主题：金融街：房产开发+持有经营业绩显著

公司今日发布2010年度报告,公司2010年实现营业收入81.10亿元,同比增长30.15%,营业利润22.60亿元,同比增长19.88%,归属母公司所有者净利润17.82亿元,同比增长30.52%。基本每股收益0.20元。公司拟向全体股东每10股转增2.2股派发现金红利1.5元(含税)。

基本面概述:公司控股股东为北京金融街建设集团,持股比例为26.54%。公司坚持商业地产为主导的战略,同时不断拓展住宅二级开发业务,在物业经营、物业出租以及房产开发三个业务领域实现成长和价值之间的均衡发展。区域方面,公司目前项目分布在北京、天津、重庆、南昌以及惠州等地,公司立足京津的同时加大其它重点城市的投资力度。

收入利润稳定增长。报告期内公司收入和净利润均增长30%以上,主要源于确认销售房产收入增加。另外,金融街购物中心二期计入投资性房地产带来的公允价值变动收益以及固定资产处置利得和政府补助金额增加导致营业外收入同比大幅增加均对公司净利润增长产生积极影响

房产开发、物业租赁与经营业务均表现良好。公司业务由最初的单纯土地开发逐渐向房地产开发再到“房产开发+持有经营”模式转变,从目前来看,房产开发、物业租赁以及物业经营三项业务已进入稳定回报期。

资金充裕,业绩保障能力较强。公司报告期末货币资金为139.07亿元,同比增长5.45%,货币资金/剔除预收账款以后的流动负债以及账面现金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)分别达到116.35%和227.24%,远远高于同行业重点公司60.41%和159.39%的水平,资金面无忧。此外,公司期末预收账款为89.58亿元,同比大幅增长218.67%,远超预期;预收账款占当期营业收入比重为110.45%,业绩保障较为确定。

项目投资及开复工面积持续增加。报告期内,公司实现项目投资约147亿元,同比增长83.75%;总开复工面积289万平方米,同比增加36.32%;竣工面积74万平方米,同比增长68.18%。公司计划11年安排项目投资约160亿元,全年开复工面积不低于330万平方米,实现竣工面积约110万平方米。


盈利预测和投资评级:公司预收账款较多,业绩保障能力强。土地储备丰厚,可开发建面达788万平米,随着开发进度加快,收入有望持续稳定增长。此外,公司租赁及经营物业“地段好、管理精”,在商业地产持续升温的背景下,其租金收入以及公允价值变动收益对公司业绩贡献将会快速增长。预计公司2011年-2012年每股收益为0.67元和0.85元,以昨日收盘价7.09元计算,对应的动态市盈率为10倍和8倍,估值水平处于历史底部,维持其“增持”评级。

风险提示:房地产调控政策持续加码导致开发进度低于预期。



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