调查项目

购物中心（共 21 个）商业街（共 54 个）写字楼（54 个）四合院（10 个）

望京国际商业

工三 plaza西绒线 26 号朝阳首府凯德华玺环球财讯中心世贸天阶光耀东方广场新街口四合院

中心

顺迈金钻三里屯 SOHO金隅凤麟洲国瑞城远雄大观西海国际中心西单广场西单银座中心东直门四合院

云起时珍宝花建国门北大街四

东亚望京中心华纺易城珠江帝景家园阳光上东德胜凯旋广场世贸工三融科资讯中心

园合院

太阳公园

西海国际中心远洋新干线新裕家园 2 号金澳中心光华路 SOHO金贸中心南新华街四合院

帝久街

日坛国际广场盘古大观当代摩码寓所依陶阁锦秋国际大厦世纪财富中心瑞城中心西琉璃厂四合院

龙湖唐宁西派国际公

优唐雍和大厦顺迈金钻国际财经中心德胜国际中心国子监四合院

ONE寓

天美时尚名店禧福汇燕莎 CLASS中信城万通中心上地辉煌国际中心北环中心大栅栏四合院

紫金长安家莲花池南里

万特购物中心富力信然庭红阶大厦朗琴国际大厦北京财富中心东直门四合院二

园27 号楼

鸿诚幸福村东直门南小街四

朝阳门 SOHO里外里公寓信和嘉园歌华大厦世奥国际中心锐创国际中心

中心合院

第三极文化中心第三区天作国际中心沿海赛洛城鑫茂大厦南新仓商务大厦望京科技发展大厦东四四合院

火神庙商业中心东外公馆凯德品元东方瑞景苑枫蓝国际中心清华科技创业大厦北京新世界

优品国际公

林达海渔广场香颂苑茂华璟都会中环世贸歌华大厦世华国际中心

寓

昆仑购物中心西山华府金地名京万科东第凯晨世贸中心金和国际天作国际中心

6

悠乐汇中心前门前天鹅湾名苑乐府江南长安兴融中心方恒国际中心中坤大厦

智地钻河公珠江罗马嘉

大成国际中心中海紫御公馆东方银座赢嘉中心天辰大厦

馆园

保利香槟花大钟寺综合

光华路 SOHO方庄 6 号东方梅地亚皇城国际中心丰融国际中心

园楼

联合置地中心（朝阳

北京国际玩具城西城晶华首开知语城新城国际恒奥中心歌华大厦

广场）

华腾新天地立方庭合生国际花园万科蓝山三里屯 SOHO海湾国际中心远洋光华国际

② 根据步骤①的调研结果，重点分析项目的地理位置、所属商圈、房屋状况、设备装修标准等因素，进一步筛选出与估价标的项目最

具可比性的 48 个项目（购物中心 8 个，商业街、四合院、A5 写字楼和德胜国际中心项目各 10 个），作为估价的可比项目，具体见表

3。

7

表 3 估价可比项目表

购物中心A5 写字楼（共 10德胜国际中心

商业街四合院（共 10 个）

（共 8 个）个）（共 10 个）

工三 PLAZA珠江帝景新街口四合院金贸中心北环中心

莲花通宝艺术品商

朝阳门 SOHO东直门四合院世贸工三皇城国际中心

城

建国门北大街四合

长安驿中信城凯晨世贸中心枫蓝国际中心

院

大成国际中心西城晶华南新华街四合院环球财讯中心融科资讯中心

日坛国际广场保利香槟花园西琉璃厂四合院方恒国际德胜凯旋广场

三里屯 SOHO西派国际公寓国子监四合院光耀东方广场万通中心

云起时珍宝花

智地钻河公馆大栅栏四合院东方银座西海国际中心

园

光华路 SOHO朝阳首府东直门四合院二歌华大厦歌华大厦

东直门南小街四合

西绒线 26 号远洋光华国际远洋光华国际

院

金树街东四四合院西单广场赢嘉中心

③ 获取上述 48 个可比项目在 2010 年 12 月 31 日或邻近时间（12 月 31 日

无成交的情况下）的成交数据，其中购物中心和商业街、写字楼类的 38 个可比

项目的成交价格和成交面积从北京市建委房地产交易管理网获取，而四合院的交

易由于不进行网签，无法获得官方数据，因此 10 个四合院可比项目的成交价格

和成交面积数据从北京顺益兴房产公司和北京万德成不动产经纪公司网站获得。

④ 由于各个可比项目与估价标的项目之间存在差异，直接通过对可比项目

的成交价格进行简单平均，得到标的项目的估测结果这种方法，将影响估价结果

的科学性。为了使估价结果更加科学合理，我们从多个方面将可比项目与估价标

的项目进行逐项对比，对可比项目的成交价格进行修正，对修正后的结果进行算

术平均，最终得出估价标的项目的估测价格。

1.4 数据采集说明

① 本次采集的所有项目的成交价格，其成交时间均为 2010 年度；

② 各个可比项目的成交时间分布不平均，很多项目在 12 月份没有成交。针

对这种情况，我们将采用最临近月份的成交数据，并根据 2010 年市场的价格走

势规律对其进行合理修正；

③ 可比项目网签价格有时因为某些特殊原因会出现异常值，这些异常值与

8

项目平均价格水平有十分显著的差距。因此，为保证数据的合理性，对于此类数

据不予采集；

④ 各个可比项目的成交方式不同，既有整售，又有散售。一般来说，同一

项目整售的成交价格一般会低于散售的成交价格；

⑤ 同一项目中不同位置，其商业价值也有所不同，相应地其成交价格也会

有所差异；

⑥ 四合院市场具有供应量有限、成交量较少、功能多样性等特点，因此目

前四合院市场没有相对权威的市场价格走势。本报告采用中国指数院城市综合价

格指数反映四合院市场价格走势。

1.5 主要结论

表 4 估价结果一览

项目购物中心金树街C3 四合院A5 写字楼德胜国际中心

总建筑面积（平方

米）90，492.2114，771.142080.5690，178.1131，206.01

建筑面积估测单价

（元/平方米）4312444017781052743619582

建筑面积估测总价

（亿元）39.026.51.6324.746.11

总占地面积(平方米)————3343.82————

占地面积估测单价

（元/平方米）————48598————

注：估价时点：2010 年 12 月 31 日

9

2 北京商业地产及写字楼市场 2010 年市场简述

2.1. 商业地产 2010 年市场简述

受2008年和2009年市场低迷且开发投资缩减的影响，2010年商业地产新增

供应出现明显下降，全年共实现新增供应117.1万平方米，比2009年下降31.0%。

但一方面宏观经济继续复苏，零售商在经历了过去两年金融危机的低谷后，开始

大规模扩张，另一方面住宅市场遭遇强势调控，中小投资者也开始积极转向商业

类项目，两方面共同作用使2010年全市商业地产成交234.7万平方米，同比增长

6.3%。分结构来看，住宅配套商铺是供应和成交的主体，未来也将是新的商业地

产热点。分区域来看，在朝阳、海淀等传统的商圈集中区域维持热度的同时，随

着南城的崛起，丰台区的商业地产得到了迅速发展，未来有望形成新的商圈。而

轨道交通网络的快速铺开，也为商业地产带来了发展契机，地铁沿线的商业地产

项目将成为新热点。

2.1.1 商业地产2010年供应情况

2010 年全市商业地产新增供应面积 117.1 万平方米，其中新批准预售面积

86.2 万平方米，占总量的 72.3%，现房供应面积 30.9 万平方米，占 27.7%。2010

年商业地产市场供应比 2009 年下降 31.0%，供应量大幅下降是因为前两年开发

商缩小投资和开发规模，再加上受金融危机的影响，之前市场出现招商难、空置

率上升等问题，造成当前供应减少。另一方面，开发商由出售物业转变为长期持

的项目有所增多。

图1：商业地产月度供应情况

在各区县的供应中，朝阳和通州是供应的主要区域，供应面积为 46.8 万平

10

方米和 22.1 万平方米，分别占总量的 40.6% 和 19.2%，均以配套型商铺的供应

为主。昌平及丰台占比其次，分别为 8.1%和 8.0%。传统的商业中心区域如朝阳、

海淀等，因其拥有良好的商业氛围，区域内的商业项目数量一直较丰富。丰台区

商业供应以商业中心供应为主，这主要是因为丰台缺乏综合性商业中心，在城南

计划的影响下，各方资源纷纷聚集到区该域内，使得区域发展动力明显上涨，为

商业项目的发展提供了良好的经济环境。

图2：商业地产各区县供应占比

2.1.2 商业地产2010年成交情况

2010 年全市商业地产共成交 234.7 万平方米，其中预售成交面积 100.2 万平

方米，占总量的 42.7%，现房成交面积 134.5 万平方米。商业地产市场保持活跃

状态，成交面积比 2009 年增长 6.3%。进入 2010 年后，政府出台多项有关住宅

地产的政策，旨在稳定住房价格的过快增长，而这也恰恰为商业地产市场带来了

发展的契机，投资者纷纷把目光转移到商业地产市场中，最终使得商业地产市场

在供应不足的基础上销量仍然良好。

在价格上，商业分结构涨幅不一，配套类商业涨幅较大，商业中心类项目涨

幅较为稳定。

11

图32010年北京商业地产成交情况

2.2 写字楼市场2010年简述

2010 年写字楼市场继续回暖，开发投资同比略有增加，但供应受前两年投

资下降的影响，全年新增供应面积 241.9 万平方米，比 2009 年下降 10.9%。受供

应减少的制约，总体成交量有所下滑，全市共成交写字楼 260.0 万平方米，比 2009

年也减少 10.9%。随着我市经济持续发展和国际金融危机阴霾逐渐散去，国内外

企业办公需求旺盛，而在各项针对住宅市场的调控政策影响下，写字楼特别是商

住两用产品也益发受到投资者的青睐。需求推动再加上四环内高档办公物业交易

活跃，推动本年成交均价同比明显上涨。预计在旺盛需求的推动下，未来写字楼

市场将继续保持快速发展。

2.2.1 写字楼2010年供应情况

2010 年全市写字楼新增供应面积 241.9 万平方米，比 2009 年下降 10.9%，

其中新批准预售面积 222.4 万平方米，占总量的 91.9%，现房供应面积 19.5 万平

方米。今年写字楼市场供应总体回落，从全年走势看，前 11 月月供应量均不足

30 万平方米，12 月受政策影响供应面积达到空前的 94.2 万平方米，多个商住项

目集中入市，造成供应量井喷。

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图4：写字楼各月供应情况

在各区县的供应中，朝阳区供应量最大，为 63.2 万平方米，占比 26.1%。其

次是开发区和昌平区，供应面积为 35.1 万平方米和 25.7 万平方米，分别占总量

的 14.5%和 10.6%。商住住宅多在朝阳区、开发区、昌平区和丰台区分布，聚集

于四至六环的轨道交通周边以及三环内的城市核心地段。而办公用房则继续依托

三环内的成熟商区。

图5：写字楼各区域供应情况

2.2.2 写字楼2010年成交情况

2010 年全市写字楼共成交 260.0 万平方米，比 2009 年减少 10.9%。其中预

售成交面积 177.5 万平方米，占总量的 68.2%，现房成交面积 82.6 万平方米，占

31.8%。

总体来看，今年写字楼成交量受供应规模的制约同步下降，受大宗交易和商

住住宅项目集中成交的带动，全年出现 4 个月面积在 25 万平方米以上的成交高

13

峰，体现出市场需求的存在。企业的办公需求仍然增长，总部经济规模的扩大也

使科研办公楼、独栋办公楼更加受到关注。

图62010年北京写字楼成交情况

3 金融街购物中心的价值估测

3.1 2010 年北京商铺价格指数走势

数据来源：中国指数院北京市场

图 7 北京商铺价格指数走势

2010 年北京中房指数中的商铺价格指数由 2009 年 12 月的 3688 微涨至 2010

年 12 月的 3703，涨幅为 0.41%。可以说 2010 年的商铺价格基本保持不变，年内

有一定的波动，但年底同比涨幅较小，基本保持稳定。2010 年，商铺价格指数

14

从年初缓缓上升，4 至 7 月涨幅较大，7 月达到年内最低。7 月后商铺价格指数

持续下滑，年底基本与去年持平。

3.2 金融街购物中心可比项目的确定

通过重点分析项目的地理位置、所属商圈、房屋状况、设备装修、交易时间、

交易方式等因素，我们进一步筛选出与金融街购物中心最具可比性的 10 个商业

项目，基本集中在 CBD、金融街等商圈，项目具体分布位置如图 8 所示。

1

26

5

8

73

4

1 工三PLAZA2 朝阳门SOHO3 长安驿4 大成国际中心

5 日坛国际广场 6 三里屯SOHO7 云起时珍宝花园 8 光华路SOHO

图 8 购物中心可比项目分布示意图

3.3 金融街购物中心可比项目成交价及平均成交价

表 5 购物中心估价可比项目成交价及平均成交价

项目价格(元/平方米)

工三 PLAZA76000

朝阳门 SOHO75205

长安驿50244

大成国际中心19159

日坛国际广场26462

三里屯 SOHO34844

15

云起时珍宝花园59616

光华路 SOHO54103

平均成交价格39563

16

可比项目的平均价格为 39563 元/平方米，由于可比项目的地理位置、所属商圈、房屋状况、设备装修、交易时间、交易方式等因

素与标的项目存在一定差异，我们认为可比项目的平均价格不能完全反映金融街购物中心的市场公允价值。因此，应分析金融街购物

中心与各可比项目在这些因素上的差别，并逐一进行价格修正。

3.4可比项目成交价格的调整因素

对可比项目与标的项目的差异进行对比分析，确定以下六项调整因素。

（1）商圈位置

对于商业物业来讲，纯粹的地理位置对成交价格的影响远逊于所处商圈位置的影响力。因此，我们把商圈位置作为价格调整的最



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重要的因素，其中包含了对地理位置、周边环境和配套设施等因素的对比。

通过对比可比项目与标的项目所处商圈及其在各商圈中的具体位置进行调整。

调整依据：根据不同区域商业氛围的差异，将商圈划分为市级商圈和区域级商圈。根据商圈中不同位置的商业繁华程度的差异，

将商圈内部区域划分为核心区和普通区。标的项目处于金融街核心区，故金融街购物中心的商圈位置为市级商圈核心区，可比项目的

修正系数具体见表 6。

17

表 6 购物中心商圈位置因素调整说明表

项目价格(元/平方米)商圈位置修正系数备注

工三 PLAZA76000CBD 商圈1市级商圈的核心区

朝阳门 SOHO75205ＣＢＤ商圈1市级商圈的普通区

长安驿50244建国门商圈1.05市级商圈的普通区

大成国际中心19159东四环商圈1.2区级商圈的普通区

日坛国际广场26462CBD 商圈1.05市级商圈的普通区

三里屯 SOHO34844CBD 商圈1市级商圈的核心区

云起时珍宝花园59616金融街商圈1.08市级商圈的普通区

光华路 SOHO54103CBD 商圈1市级商圈的核心区

（2）房屋状况

主要对可比项目与标的项目的投入使用时间及房屋新旧状况方面的差异进行修正。房屋新旧状况通过物业投入使用时间来衡量。

调整依据：根据可比项目与标的项目之间的投入使用时间差异，按折旧的方法进行调整；标的项目的建成投入使用时间为 2007 年，

因此，可比项目如果投入使用时间较早，则应按照折旧对其价格向上修正；反之，如果可比项目投入使用时间较晚，则应对其价格向

下修正。年折旧率和调整系数按照附件《调整因素标准表》确定，可比项目的修正系数具体见表 7。

18

表 7 购物中心房屋状况因素调整说明表

项目价格（元/平方米）投入使用时间修正系数备注

工三 PLAZA7600020110.9300可比项目投入时间与标的项目晚 4 年，调整系数为-7%

朝阳门 SOHO7520520100.9475可比项目投入时间与标的项目晚 3 年，调整系数为-5.25%。

长安驿5024420090.9650可比项目投入时间与标的项目晚 2 年，调整系数为-3.5%。

大成国际中心1915920071.0000可比项目投入时间与标的项目同年，调整系数为 1。

日坛国际广场2646220080.9825可比项目投入时间晚于标的项目 1 年，调整系数为-1.75%。

三里屯 SOHO3484420090.9650可比项目投入时间晚于标的项目 2 年，调整系数为-3.5%。

云起时珍宝花园5961620080.9825可比项目投入时间晚于标的项目 1 年，调整系数为-1.75%。

光华路 SOHO5410320090.9650可比项目投入时间晚于标的项目 2 年，调整系数为-3.5%。

（3）设备及装修

通过与可比项目在电梯、通讯系统、安防系统等设备的先进程度及各物业外立面、公共部分、电梯厅等区域的装修档次等因素方

面的对比，进行价格修正。

调整依据：以可比项目与标的项目在电梯、空调、消防、通讯等设备及外立面、公共部分、电梯厅等区域的装修的成本投入差距

为参考依据，在设备及装修档次上分高档、中档和低档三个档次。标的项目的设备及装修状况为高档标准，可比项目的修正系数具体

见表 8。

19

表8购物中心设备及装修因素调整说明表

价格修正

项目设备及装修备注

（元/平方米）系数

内部为全毛坯，主要设施为中央空调，通讯系统无法达到全

工三 PLAZA760001.02高档标准，设备与装修档次略低于标的项目。

覆盖，有少量电梯。

外立面为玻璃幕墙及石材，公共部分和电梯间为花岗岩墙

朝阳门 SOHO75205面、花岗岩楼面、石膏板吊顶。主要设施为中央空调，智能1.04高档标准，设备与装修档次略低于标的项目。

化通讯及消防系统。

内部为毛坯，外立面为面砖加涂料，主要设施包括中央空调，

长安驿502441.04高档标准，设备与装修档次略低于标的项目。

智能化通讯，电梯体统、消防系统等。

外立面为墙砖，内部为毛坯，中央空调、通讯及消防设施齐

大成国际中心191591.12低档标准，设备与装修档次与标的项目有较大差距。

全。

外立面为高级石材，内部精装修，主要设备为中外合资电梯、

日坛国际广场264621.04高档标准，设备与装修档次略低于标的项目。

中央空调，智能化消防及消防系统。

外立面为铝合金幕墙，中空玻璃；公共部分装修，地面为高

三里屯 SOHO34844档地砖/石材；墙面为金属墙板/高档涂料；中央空调、通讯1.04高档标准，设备与装修档次略低于标的项目。

及消防设施齐全。

外立面为玻璃幕墙和艺术混凝土；公共部分装修标地面为高

云起时珍宝花

59616档石材，墙面为玻璃和镜面；中央空调、通讯及消防设施齐1.04高档标准，设备与装修档次略低于标的项目。

园

全。

外立面为钢铝组合隐框玻璃幕墙，中空镀膜玻璃；公共部分

光华路 SOHO54103装修，地面为高档地砖，墙面为高档涂料/玻璃隔断，天花设1.04高档标准，设备与装修档次略低于标的项目。

吊顶及灯具；中央空调、通讯及消防设施齐全。

（4）交易时间

可比项目的交易时间与估价基准日有一定差异，因此根据北京房地产市场商业物业成交价格指数，对可比项目的交易价格进行修

20

正。

调整依据：交易时间系数的调整以中国指数院 2010 年商铺价格指数作为参考依据。上述指数 2010 年 12 月较 2009 年 12 月交易价

格上升了 0.0041，月均涨幅 0.00034。标的项目的估价基准日为 2010 年 12 月 31 日，可比项目的修正系数具体见表 9。

表9购物中心交易时间因素调整说明表

价格

项目交易时间修正系数备注

（元/平方米）

工三 PLAZA760002010.121.0000可比项目交易时间与基准日一致，价格修正系数为 1。

朝阳门 SOHO752052010.51.0024可比项目交易时间的价格与基准日的价格系数差为 0.0024。

长安驿502442010.71.0017可比项目交易时间的价格与基准日的价格系数差为 0.0017。

大成国际中心191592010.121.0000可比项目交易时间与基准日一致，价格修正系数为 1。

日坛国际广场264622010.71.0017可比项目交易时间的价格与基准日的价格系数差为 0.0017。

三里屯 SOHO348442010.41.0027可比项目交易时间的价格与基准日的价格系数差为 0.0027。

云起时珍宝花园596162010.111.0003可比项目交易时间的价格与基准日的价格系数差为 0.0003。

光华路 SOHO541032010.91.0010可比项目交易时间的价格与基准日的价格系数差为 0.0010。

（5）交易方式

不同的交易方式也会影响物业的成交价格，我们将根据可比项目不同的交易方式对其成交价格进行修正。

调整依据：以市场中通常出现的整体销售、散售之间的价格差作为参考依据；可比项目整体销售或大面积销售与散售或小面积销

售相比，成交价格大约有 5%的差距。也就是说，同样的物业，整体销售的价格比散售的价格低 5%左右。标的项目的销售方式为整售，

21

可比项目的修正系数具体见表 10。

表 10购物中心交易方式因素调整说明表

价格

项目交易方式修正系数备注

（元/平方米）

工三 PLAZA76000散售0.95整体销售价格比散售价格低 5%

朝阳门 SOHO75205散售0.95整体销售价格比散售价格低 5%

长安驿50244散售0.95整体销售价格比散售价格低 5%

大成国际中心19159散售0.95整体销售价格比散售价格低 5%

日坛国际广场26462散售0.95整体销售价格比散售价格低 5%

三里屯 SOHO34844散售0.95整体销售价格比散售价格低 5%

云起时珍宝花园59616散售0.95整体销售价格比散售价格低 5%

光华路 SOHO54103散售0.95整体销售价格比散售价格低 5%

（6）所在楼层

通过对比可比项目与标的项目的成交面积所在的楼层进行比较，进行价格修正。

调整依据：根据市场的普遍规律，对于商业物业而言，通常地上楼层越低，其商业价值越高。此外，在估价过程中，还应考虑地

上和地下整体使用的问题。通常来说，楼层的整体使用价值要高于分别使用价值，可比项目的修正系数具体见表 11。

22

表 11 购物中心所在楼层因素调整说明表

价格

项目所在楼层修正系数备注

（元/平方米）

工三 PLAZA76000第二层0.90根据楼层对比，成交价格应向下修正 10%。

朝阳门 SOHO75205第二层0.90根据楼层对比，成交价格应向下修正 10%。

长安驿50244第一层0.70根据楼层对比，成交价格应向下修正 30%。

大成国际中心19159第二层0.90根据楼层对比，成交价格应向下修正 10%。

日坛国际广场26462第二层0.90根据楼层对比，成交价格应向下修正 10%。

三里屯 SOHO34844第三层1.10根据楼层对比，成交价格应向上修正 10%。

云起时珍宝花园59616第一层0.70根据楼层对比，成交价格应向下修正 30%。

光华路 SOHO54103地下一层1.12根据楼层对比，成交价格应向上修正 12%。

23

3.5 对可比项目成交价格调整系数的说明

根据可比项目与标的项目之间的差异，我们确定购物中心的基础调整系数为

1，各可比项目除商圈位置和所在楼层有较大差距外，其余调整因素的调整范围

控制在上下浮动 15%以内，这样既能起到有效修正的作用，又能尽量避免产生过

大的主观意愿。具体来讲，若可比项目在某因素中优于标的项目，则其价格调整

系数应当小于 1 大于 0，反之，若可比项目在某因素中劣于标的项目，则其价格

调整系数应当大于 1。

由于各可比项目与标的项目的接近程度类似，因此对各可比项目的权重进行

平均分配。采取算术平均的方法，计算最终的估测价格。

24

3.6 金融街购物中心调整系数表

表 12金融街购物中心调整系数表

修正因素案例 1案例 2案例 3案例 4案例 5案例 6案例 7案例 8

工三

物业名称朝阳门 SOHO长安驿大成国际中心日坛国际广场三里屯 SOHO云起时珍宝花园光华路 SOHO

PLAZA

商圈位置111.051.21.0511.081

房屋状况0.93000.94750.96501.00000.98250.96500.98250.9650

设备及装修1.021.041.041.121.041.041.041.04

交易时间1.00001.00241.00171.00001.00171.00271.00031.0010

交易情况0.950.950.950.950.950.950.950.95

所在楼层0.90.90.70.90.91.10.71.12

修正系数0.81110.84450.70201.14910.91891.05160.73411.0689

成交单价7600075205502441915926462348445961654103

修正单价（元/平方米）61640.0363511.8235268.8422015.9924315.2836642.1543764.4357831.57

权重12.5%12.5%12.5%12.5%12.5%12.5%12.5%12.5%

权重单价（元/平方米）7705.007938.984408.602752.003039.414580.275470.557228.95

估测单价（元/平方米）43124

* 注：计算公式说明：修正系数等于各因素之乘积；修正单价=成交单价*修正系数；估测单价=修正单价之和

3.7 金融街购物中心估价结果

金融街购物中心总 面 积：90492.21 平方米

估测单价：43124 元/平方米

估测总价：3902386064（39.02 亿元）

25

4 金树街的价值估测

4.1 金树街可比项目的确定

选择的可比项目基本集中在 CBD、泛 CBD、亚奥等商圈，项目具体分布位

置如图 9 所示。

5

7

6

4108

9

2

31

1珠江帝景 2 莲花通宝艺术品商城 3 中信城4 西城晶华

5保利香槟花园6 西派国际公寓 7 智地钻河公馆 8 朝阳首府

9西绒线26号10 金城坊街15号

图 9 商业街可比项目分布示意图

4.2 金树街可比项目成交价及平均成交价

表 13 金树街估价可比项目成交价及平均成交价

项目成交价格(元/平方米)

珠江帝景40736

莲花通宝艺术品商城35000

中信城37328

西城晶华59987

保利香槟花园36000

西派国际公寓63500

智地钻河公馆59093

朝阳首府56698

西绒线 26 号39200

26

金城坊街 15 号62500

平均成交价格49004

可比项目的平均成交价格为 49004 元/平方米，由于可比项目的地理位置、

所属商圈、房屋状况、设备装修、交易时间等因素与标的项目存在一定差异，我

们认为可比项目的平均价格不能完全反映金树街的市场公允价值。因此，应分析

金树街与各可比项目在这些因素上的差别，并逐一进行价格修正。

4.3 可比项目成交价格的调整因素

对可比项目与标的项目的差异进行对比分析，确定以下五项调整因素。

27

（1）商圈位置

通过对可比项目与标的项目所处的商圈位置及其在各商圈中的具体位置情况进行对比调整。

调整依据：根据不同区域商业氛围的差异，将商圈划分为市级商圈和区域级商圈。根据商圈中不同位置的商业繁华程度的差异，

将商圈内部区域划分为核心区和普通区。标的项目处于金融街核心区，故金融街购物中心的商圈位置为市级商圈核心区，可比项目的

修正系数具体见表 14。

表 14 金树街商圈位置因素调整说明表

项目价格(元/平方米)商圈位置修正系数备注

珠江帝景40736CBD 商圈1.08市级商圈普通区

莲花通宝艺术品商城35000公主坟商圈1.2区级商圈普通区

中信城37328宣武门商圈1.15区级商圈普通区

西城晶华59987金融街商圈1.05市级商圈普通区

保利香槟花园36000亚奥商圈1.08市级商圈普通区

西派国际公寓63500金融街商圈1.08市级商圈普通区

智地钻河公馆59093西直门商圈1.2区级商圈普通区

朝阳首府56698CBD 商圈1.08市级商圈普通区

西绒线 26 号39200西单商圈1.08市级商圈普通区

金城坊街 15 号62500金融街商圈1市级商圈核心区

28

（2）房屋状况

主要对可比项目与标的项目的投入使用时间及房屋新旧状况方面的差异进行修正。房屋新旧状况通过物业投入使用时间来衡量。

调整依据：根据可比项目与标的项目之间的投入使用时间差异，按折旧的方法进行调整；标的项目的建成投入使用时间为 2007 年，

因此，可比项目如果投入使用时间较早，则应按照折旧对其价格向上修正；反之，如果可比项目投入使用时间较晚，则应对其价格向

下修正。年折旧率和调整系数按照附件《调整因素标准表》确定，可比项目的修正系数具体见表 15。

表 15金树街房屋状况因素调整说明表

项目价格（元/平方米）投入使用时间修正系数备注

珠江帝景4073620090.9475可比项目投入使用时间晚于标的项目 3 年，调整系数为-5.25%。

莲花通宝艺术品商城3500020070.9825可比项目投入使用时间晚于标的项目 1 年，调整系数为-1.75%。

中信城3732820100.93可比项目投入使用时间晚于标的项目 4 年，调整系数为-7%。

西城晶华5998720080.965可比项目投入使用时间晚于标的项目 2 年，调整系数为-3.5%。

保利香槟花园3600020090.9475可比项目投入使用时间晚于标的项目 3 年，调整系数为-5.25%。

西派国际公寓6350020080.965可比项目投入使用时间晚于标的项目 2 年，调整系数为-3.5%。

智地钻河公馆5909320100.93可比项目投入使用时间晚于标的项目 4 年，调整系数为-7%。

朝阳首府5669820061可比项目投入时间与标的项目同年，调整系数为 1。

西绒线 26 号3920020100.93可比项目投入使用时间晚于标的项目 4 年，调整系数为-7%。

金城坊街 15 号6250020061可比项目投入时间与标的项目同年，调整系数为 1。

29

（3）设备及装修

通过与可比项目在电梯、通讯系统、安防系统等设备的先进程度及各物业外立面、公共部分、电梯厅等区域的装修档次等因素方

面的对比，进行价格修正。

调整依据：以可比项目与标的项目在电梯、空调、消防、通讯等设备及外立面、公共部分、电梯厅等区域的装修的成本投入差距

为参考依据，在设备及装修档次上分高档、中档和低档三个档次。标的项目的设备及装修状况为高档标准，可比项目的修正系数具体

见表 16。

30

表 16金树街设备及装修因素调整说明表

价格

项目设备及装修修正系数备注

（元/平方米）

水电齐全，毛坯交房，外立面为仿石材涂料，通

珠江帝景407361.05中档标准，设备与装修档次与标的项目有一定差距。

讯及消防设施齐全，内墙为环保乳胶漆。

水电齐全，公共部分精装修，中央空调，外立面

莲花通宝艺术品商城350001.1低档标准，设备与装修档次与标的项目有较大差距。

为瓷砖和玻璃幕墙，通讯及消防设施齐全。

水电齐全、主体外立面采用高级外墙砖和石材，

中信城373281.1低档标准，设备与装修档次与标的项目有较大差距。

通讯及消防设施齐全。

水电齐全、毛坯交房，外立面为石材和大面积玻

西城晶华599871.02高档标准，设备与装修档次略低于标的项目。

璃、通讯及消防设施齐全。

水电齐全、毛坯交房，外立面为石材和大面积落

保利香槟花园360001.1低档标准，设备与装修档次与标的项目有较大差距。

地玻璃、通讯及消防设施齐全。

外立面为玻璃幕墙、中央空调系统、市政供水、

西派国际公寓635001.05中档标准，设备与装修档次与标的项目有一定差距。

通讯及消防设施齐全。

外立面为石材及玻璃幕墙、中央空调系统、通讯

智地钻河公馆590931.04高档标准，设备与装修档次略低于标的项目。

及消防设施齐全。

水电齐全、毛坯交房，外立面为石材和大面积落

朝阳首府566981.02高档标准，设备与装修档次略低于标的项目。

地玻璃、通讯及消防设施齐全。

水电齐全、毛坯交房，外立面为石材和大面积落

西绒线 26 号392001.05中档标准，设备与装修档次与标的项目有一定差距。

地玻璃、通讯及消防设施齐全。

水电齐全、毛坯交房，外立面为石材和大面积落

金城坊街 15 号625001高档标准，设备与装修档次与标的项目一致。

地玻璃、通讯及消防设施齐全。

31

（4）交易时间

可比项目的交易时间与估价基准日有一定差异，因此根据北京房地产市场商业物业成交价格指数，对可比项目的交易价格进行修

正。

调整依据：交易时间系数的调整以中国指数院 2010 年商铺价格指数作为参考依据。上述指数 2010 年 12 月较 2009 年 12 月交易价

格上升了 0.0041，月均降幅 0.00034。标的项目的估价基准日为 2010 年 12 月，可比项目的修正系数具体见表 17。

表 17金树街交易时间因素调整说明表

价格

项目交易时间修正系数备注

（元/平方米）

珠江帝景407362010.11.0037可比项目交易时间的价格与基准日的价格系数差为 0.0037。

莲花通宝艺术品商城350002010.121.0000可比项目交易时间与基准日一致，价格修正系数为 1

中信城373282010.121.0000可比项目交易时间与基准日一致，价格修正系数为 1

西城晶华599872010.71.0017可比项目交易时间的价格与基准日的价格系数差为 0.0017。

保利香槟花园360002010.91.0010可比项目交易时间的价格与基准日的价格系数差为 0.0010。

西派国际公寓635002010.91.0010可比项目交易时间的价格与基准日的价格系数差为 0.0010。

智地钻河公馆590932010.111.0003可比项目交易时间的价格与基准日的价格系数差为 0.0003。

朝阳首府566982010.111.0003可比项目交易时间的价格与基准日的价格系数差为 0.0003。

西绒线 26 号392002010.61.0020可比项目交易时间的价格与基准日的价格系数差为 0.0020。

金城坊街 15 号625002010.51.0024可比项目交易时间的价格与基准日的价格系数差为 0.0024。

32

（5）所在楼层

通过对比可比项目与标的项目的成交面积所在的楼层进行比较，进行价格修正。

调整依据：根据市场的普遍规律，对于商业物业而言，通常地上楼层越低，其商业价值越高。此外，在估价过程中，还应考虑地

上和地下整体使用的问题。通常来说，楼层的整体使用价值要高于分别使用价值，可比项目的修正系数具体见表 18。

表 18 金树街所在楼层因素调整说明表

项目价格（元/平方米）所在楼层修正系数备注

珠江帝景40736第一层0.8根据楼层对比，成交价格应向下修正 20%。

莲花通宝艺术品商城35000第二层0.9根据楼层对比，成交价格应向下修正 5%。

中信城37328第一层0.8根据楼层对比，成交价格应向下修正 20%。

西城晶华59987第一层0.8根据楼层对比，成交价格应向下修正 20%。

保利香槟花园36000第一层0.8根据