主题：金融街：天津项目首期销售有望超预期

　　公司发布中报业绩预增，EPS 约 0.28-0.31 元，大幅增长350%-400%。

　　业绩大幅提升主要是由于金融街A5 项目和德胜国际中心B 座确认公允价值变动收益，同时C 座也将于中报结算收入。

　　一季报实现EPS 0.06 元，同比增长127%，主要是因为德胜国际中心B座1-11 层确认公允价值变动收益约1.6 亿元。

　　预收账款12 亿元，比年初增加8.6 亿元。主要构成是75%约为德胜国际中心B、C 座的预收款，其他来自于惠州项目及北京公司。

　　资金充裕，资产负债率49%，现金85 亿元，另外56 亿公司债已过会，还有10 亿短融将发。充分具备在行业调整中获取优质物业的资金条件。

　　天津津门津塔项目：未来的业绩支撑，认购情况较好，目前认购额已达3.7 亿元。这是我们非常愿意看到的结果，因为我们一直坚持认为该项目销售和盈利前景会超预期，为公司新的利润增长点之一（而这与前期市场主流观点并不一致）。预计09 年可竣工面积约10 万平米。

　　北京衙门口项目：共至少贡献EPS 约0.15 元，开发周期2009-2014 年。

　　北京德胜凯旋项目：公寓正在预售，办公楼以整售形式，2009 年竣工。

　　北京德胜国际中心：A、D 楼座已卖， 08 年结算完毕；C、E 座已卖，未确认收入；B 座为自持物业，于2009 年确认公允价值变动收益。

　　目前金融街本埠写字楼、购物中心等自营出租物业租金和出租率基本稳定。其中购物中心多为长租客户，但09 年由于客户调整业绩有所影响。

　　充分抓住08 年行业调整机会重归北京战略。去年7-12 月通过招标、收购的方式以41 亿新增北京80 万平米项目储备，其商业、办公楼约50%。

　　公司将再次坚持以商务地产为核心的战略。09 年预计有30 亿资金用于新增项目，重点标的为北京、天津、上海的核心区域商务或者优质地产。

　　有望充分受益于Reits。已租物业31 万平米，在建物业约50 万平米。

　　预计 09 年和10 年分别为0.51 元和0.65 元EPS。假设公司项目均价在目前基础上下跌10%、8.5%贴现率对应公司RNAV 为13.06 元，10%折价后目标价12 元，相当于09 年23 倍动态PE 和2 倍PB，维持增持。


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