主题：金融街:坚持商务地产主导定位,自持物业贡献增加

年报业绩符合预期,公允价值增长较多。金融街今日公布年报,实现营业收入96.4亿,净利润20.2亿,分别同比上升18.8%、13.2%,基本每股收益0.67元,符合我们的预期。同时每10股派发现金红利1元。公司11年毛利率为43.9%,净利率为20.9%,分别较10年下降0.6、1.1个百分点。11年公司公允价值增长较多,主要系津塔项目竣工转为投资性房地产所致。剔除公允价值变动以后的净利润为9.1亿元,同比下降36.6%,主要系销售费用增加较多,而去年政府补助和处置固定资产带来的营业外收入影响消失。
　　销售额同比下降20%,但商务地产销售逆势增长37%,占比扩大,未来仍是发展主要方向。2011年公司销售额为130亿元,其中商务地产销售为83亿元,同比增长37%,住宅地产47亿元,同比下降54%,商务地产占比从去年的37%上升到64%。商务地产的销售主要来自于国开行项目(复兴门4-2#地)和天津大都会项目,另外通州商务园也贡献了部分收入。公司将继续坚持商务地产为主导的定位,未来将更加注重商务地产的发展。12年通州商务园还将继续销售,新取得金融街E2、E9等项目也有望进入销售阶段。11年新增的项目储备来看,也主要是综合体和写字楼。
　　自持物业贡献持续增加。公司11年新增天津津塔写字楼和津门瑞吉酒店作为自持物业,物业经营及租赁收入为8.58亿元,较上年增长了17.62%,快于房产开发收入的增幅,占比也从10年的9.0%继续上升到9.3%,利润占比从10年的13.8%上升到14.3%。我们认为,随着津塔写字楼和金融街购物中心二期招商的完成和物业的逐渐成熟,现有物业的租金收入还会持续增加。12年还将有西单美晟等项目转为自持,未来自持物业收入和利润占比仍将提升。
　　继续贯彻既有战略,住宅销售弹性较大,目前估值无明显优势,维持"中性"评级。公司继续贯彻商务地产为主导、增加优质自持物业的战略,12年主要新推住宅楼盘为重庆融景城和北京大兴生物医药基地等,目前这些区域销售回暖较为明显,公司住宅销售弹性较大。预计20
　　12、2013年EPS为0.82、0.99元,对应市盈率8X、7X,估值无明显优势,维持"中性"评级。

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