主题：金融街：12年铸就商务地产“护城河”

评级机构：东方证券 分析师：杨国华

　　公司目前已进入的北京、天津、重庆市场商务地产需求广阔。公司在北京、天津、重庆、惠州拥有320万平米商务地产储备,占到公司总土地储备的37%。北京:公司将受益于金融街拓展以及通州金融后台区建设。天津:长期受益于天津金融城规划。重庆:重庆市场近10年写字楼建设不足,作为首个完成重庆江北嘴金融区写字楼建设的开发商,公司将受益于重庆江北嘴金融核心区建设。

　　公司、客户、政府共赢关系确保公司成功获取核心位置土地资源。公司为客户开发产品;客户为政府创造就业、拉动经济、产生税收;政府出让土地,并为客户提供适当的优惠政策;公司、客户与政府三者利益一致。出于长期经济效应的考虑,政府出让核心位置土地时更可能向有能力吸引高端企业客户的开发商倾斜。举例说明:北京金融街周边商业或住宅楼面地价很难超过3-4万/平米,但金融街内企业每年每平米建筑面积创造的税收高达3.4万/平米,对待核心地块,政府必然选择“轻地价,重发展”。

　　客户和开发经验积累是公司基业长青的保证。公司的客户包括证监会、中国人寿、国开行、证券、基金、电力公司、跨国企业等。在重庆项目中,仍能看到国开行、人寿等老客户的身影。

　　自持物业比例上升提升长期盈利能力。预计到2013年,公司自持物业实际可能达到100万平米以上,增加自持物业将提升公司长期盈利能力。

　　公司近期亮点:11、12年业绩锁定;公司10年开发类销售额达162个亿元,预计11年结算收入90亿左右,11年业绩已经锁定180%;10年销售金额中预计有约80亿在12年结算,实际上11年仅需销售70多亿即可锁定12年业绩。

　　资金充裕有望在调控中获取更多优质储备。2011年初账面资金139亿元,预计11年销售回款121亿元,最大新增贷款105亿,扣除未支付地价款、11年建安费用、短期负债及一年内到期的长期负债共计131亿元,公司2011实际最高可动用的资金预计达252亿左右。预计11年下半年土地市场价格下跌,公司有望获取大量优质资源。

　　核心区域项目房价不涨、非核心区域项目售价回调5-10%、已公允价值入账的物业不再重估RNAV的保守前提下,公司RNAV9.42元/股,折价24%。

　　预计公司11-13年EPS分别为0.73元,0.93元和1.18元,三年利润符合增长率26%。对应PE仅仅9.8倍、7.6倍和6.1倍。给予11年14倍PE,对应目标价10.20元。首次给予公司“买入“评级。

　　风险因素:房地产政策风险;公司金色漫香林项目销售低于预期。



【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。