主题：金融街 三年磨剑

　金融街（000402.SZ），这家以稳健和低调著称的地产企业，正在进入新的发展期—这一切，要从2014年起的内部深化改革开始。

　　“2014年是公司换届之年，也是公司进一步深化改革之年。”当年的财报如是标注。26年累计的经验，早为发展勾勒了轮廓，注入了特有的基因。当然外界更为信服的是，金融街在北京西城区心脏地带造就的那条“中国华尔街”。

　　这是不同于绝大多数开发商的发展模式—业内称其为“金融街模式”：以地产开发与产业打造并重，聚焦点不再仅仅只是一栋建筑、一个街区，而是一片区域、一个城市的发展。按照金融街自己的宣称，“以商务地产为核心，以住宅地产为基础，适当增持优质物业，提升全价值链运营能力”。

　　这就意味着在即便没有地段优势的情况下，此前的客户名单，将足以会为他开发的办公物业买单。当然更大的亮点在于，金融街还可以提供自身独有的金融全产业链互动。

　　这不是任何一家开发商能够简简单单就做得到的。按照最新公布的2017年三季度报告显示，营业收入和净利润比上年同期分别增长了157.60%和746.04%。

　　那么金融街的这三年里，到底做了哪些不为人熟知的改进？“金融街模式”又将如何适应不同城市不同的发展态势？

　　稳健定调

　　上海，是金融街三年变化的见证者。

　　通过2014年进驻上海的两大项目（金融街静安中心、金融街海伦中心）和2015年的一场土拍（金融街上海火车站北广场项目），金融街不断刷高上海市场对其的期待。

　　金融街来了，带来了对区域板块价值的提升。在上海，公司首个亮相的商务项目海伦中心，填补了上海虹口区商务总部办公楼的空白。事实上，为企业集团总部专属定制的独栋商务办公写字楼，在该区域此前并不存在。而在老静安区的曹家渡板块，金融街首个亮相的综合体项目又为片区内的城市界面及城市功能完成了一套漂亮的改头换面。

　　三年来，金融街在深耕上海的同时，以上海为原点，向周边城市辐射，做强上海都市圈。在江苏苏州太湖新城，近期金融街布局一子。未来，一个约47万平方米的商业综合体项目将在这里问世。

　　金融街对外输出着强烈的信号：一方面是对长三角区域的加码，另一方面更是对城市群的青睐。

　　按照记者的了解，五大城市群重点城市及中心城市都市圈会成为金融街选择之地。这在今年上半年修订的战略规划中，已经做了初步的明确。

　　兵贵神速。截至目前，金融街已经进入“北京、天津、上海、广州、重庆”，加上新晋的“成都、武汉、苏州”，已实现中国5大城市群落的布局，搭建了8大中心城市版图。

　　当然，离不开此前的铺垫。从2014年起，一线城市和1.5线城市，成为了金融街精准瞄准的区域。以2014年为时间节点，金融街频频在土地市场上出手。仅当年在北京、上海、广州、天津、重庆等地获取的项目实现权益投资额160亿元，亦是佐证。

　　三四线城市，是金融街这三年里暂不考虑进入的地方。为此，公司得以集中精力有的放矢，在扩大版图的同时进行区域深耕。

　　不过，值得一提的是，做大规模并不是金融街当下的直接诉求。稳健的经营和发展、规模和效益的并重，才是公司要追求的整体方向。

　　当然，不变的依旧是过往“开发+自持”双轮驱动的发展模式。反应在实际操作上，今年以来，金融街已经在加大自身商办类产品的销售，当中，不少以大客户整售为主。且该类产品的整售力度还在继续加强。另据了解，为了做大做强自持物业，公司内部还专门成立了团队，为的就是可以对合适的项目在未来进行REITs发行。

　　调整带来的改变效果是直接的。以2017年第三季度财报为例，写字楼、商业、酒店板块实现营业收入约14.8亿元，较上年同期增加约15%；实现息税前利润约9.7亿元，较上年同期增加约22%。公司自持业务写字楼、商业、酒店板块的营业收入、息税前利润、息税前利润率均再创同期历史新高。

　　差异化发展

　　白银时代，万科、绿地等地产巨头都提出了战略转型，不再单纯地做房地产开发，金融街又会有怎样的不同？

　　金融街的商务综合体，给出一定的注解。

　　商务综合体是金融街的升级产品，依然坚持政府主导、产业导向、统一规划、企业实施的产业模式，这也被金融街认为是区别于别的城市综合开发商的地方。

　　简而言之，商务综合体所服务的对象主要聚焦在办公人群。让办公、餐饮、购物等实现一站化，同时又在一个建筑组合中实现，便是商务综合体产品研发的出发点和重点。

　　值得一提的是，不同于其他商务地产开发商从住宅客户的需求出发去研发产品思路，金融街的商务综合体更多聚焦于建设城市新区，将住宅、商铺、购物中心等业态融合成一个产品进行开发。

　　金融街的商务综合体以高端为自我定位。按照金融街高管此前的公开表述，做高端商务综合体是金融街的核心竞争优势。

　　以上海为例，金融街已经亮相的静安中心和海伦中心两大项目，就已经表现出了区别于其他开发商的特征。

　　克而瑞的研究报告总结为三点：一是包含整栋的总部办公设计，可整层或整栋出售，既可展示企业形象，亦是具有升值潜力的优质资产；二是主打绿色建筑和健康办公平台，low—E玻璃幕墙可达到隔热防辐射的效果，VRV中央空调和现金的空气净化装置有助于保持室内空气清新；三是4C服务体系，包含商务服务、资产管理、生活服务、物业服务为一体的全方位服务体系。

　　更令外界期待的是，2015年7月15日，以88.15亿总价拿下的上海新静安火车站北广场项目将给外界带来进一步的惊喜。

　　据悉，美国芝加哥的GP建筑设计有限公司和总部位于香港的Lead 8多专业建筑和设计工作室为该项目进行了整体规划设计。未来，这里将在可持续性发展的情况下无缝地与自然环境相连接。写字楼会有公园般的环境，共享公共空间和郁郁葱葱的绿色商业街集休闲和娱乐为一体，成为能为访客提供独特的一站式都市消费目的地。

　　而这一项目更为重要的意义在于对片区的提升。它还有着的鲜明标签是—上海火车站区域城市更新的标杆项目、新静安核心位置的大型综合体。

　　持续升级

　　边思考，边实践。当下，金融街也在不断加强自身的护城河和边界。这些也是其对未来战役的动员与筹码。

　　原先制定的一套服务于中小企业的4C服务体系，已经升级。按照记者从金融街方面的了解，该体系的服务范围扩展至各类型的企业。

　　事实上，根据前期发展中累积的对金融企业需求的了解经验，金融街本身就已经具备一套完整的写字楼开发标准体系。

　　按照管理层此前的公开表述，金融街要把服务于高端客户的标准推广到所有的产品中去。“不论是大客户，还是我们的中小微企业，我们的服务标准都是一样，从产品的硬件到服务都要做到更好。”该高管表示。

　　公司还在拓宽服务的外延：从空间租赁、物业服务延伸至投融资服务、资源对接、企业成长辅导等。





　　当中，还包含了客服能力的提升，对于住宅产品，金融街升级了“融社区服务体系”，为的就是提升客户满意度和忠诚度。对于商办项目，公司还推出了金融集。按照记者从金融街方面的了解，该产品是公司目前唯一具备“分时专享”条件的高品质商务办公空间,指向为创新金融团队定制专属服务。

　　不断提升产品研发能力也是一方面。按照记者的了解，金融街目前在不断加大产品研发力度，提高产品标准化水平，加强产品品质控制，为的就是打造绿色、健康、科技、智能产品，提升产品附加价值和溢价能力。

　　一个公司的发展还需要包含对新趋势的判断，这部分，金融街亦有。完善“LIFE金融街”移动互联网生活社交服务平台的功能和内容，就是一大佐证。此外，公司还在不断推进旅游度假产品，重点推进北京慕田峪、重庆磁器口、惠州巽寮湾项目开发建设运营。

　　当然，伴着低调务实与谋而后动的稳健，属于金融街的征途还在继续。


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