主题：金融街(000402)：万事具备 重回核心战略

投资要点
公司预告2011年一季度业绩6.61亿-7.08亿，合EPS0.22-0.23元，较去年同期大幅增长。
2011年，重视商业地产子行业投资机会：随着限购和信贷政策的调整，住宅的需求受到一定程度遏制，商业地产的需求相对旺盛。特别是商业地产中的一个特殊门类一一商住楼，从边缘化品种逐渐成为被限购人群青睐品种。
商业地产，“鱼”不如“渔”：商业地产从供求比看并没有优势，非核心区域商办用地出让很多。然而在城市核心区累积商业物业所需资金量大，畅通的融资渠道稀缺；非核心区培育商圈的难度大，商业经营管理能力稀缺。优秀的商业地产公司，或者融资能力首屈一指，或者创造人流手段卓越。与之对应，囤积非核心区的商用土地，门可罗雀的所谓城市综合体复制，都不是优秀的商业模式。
外部环境有利于公司聚焦核心领域。公司最被市场诟病的地方，莫过于2007年之后，即使完成股权融资，也不能在北京核心区增厚资源。重庆、天津、惠州和南昌分散布局缺乏充分的理由。然而事后反思，彼时不仅北京市场缺乏核心区商办物业土地供给，外地的核心区土地在牛市中也十分昂贵。土地市场的降温和资金供给紧张，整体上对于公司重归核心区城商办物业战略十分有利。
销售良好也有利于公司核心战略达成。公司2010年销售162亿，2011年计划安排项目投资160亿。公司披露2011年开复工面积330万平米，根据工程进度和单位建安估测工程方面投入不会超过50亿。因此我们认为公司会在今年进入新的扩张期，趁此调整期逐渐成为最优秀的核心商务地产发展商和运营者。2007年那个朝气蓬勃攻守兼备的金融街已经回来了。
风险因素：房地产行业调控的系统性风险。大兴漫香林项目的销售风险。
盈利预测、估值及投资评级：我们剔除了公司的资产重估收益，也不考虑公司未来可能的非经常性损益，维持公司11/12/13年EPS 0.58/0.71/0.89元每股的盈利预测，对应11/12/13年PE 12/10/8倍，公司销售相对确定，受限购影Ⅱ向较小，融资渠道通畅，NAV 9.46元，当前价7.03元，上调目标价至9.46元，维持“买入”评级。


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